全指股債利差：1.13%（-2%-1.5%），定投倍數(shù)1.1倍（0.6-1.5），倉(cāng)位8成

　　大家都知道，我這幾年一直在勸大家別買房。

　　事后看這個(gè)決策太正確了。

　　現(xiàn)在回頭看各城市的房?jī)r(jià)，確實(shí)是驗(yàn)證了當(dāng)時(shí)的判斷。

　　以安居客統(tǒng)計(jì)，寧波從高位的2.76萬/平，跌到了1.91，下跌30%。

　　杭州從3.75跌到了3.14，下跌17%。

　　北京從5.7降到了4.6，下跌19.3%。

　　武漢則從1.7降到了1.3，下跌24%。

　　如果我們看歷史房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)這波下來，大多數(shù)城市已經(jīng)多年沒有漲過，

　　16年北京的均價(jià)是5.76，現(xiàn)在是4.52；

　　16年上海的均價(jià)是5.21，現(xiàn)在是5.2；

　　16年廈門的均價(jià)是3.88，現(xiàn)在是3.83。

　　16-20是緩慢爬升，而21-24則是加速下行，經(jīng)歷超級(jí)倒V，

　　我們?cè)倏赐诘囊恍┢渌Y產(chǎn)，16年末至今，漲幅大多十分可觀：

　　不單是國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)，我們單獨(dú)看歐美的房產(chǎn)，表現(xiàn)也是遠(yuǎn)勝國(guó)內(nèi)房產(chǎn)。

　　美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)16-24同比：+72%；

　　德國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)16-24同比：+32%；

　　法國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù) 16-24同比：+10%；

　　這還沒算上巨大的租金收入差距，美日歐的房租收入基本每年在房?jī)r(jià)4%以上，而內(nèi)地算1.5%的話，8年就有20%的租金收益差。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

　　我覺得核心原因在于，居民端的收入出現(xiàn)了大問題。

　　收入增長(zhǎng)租金上漲房?jī)r(jià)上漲

　　由于居民收入常年沒有增長(zhǎng)，住房租金自然沒有提升，

　　房?jī)r(jià)=①租金回報(bào)率?②租金

　　①租金回報(bào)率本就遠(yuǎn)低于全球平均水平，沒有上行空間。

　　所以②租金漲不動(dòng)了，自然也就無法推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)新高。

　　而別人的房?jī)r(jià)是紅利的估值，你的房?jī)r(jià)是創(chuàng)業(yè)板的估值。

　　結(jié)果你既沒增長(zhǎng)，又沒租金，怎么跑贏人家？

　　早幾年也有聽進(jìn)話的，現(xiàn)在都來感謝我了。

　　那如果不買房，具體去配置哪些資產(chǎn)呢？

　　其實(shí)沒有指定的要求，我不是說哪個(gè)資產(chǎn)短期一定比房產(chǎn)好，

　　但單單賣出房產(chǎn)這個(gè)動(dòng)作，本身就是平衡資產(chǎn)配置的一環(huán)，

　　畢竟中國(guó)還是那個(gè)居民7成資產(chǎn)都配置房產(chǎn)的時(shí)代，結(jié)構(gòu)明顯是有問題的。

　　我覺得合理的配置比例，房產(chǎn)極限不應(yīng)該超過2.5成。

　　比如以永久策略配置的結(jié)構(gòu)為例，是：

　　25%黃金+25%股票+25%長(zhǎng)債+25%短債，

　　在永久配置基礎(chǔ)上，我們?cè)偃ピ雠湟恍┢渌馁Y產(chǎn)，

　　藍(lán)線是1988年以來不同經(jīng)濟(jì)周期下美國(guó)房產(chǎn)指數(shù)的表現(xiàn)（黃是標(biāo)普，綠是黃金）

　　大多時(shí)間房?jī)r(jià)和美股股市齊頭并進(jìn)，但也不總是步調(diào)一致。

　　最高光的是2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，股票暴跌40%+，黃金企穩(wěn)，而老美房?jī)r(jià)依舊是企穩(wěn)上漲的。

　　另外，買房地產(chǎn)，不一定就非得買國(guó)內(nèi)外的實(shí)體房產(chǎn)。

　　也可以通過配置VNQ這種不動(dòng)產(chǎn)信托ETF，來間接布局美國(guó)房?jī)r(jià)，反而會(huì)方便省心得多。

　　最后既然我們也聊了資產(chǎn)配置，在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)里，中產(chǎn)以上的家庭，也建議分散配置些美元資產(chǎn)海外保險(xiǎn)

　　把錢交給海外頂級(jí)資管來操持，長(zhǎng)期6%-7%也是不錯(cuò)的選擇，好比香港養(yǎng)老金強(qiáng)積金，瑞士最大養(yǎng)老金，都是通過海外的保險(xiǎn)資管來投資。

　　而美元保單的港險(xiǎn)作為兜底資產(chǎn)，也屬于隱性資產(chǎn)之一，可以比較好的隔離自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，解決財(cái)富傳承、養(yǎng)老金、教育金的難題。

　　這是我之前自己配置的思路：潤(rùn)了150萬

　　因此如果把這些配置均衡化，那么合理的財(cái)富配置結(jié)構(gòu)自然也就出來了：

　　股票（16.7%）+黃金（16.7%）+長(zhǎng)債（16.7%）+短債（16.7%）+房地產(chǎn)（16.7%）+儲(chǔ)蓄險(xiǎn)（16.7%）

　　這個(gè)結(jié)構(gòu)包，長(zhǎng)期測(cè)算下來基本也可以年化7%-8%左右，

　　可以解決中產(chǎn)的絕大部分問題。

　　兼具了增長(zhǎng)性，防守性，抗通脹，兜底性，隔離性等等。

　　配置上也不麻煩，有一個(gè)離岸賬戶就可以搞定。

　　我自己的配置，除了股票部分多點(diǎn)，黃金少點(diǎn)，總體也是這么個(gè)配置的結(jié)構(gòu)。

　　反觀不少中產(chǎn)，還在70%配置內(nèi)地房產(chǎn)，我只能說是往自殺的路上越走越近了。

　　至于具體的模擬收益曲線，后續(xù)大家有興趣，可以點(diǎn)個(gè)贊，我也可以去測(cè)繪一遍。

　　今天的分享實(shí)戰(zhàn)意義可能比較強(qiáng)，但我覺得適合大多數(shù)中產(chǎn)以上參考借鑒，

　　后續(xù)有機(jī)會(huì)再拓展去聊聊，大概就分享這些~