近日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等陸續發布公告，11月起，開始完善存量個人住房貸款利率定價調整機制，并且多家銀行已上線該功能。

劃重點：

1、對于以浮動利率（即LPR加減點報價）的存量個人房貸，當LPR加點值高于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，可向銀行申請調整LPR加點值。如不高于，則無法調整；

2、可申請變更重定價周期，但同一筆貸款存續期內僅可申請調整1次。調整后的重定價周期可選擇3個月、6個月或12個月。

本次調整，提出兩個方面：央行以后不再統一調整存量房貸利率，以后由貸款人與銀行協商。另外，重定價周期可改為每年/半年/季度，但只允許修改一次，該如何選擇？

下面圍繞兩項政策，提出以下問題點：

1

什么情況可以申請調整？

公告明確指出，11月1日起浮動利率的存量房貸客戶，若LPR加點值高于全國新發放房貸利率平均加點值+30BP，可申請調整LPR加點值。

全國新發放房貸利率平均加點值=人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算數平均值。

10月31日，人民銀行公布的2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，而2024年7—9月公布的5年期以上LPR平均值為3.85%。以此計算，當前，全國新發放房貸利率平均加點值為-52BP（即“3.33%-3.85%”）。

調整門檻為-52BP+30BP=-22BP，意味著加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP，但不能低于當地的下限。

已知10月25日，多家銀行已對存量房貸利率進行了批量調整，絕大多數借款人的加點幅度已調整至-30BP。經此調整過后，2024年四季度絕大多數借款人已無需申請調整加點值，新定價機制或將在后續發揮作用。

2

目前青島新房房貸利率3.0%，我是3.3%，是否可申請調整調低？

不與當地新發房貸利率比較，參考公式（全國新發放房貸利率平均加點值=人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算數平均值），要關注全國新發放房貸利率平均加點值，這個值全國統一，每個季度更新。

人民銀行會在1月、4月、7月、10月的月末公布上季度全國新發放住房貸款平均利率，您可登錄人民銀行官網進行查詢，并測算您的貸款是否符合調整條件和調整后的利率值。

3

申請調整重定價周期，可以選擇哪些周期？

此次存量房貸利率新定價機制，除涉及加點值調整之外，還對存量房貸重定價周期進行變更，明確取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。

選擇按3個月、按6個月、按12個月重定價。

4

調整后，重定價日是哪天？

存量房貸調整重定價周期后，原貸款合同每年1月1日重定價的，以調整后重定價周期確定的對應月份的1日為重定價日；

以貸款發放日對月對日重定價的，以調整后重定價周期和貸款發放日期確定的對應日期為重定價日。

舉個例子，如您的重定價日是3月15日，重定價周期調整為3個月后，您的重定價日將調整為3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。

如您的重定價日是每年1月1日的，重定價周期調整為6個月的，重定價日為每年1月1日和7月1日；重定價周期調整為3個月的，重定價日為每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。

5

申請調整后，馬上能降低利率？

不會，如果選擇按半年/季度調整后，有多個重定價日，到了重定價日利率才調整。

6

申請調整后，以后還能修改？

貸款存續期內僅可調整一次重定價周期。

7

到底要不要調整重定價周期呢？這是大家最為關心的問題。

中國銀行：在利率下行周期內，您的重定價周期越短，您可以越快享受到利率下行帶來的優惠；但反之，在利率上行周期內，您的重定價周期越短，您的貸款基準利率也將越早進行重定價。

簡單說，利率下跌、選短，利率上漲，選長。

將房貸利率重定價周期調整為三個月，就可能更早地享受到貸款市場報價利率下調帶來的優惠；如果貸款人認為未來貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率上漲就可能會更晚一些。

到底要怎樣選擇？要不要先享受當下的低利率？就目前的經濟環境，你會怎樣選擇房貸重定價周期?

2024年，青島該不該買房？