陳偉奇：廣東盈隆律師事務(wù)所副主任

陳偉奇?zhèn)€人社會(huì)職稱

政協(xié)茂名市電白區(qū)第二屆委員會(huì)委會(huì)

貴州省茂名商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)

振興電白廣州聯(lián)誼會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)

西南政法大學(xué)法學(xué)博士

西南政法大學(xué)中國(guó)法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務(wù)所　副主任

廣東盈隆（貴陽(yáng)）律師事務(wù)所管委會(huì)主任

盈隆法律研究中心主任

中國(guó)廣州仲裁委員會(huì)仲裁員

廣州市司法局調(diào)解專家

建設(shè)工程合同糾紛專業(yè)律師

工程案件律師

廣州大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員

新媒體平臺(tái)“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問(wèn)

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，尤其是從“高負(fù)債（凈負(fù)債率）、高杠桿（資產(chǎn)負(fù)債率）、高周轉(zhuǎn)（現(xiàn)金短債比）”運(yùn)作模式下的知名房企，如恒大、碧桂園、融創(chuàng)等被爆出2.4萬(wàn)億元、1.4萬(wàn)億元、1萬(wàn)億元的負(fù)債后，其下游的供應(yīng)商、經(jīng)銷商和材料商也接連出現(xiàn)難以回款的問(wèn)題。因此，在無(wú)法獲取現(xiàn)金的情況下，以房抵債成為諸多建筑行業(yè)債權(quán)人的選擇。2024年3月7日，公元股份有限公司發(fā)布消息稱，其與恒大達(dá)成以房抵債的總金額在1.67億元，其中價(jià)值9000萬(wàn)款項(xiàng)的房產(chǎn)已取得產(chǎn)權(quán)證書。

2024年4月10日，某甲控股股份有限公司發(fā)布公告稱，其同意北京市某乙置業(yè)有限公司、某丙集團(tuán)股份有限公司及其控制下的企業(yè)以其已建成的商品房抵償某甲控股股份有限公司的應(yīng)收賬款4178.16萬(wàn)元。

除民營(yíng)企業(yè)外，也有國(guó)有企業(yè)選擇以房抵債方式清償債務(wù)。某丁智能工業(yè)集團(tuán)股份有限公司于2024年4月8日披露稱，其與某某某建設(shè)投資有限公司簽訂《抵債協(xié)議書》，將其名下某小區(qū)5處房產(chǎn)作價(jià)576.46萬(wàn)元抵償欠付某丁智能工業(yè)集團(tuán)股份有限公司三份項(xiàng)目合同項(xiàng)下的設(shè)備工程款。

隨著選擇以房抵債的方式清償債務(wù)的主體越來(lái)越多，相應(yīng)的糾紛也層出不窮。簽訂以房抵債協(xié)議是否屬于承包人實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程款價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆绞剑恳苑康謧鶇f(xié)議是否可以排除其他債權(quán)人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行？

讓我們通過(guò)解讀最高人民法院的案例來(lái)進(jìn)行分析。相關(guān)案例：（2021）最高法民申4574號(hào)

2009年5月6日，AA六分公司與公司簽訂《建設(shè)施工合同》。施工期間，因公司資金鏈斷裂，AA六分公司停工，此時(shí)公司尚欠AA六分公司工程款1930.65萬(wàn)元。

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2013年5月27日，AA六分公司與公司于2013年5月27日簽訂《結(jié)算單》，確認(rèn)尚欠工程款1930.65萬(wàn)元。

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2013年8月8日，AA六分公司與公司簽訂《房屋抵債協(xié)議》，約定以涉案小區(qū)第1棟，一層底商全部建筑面積1718.4平方米，二層全部建筑面積1641.8平方米，三層全部建筑面積1642.8平方米，共計(jì)5002平方米建筑，抵頂公司欠AA六分公司的工程款1930.65萬(wàn)元。

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2013年12月11日，山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院作出（2013）陽(yáng)商初字第42號(hào)《民事調(diào)解書》，對(duì)AA六分公司與公司簽訂的《房屋抵債協(xié)議》內(nèi)容予以確認(rèn)。

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后王某向山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求公司歸還其借貸的本金1200萬(wàn)元及相關(guān)利息。2017年10月25日，陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院作出一審判決書，判決公司歸還王某借款本金1200萬(wàn)元及相關(guān)利息。

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該判決生效后，王某向山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院作出裁定書，裁定：查封被執(zhí)行人公司涉案小區(qū)第1棟，一層底商全部建筑面積1718.4平方米，二層全部建筑面積1641.8平方米，三層全部建筑面積1642.8平方米，共計(jì)5002平方米建筑。

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AA六分公司得知上述執(zhí)行情況后，向山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院提出執(zhí)行異議，主張其與公司簽訂《房屋抵債協(xié)議》且經(jīng)過(guò)法院作出《民事調(diào)解書》予以確認(rèn)，故其享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

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2019年11月4日，山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院作出執(zhí)行裁定書，裁定駁回AA六分公司的異議。AA六分公司不服，向法院提起本案執(zhí)行異議之訴。

一審法院認(rèn)為：

第一，《民事調(diào)解書》僅是對(duì)當(dāng)事人之間以物抵債協(xié)議的確認(rèn)，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人通過(guò)以房抵債的方式履行債務(wù)，并非對(duì)物權(quán)權(quán)屬的變動(dòng)。因此，該《民事調(diào)解書》不能直接引起涉案房屋物權(quán)變動(dòng)。

第二，AA六分公司認(rèn)為其享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于王某享有的普通金錢債權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）第三條規(guī)定，“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”

AA六分公司未提供其用以抵債的1930.65萬(wàn)元債權(quán)實(shí)際支出明細(xì)，無(wú)法確定該債權(quán)是否包括工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，因此無(wú)法確定其享有的1930.65萬(wàn)元債權(quán)是否屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍。

且《批復(fù)》第四條規(guī)定，“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”根據(jù)AA六分公司與公司簽訂的建設(shè)工程合同第一部分第三條，涉案小區(qū)1號(hào)樓的竣工日期為2011年5月30日，至今AA公司的優(yōu)先權(quán)早已超過(guò)了六個(gè)月的行使期限。

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第三，AA六分公司認(rèn)為其通過(guò)長(zhǎng)期公開占有的公示方式對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，因涉案房屋屬于五證全無(wú)的小產(chǎn)權(quán)房屋，占有就成為判斷所有權(quán)歸屬的重要依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的獲得須經(jīng)過(guò)依法登記，公開占有與獲得房屋所有權(quán)之間沒有法律上的必然聯(lián)系。

第四，AA六分公司認(rèn)為相對(duì)于王某享有的普通金錢債權(quán)，其享有的債權(quán)更加接近于房屋產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)直接以涉案房屋受償。因《民事調(diào)解書》是對(duì)當(dāng)事人之間債務(wù)履行方式的確認(rèn)，AA六分公司享有的債權(quán)不具有對(duì)抗其他債權(quán)的效力，AA六分公司與王某享有平等的債權(quán)，不能僅以債權(quán)性質(zhì)來(lái)確定受償方式。

第五，AA六分公司認(rèn)為即使其不享有涉案房屋的所有權(quán)，也享有對(duì)涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)，可以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三） 已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”當(dāng)事人排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行須具備上述條件，AA六分公司與公司之間不具有房屋買賣合同關(guān)系，AA六分公司提供的證據(jù)也無(wú)法證明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，因此其不符合排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件。

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綜上，一審法院認(rèn)為AA六分公司作為案外人提出的執(zhí)行異議不能成立，并判決駁回AA六分公司的訴訟請(qǐng)求。

AA六分公司不服一審判決結(jié)果，向二審法院提出上訴。

二審法院認(rèn)為：本案系案外人執(zhí)行異議之訴，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。”以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三） 已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”

本案中，AA六分公司作為案外人對(duì)一審法院就案涉房屋采取的查封行為提出異議，故其應(yīng)當(dāng)圍繞對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的合法權(quán)益的相關(guān)事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。具體而言，AA六分公司應(yīng)當(dāng)舉證證明其符合上述第二十八規(guī)定的四項(xiàng)要件。

AA六分公司在一審階段提供住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局文件、《房屋抵債協(xié)議》和民事調(diào)解書，證明AA六分公司與公司在涉案房屋被查封前已簽訂合法有效的《房屋抵債協(xié)議》，公司同意以涉案小區(qū)第1棟一、二、三層建筑面積共計(jì)5002平方米建筑抵頂欠AA六分公司的1930.65萬(wàn)元工程款，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

AA六分公司已通過(guò)工程款抵頂房款方式支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)。因案涉房屋審批手續(xù)不全，公司至今未辦理初始登記，因此，未辦理過(guò)戶登記并非AA六分公司自身原因所致。

關(guān)于AA六分公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第（二）項(xiàng)規(guī)定的“已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)理解為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了事實(shí)上的管理和控制。

以房屋為例，拿到房屋鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù)、繳納相關(guān)費(fèi)用等，才能視為對(duì)房屋已享有事實(shí)上的管理和控制。而根據(jù)王某提交的房屋現(xiàn)狀照片，結(jié)合雙方陳述，案涉房屋仍處于框架結(jié)構(gòu)狀態(tài)，既未安裝門窗，也未進(jìn)行外部裝修，尚不具備事實(shí)上管理和控制的條件。

AA六分公司主張公司已將案涉房屋交付其占有使用，其對(duì)案涉房屋擁有事實(shí)上的所有權(quán)，理由并不充分。其提供的涉案小區(qū)高層住戶確認(rèn)表不足以證明其對(duì)案涉房屋已進(jìn)行了事實(shí)上的管理和控制，故不能認(rèn)定AA六分公司在查封前已合法占有案涉房屋。

AA六分公司還主張其通過(guò)以房抵債方式已實(shí)現(xiàn)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于普通金錢債權(quán)受到特別保護(hù)，本院認(rèn)為，AA六分公司與公司簽訂《房屋抵債協(xié)議》，同意將工程款抵頂房款，但在未辦理房屋過(guò)戶登記前，AA六分公司享有的只是物權(quán)期待權(quán)，在性質(zhì)上仍然屬于債權(quán)，該權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，仍需要根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四要件作出認(rèn)定。故AA六分公司以優(yōu)先受償權(quán)為由主張排除執(zhí)行的理由不能成立。

綜上，二審法院認(rèn)為AA六分公司提供的證據(jù)不能證明其在查封前已合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第（二）項(xiàng)規(guī)定，不享有排除對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并判決駁回AA六分公司的上訴請(qǐng)求。

AA六分公司不服二審判決結(jié)果，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

王某答辯稱：

第一，工程款債權(quán)已經(jīng)消滅，再討論建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)已經(jīng)毫無(wú)意義。

第二，AA六分公司從未合法占有過(guò)案涉房屋。

第三，案涉房屋至今沒有辦理過(guò)戶登記，AA六分公司對(duì)此具有過(guò)錯(cuò)。

第四，《房屋抵債協(xié)議》不是買賣合同，一審判決意見正確。

第五，本案二審程序符合法律規(guī)定。第六，AA六分公司的1930.65萬(wàn)元工程款債權(quán)系虛假債權(quán)，《民事調(diào)解書》系A(chǔ)A六分公司與公司虛假訴訟的結(jié)果。

最高人民法院認(rèn)為：

一、 原判決以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條認(rèn)定AA六分公司不足以排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，適用法律不當(dāng)。AA六分公司與公司于2013年5月27日簽訂《結(jié)算單》，確認(rèn)尚欠工程款1930.65萬(wàn)元。2013年8月8日，按照住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局下發(fā)文件《關(guān)于涉案小區(qū)引發(fā)群體上訪、完善工程的意見》的精神，AA六分公司與公司簽訂《房屋抵債協(xié)議》，約定以涉案小區(qū)第1棟，共計(jì)5002平方米建筑抵頂1930.65萬(wàn)元工程款。

2013年12月11日，山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院作出《民事調(diào)解書》對(duì)AA六分公司與公司簽訂的《房屋抵債協(xié)議》的上述內(nèi)容予以確認(rèn)。

本案中，AA六分公司系以享有并行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為由提起訴訟，主張排除王某的強(qiáng)制執(zhí)行。二審判決未對(duì)AA六分公司的前述上訴主張進(jìn)行審理，卻以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條來(lái)分析判斷王某與AA六分公司的權(quán)益先后順序，與當(dāng)事人主張不符，適用法律不當(dāng)。

二、 AA六分公司享有并以折價(jià)方式行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為承包人的法定權(quán)利，在發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的情形下，承包人可以通過(guò)與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設(shè)工程折價(jià)抵償。本案中，AA六分公司與公司在政府的協(xié)調(diào)下簽訂《房屋抵債協(xié)議》以案涉5002平方米房屋抵頂1930.65萬(wàn)元工程款符合法律規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式。

2002年6月27日起施行的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”2019年2月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱《建工司法解釋二》）第二十二條規(guī)定：“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。”上述司法解釋對(duì)優(yōu)先受償權(quán)起算時(shí)間的規(guī)定不盡相同。依照新法優(yōu)于舊法的適用規(guī)則，本案應(yīng)從發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日計(jì)算工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

本案中，因公司資金鏈斷裂，AA六分公司于2011年11月停工。雖然雙方簽訂的建設(shè)工程合同約定的竣工日期為2011年5月30日，但雙方于2013年5月27日簽訂《結(jié)算單》確認(rèn)尚欠工程款1930.65萬(wàn)元，實(shí)際系以協(xié)議的方式確定了應(yīng)付工程價(jià)款。因此，應(yīng)以2013年5月27日作為應(yīng)當(dāng)給付工程款日期。

2013年8月8日，雙方簽訂《以房抵債協(xié)議》未超過(guò)法律規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限。

《建工司法解釋二》第二十條規(guī)定：“未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”案涉工程雖未竣工驗(yàn)收，但公司與AA六分公司簽訂《結(jié)算單》確認(rèn)工程價(jià)款結(jié)算，未就工程質(zhì)量提出異議。本案審查期間，經(jīng)詢問(wèn)AA六分公司與王某，雙方均認(rèn)可案涉工程已實(shí)際入住，未就工程質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議。因此，應(yīng)認(rèn)定AA六分公司享有并通過(guò)折價(jià)方式行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

三、 （2016）最高法民申3122號(hào)民事裁定書不能作為本案裁判的直接依據(jù)。2013年12月11日，山西省陽(yáng)泉市中級(jí)人民法院作出《民事調(diào)解書》對(duì)AA六分公司與公司簽訂的《房屋抵債協(xié)議》中以案涉5002平方米房屋抵償工程款的內(nèi)容予以確認(rèn)。王某提起對(duì)該調(diào)解書的第三人撤銷之訴，在一二審均駁回其訴訟請(qǐng)求的情況下，其向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹鹤鞒觯?016）最高法民申3122號(hào)民事裁定書認(rèn)定該《民事調(diào)解書》僅系就雙方之間以房抵工程款的確認(rèn)，并非房屋權(quán)屬變更的確認(rèn)，不具有物權(quán)效力。

但AA六分公司主張排除王某的強(qiáng)制執(zhí)行系基于享有并行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，即便AA六分公司未取得物權(quán)，亦不能當(dāng)然否定其在具備法定條件時(shí)仍可以依據(jù)其他權(quán)利而主張排除執(zhí)行。原一審判決以（2016）最高法民申3122號(hào)民事裁定書認(rèn)定AA六分公司不享有物權(quán)為由即判定其不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行不當(dāng)，二審予以維持，結(jié)果有誤。

四、 AA六分公司主張排除強(qiáng)制執(zhí)行具有事實(shí)和法律依據(jù)。根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)，這也是優(yōu)先權(quán)的應(yīng)有之意。

2013年8月8日，AA六分公司與公司簽訂《以房抵債協(xié)議》，通過(guò)以房折價(jià)方式行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而王某與公司系民間借貸關(guān)系，王某為實(shí)現(xiàn)借款債權(quán)在2018年申請(qǐng)對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，AA六分公司已經(jīng)就案涉房屋折價(jià)行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，其對(duì)案涉抵債房屋所享有的權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

綜上，最高人民法院認(rèn)為AA六分公司的再審申請(qǐng)符合法律規(guī)定，并裁定指令二審法院再審本案。

根據(jù)上述最高人民法院的裁判規(guī)則可知，承包人通過(guò)與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議方式行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，可以排除其他普通債權(quán)人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。這其中蘊(yùn)涵的法理也十分清晰。

房產(chǎn)是一種特殊的商品，它將建筑材料、各種機(jī)械作業(yè)勞務(wù)作業(yè)、施工管理等因素凝聚在一起，形成為建筑物。建筑物本身的價(jià)值，更多是來(lái)源于施工方的施工行為。而施工方的施工行為，涉及到更普遍的社會(huì)行業(yè)，比如說(shuō)各個(gè)工種的建筑工人，各種類型的材料供應(yīng)商、各種類型的機(jī)械設(shè)備租賃商。

如果施工方不能拿到相應(yīng)的工程款，勢(shì)必會(huì)影響到下游的各種款項(xiàng)的支付，并由此引發(fā)更多更復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)糾紛。因此，當(dāng)施工方和其他債權(quán)人同時(shí)向發(fā)包人（房開商）主張債權(quán)，而債權(quán)的實(shí)現(xiàn)主要是依靠處置施工方施工所形成的建筑物時(shí)，法院將建筑物或者建筑物所對(duì)應(yīng)的價(jià)值分配給施工方，無(wú)疑更有利于化解社會(huì)矛盾，也更符合公平公正的法律法理。

另外，結(jié)合上述案例，筆者建議如下：第一， 盡早簽署書面以房抵債協(xié)議。

鑒于目前市場(chǎng)購(gòu)買力低迷，開發(fā)商或者相關(guān)的工程發(fā)包方現(xiàn)金回籠的壓力較大，以現(xiàn)金的形式支付工程款出現(xiàn)嚴(yán)重困難的情況下，應(yīng)當(dāng)盡早簽署書面以房抵債協(xié)議，即便收不到現(xiàn)金工程款，也能持有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，總不至于血本無(wú)歸。而且，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不順暢的情況下，眾多合作方對(duì)開發(fā)商喪失信心，極容易導(dǎo)致多米諾骨牌般的訴訟。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條之規(guī)定“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。

建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”可知，發(fā)包人與承包人簽訂以房抵債協(xié)議是符合“承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)”的情形，屬于承包人行使建設(shè)工程款價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式。因此，作為施工方，應(yīng)當(dāng)盡早與發(fā)包人確認(rèn)債權(quán)并用以房抵債的形式保住債權(quán)，避免其他債權(quán)人的執(zhí)行干擾。

第二，及時(shí)行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第四十一條之規(guī)定：“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算”可知，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使有相應(yīng)的法律時(shí)效限制，如果承包人怠于行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)超過(guò)十八個(gè)月的，則該權(quán)益將不受法律保護(hù)。也即，法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人。因此，承包人應(yīng)該在限期內(nèi)及時(shí)行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。

第三，及時(shí)辦理相關(guān)過(guò)戶登記手續(xù)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三） 已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”根據(jù)上述最高人民法院的案例可知，法院在審理案外人執(zhí)行異議之訴案件，對(duì)于異議人提出對(duì)涉案房屋查封行為異議時(shí)，主要審查異議人舉證的情況是否符合上述第二十八條規(guī)定的四項(xiàng)要件。

其中一項(xiàng)涉及是否因買受人原因?qū)е挛崔k理過(guò)戶登記。雖然建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是承包人的法定權(quán)利，優(yōu)先于普通債權(quán)，不以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)為條件。但是，為了避免發(fā)包人在簽訂以房抵債協(xié)議后，又將房屋出賣給第三人，進(jìn)而引發(fā)糾紛。

因此，承包人應(yīng)盡快與發(fā)包人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，避免不必要的爭(zhēng)議。

供稿：陳偉奇

通訊員：；伍斯興

整理發(fā)布：茂名故事館新媒體編輯部

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