出品 |鳳凰網風財訊fengcaixun

作者 |王婷婷

編輯 |周翔宇

1000多天的漫長等待后，寧波恒大御海天下的業主們即將住進自己的房子，雖然新家已在19公里外。

11月7日，每日經濟新聞針對寧波恒大爛尾項目業主換房成功的報道沖上熱搜。這是在地產行業危機暴露，多地出現工程延期甚至樓盤爛尾之后，少有的通過置換方式實現交付的案例。

政府、開發商和業主的配合成為這一案例落地的必要條件。

“爛尾樓業主換房，又換到爛尾房的怎么辦？”也有網友在新聞下發出這樣的疑問。

這種擔心并非空穴來風，該網友社交平臺曾反映出一個信息，綠地昆明觀云山因無法交付，購房人曾被安排可換購綠地呈貢健康城房源，然而昆明綠地健康城也出現了延期未交付的問題。

據鳳凰網風財訊了解，位于武漢的恒大爛尾項目珺睿也提出可換購恒大翡翠華庭房源，彼時業主擔心“看似脫坑、又入新坑”。武漢媒體人告訴風財訊，新房源的確有“坑”，大量業主投訴房屋質量和商業爛尾問題。

可見，“爛尾換房”的策略在全國多地有過嘗試，但此過程中不乏“拒絕換房、換房再爛尾、換到爛房”等情況。

對比之下，寧波案例此類“業主大比例同意換房，且換到品質開發商準現房”的情況更顯難能可貴。

同樣是爛尾樓換購，結局可謂大相徑庭。在不同的結局中，與其說業主的遭遇被迫構成“鄙視鏈”，不如說是策略實施的成效存在“差距”。

而“換房”作為解決爛尾樓問題的一種創新思路，如何讓它縮小差距發揮更大價值，鳳凰網風財訊展開了調查。

“爛尾換房”成功首例

政府、企業、業主一個都不能少

“恒大御海天下四期業主成功換得其它開發商的準現房，關鍵還是政府相關部門的引導和推動。”

寧波當地開發商告訴鳳凰網風財訊，政府引導的專班工作組已經在恒大項目爛尾第一時間做了資金緊急凍存，并有序處置相關資產和土地。

有了這個前提，工作組至少不會在業主購房資金失蹤或無法轉移時束手無策。

而其核心，就是由政府方的公司把錢墊付給新開發商，業主得以按照新房源優惠價“多退少補”換房。

“換房是雙向選擇，政府找好幾家房企開了很多次會，最后兩家房源情況和公司策略匹配的開發商接受換房；業主則少部分選擇退錢，絕大多數都接受換房。畢竟新房源基本已是現房，還爭取了特殊優惠，一些業主都可以不用補錢直接換。”上述人士透露。

據悉，此次參與換房的兩個樓盤，華僑城歡樂濱海預計今年年底交付，海風四季已在去年7月完成五批次交付。

“我們項目都在黃賢海上長城森林公園附近，配套相比19公里外的恒大項目更好一些。這次政府協調換房，一次性消化數百套房源，項目去化明顯提速。”

參與此次換房的項目相關人員透露，業主最關注價格、具體房源情況、交付時間等問題，這些都由工作組召集開發商和業主代表開會交流討論過多次，具備共識再推動落地。

伴隨“企業破產預重整 異地置換”的爛尾樓處置方式一步步落地并驗證成效，寧波市奉化區住建局方面表示，還將啟動“恒大海上海廣場四區項目”異地置換交房相關工作，對該項目148套房源政務端單獨備案工作；提升已經建成的海上海廣場二區、三區等項目提升交付率；做好相關項目“工抵房”撤銷商品房買賣合同資料審核工作，持續做好恒大保交攻堅。

看似脫坑、又入新坑？

換房背后“再爛尾和爛房”成隱患

政府給力、價格合適、區位配套相當…一次成功的爛尾換房背后，關鍵要素不少。

例如此次寧波相距19公里的項目置換成功，離不開業主對新房源項目的認可。

而在昆明，當爛尾一年半的綠地觀云山項目開發商表示“可提供綠地集團位于呈貢健康城項目房源供購房人換購” 時，很多業主的反應并非歡喜，而是疑問叢生——

“如果新房源綠地健康城也爛尾怎么辦？”

（業主拍攝昆明綠地健康城2024年10月實景）

誰料一語成讖，今年10月業主小雅向政府部門提起投訴，原承諾2023年4月25日前交房的綠地健康城房源，已經兩次延期無法交房，開發商只叫人耐心等待，但工地還是停工狀態房子沒有一點變化，看不到一點希望。

在領導留言板上，綠地健康城已收房業主則投訴稱，項目達不到交房標準“硬交”，驗房時反饋的電路短路、門面凹陷、門套漏縫、飄窗石板斷裂等問題，遲遲不予解決，無法居住。

置換后房源的質量和配套問題，也困擾著武漢的恒大爛尾樓業主。

2023年9月爛尾已久的恒大珺睿項目開發商發布《告知函》通知“前期已售房源需盡快置換至我司其他項目”。雖然彼時很多業主對于置換價格等存在疑問，但在區專班協調下，大多數業主接受了置換至新樓盤“恒大翡翠華庭”。

不過據了解，恒大翡翠華庭在恒大危機中并未幸免。項目雖然2023年交房，其后業主因發現房源存在外墻漏水、線路短路等硬傷，軟裝質量差，以及商業不開業等問題，在留言板等平臺無奈投訴。

鳳凰網風財訊從漢陽區相關部門獲悉，恒大翡翠華庭商業正在進行樓內裝修和接洽有意商家，具體開業時間未定。房源質量問題則已聯系項目開發企業促成雙方協商處理。

（武漢自媒體拍攝2023-2024年恒大翡翠華庭商業實景）

“保交付是民生問題，但只要樓盤交付、業主入住，是不是后面的房源質量和配套落地問題就變成了‘個別問題’和‘個人問題’？”有購房者直言，擔憂硬性交付后遇到質量問題就沒人關心了，即便有些房子爛到根本沒法住。

律師：政府需給力、企業需有力

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，在爛尾樓置換過程中，政府的指導和規范作用非常重要，希望始終貫穿對多參與主體、多形式資產的監督，推動多方參與房源選購、交易方式等保證實施的滿意度，為業主提供優良的可置換房源，為房企提供可接受的置換政策。

開發商則要需要擔起責任，要切實評估自身的后續建設、置換實力，不能只承諾一時。

購房者則要充分了解置換政策、可置換樓盤信息等因素，比如實地了解房屋建設情況，還可以申請政府信息公開，了解開發商的實際建設實力、剩余工程量等。

如果決定置換則最好將各類交付條件、違約責任條款等落實于書面協議，以保障置換后權益的維護；房款支付也要明確后續收據、發票、契稅等操作方式，以及貸款的相關變更、解除事宜，以確保已還本息、征信不受損。

如果不換房，購房者有權力解除購房合同并退款。但如果開發商已經陷入資金困境，很難如期退還房款、賠償違約金，也沒有可供執行的現有資產，業主有意直接退錢不能排除“錢房兩空”的風險。

另外，如果業主解除購房合同、解除網簽備案，則業主購買的房屋將會變為未售、未查封、未抵押的財產，則可能很快會因其他債務而被查封抵押、進入強制執行程序，則業主想要拿回房款的難度也會進一步增加。

編者按：整體可見，在收房、換房、退房（退款）的選擇上，購房者始終是相對被動的，化爛尾、保安居的真正實現，還需地方政府和各類主體“處之有行、行之有效”。