落實(shí)了！10萬(wàn)億的水來(lái)了，地方債與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都有救了...

NO. 1｜壹

“救市”決心堅(jiān)定，直接安排10萬(wàn)億

財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安在11月8日舉行的十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上介紹，從2024年開(kāi)始，我國(guó)將連續(xù)五年每年從新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券中安排8000億元，專(zhuān)門(mén)用于化債，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬(wàn)億元。再加上這次全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)的6萬(wàn)億元債務(wù)限額，直接增加地方化債資源10萬(wàn)億元。

同時(shí)也明確，2029年及以后到期的棚戶(hù)區(qū)改造隱性債務(wù)2萬(wàn)億元，仍按原合同償還。藍(lán)佛安表示，政策協(xié)同發(fā)力后，2028年之前，地方需要消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬(wàn)億元大幅下降至2.3萬(wàn)億元，化債壓力大大減輕。

合肥樓市航拍圖

10萬(wàn)億規(guī)模是什么概念呢？去年我國(guó)GDP是126萬(wàn)億，10萬(wàn)億占到了它的8%。上一次這么大規(guī)模的就是還是在2015年，當(dāng)時(shí)轟轟烈烈的7萬(wàn)億棚改貨幣化安置，相當(dāng)于GDP的10%。

事實(shí)上，我們還沒(méi)有經(jīng)歷真正意義上的房地產(chǎn)周期

按照其他國(guó)家房地產(chǎn)周期的波動(dòng)規(guī)律，我們?cè)?008年和2015年經(jīng)歷的房地產(chǎn)周期都不算真正意義上周期。

為什么這么說(shuō)？

因?yàn)槲覀冊(cè)?008年和2015年經(jīng)歷的房地產(chǎn)下跌周期都非常、非常短：在2008年下跌了7個(gè)月、2015年下跌了12個(gè)月。

在2014年的下跌周期中，北京是21個(gè)特大城市下跌時(shí)間最長(zhǎng)的，不過(guò)也就下跌了18個(gè)月。

為啥下跌周期都非常短？

因?yàn)槲覀冇秘泿糯蠓潘姆绞剑嬷芷谡{(diào)節(jié)“燙平”了樓市下跌趨勢(shì)，然后讓房地產(chǎn)成交規(guī)模不斷攀升。

2008年是舉世聞名的4萬(wàn)億、2015年是轟轟烈烈的7萬(wàn)億棚改貨幣化安置！

所以，我們過(guò)去經(jīng)歷的下跌周期都非常短。

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那么，本次的10萬(wàn)億對(duì)市場(chǎng)刺激作用會(huì)有多少？...

10萬(wàn)億帶來(lái)的影響，首先是各種利率會(huì)繼續(xù)降低！

11月7日，美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束了為期兩天的貨幣政策會(huì)議，宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，降至4.5%至4.75%之間，這是美聯(lián)儲(chǔ)今年內(nèi)的第二次降息。此前，9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，降至4.75%至5.0%之間。

眾所周知2020年那一輪美國(guó)降息帶動(dòng)了中國(guó)國(guó)內(nèi)信貸寬松，間接也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的爆發(fā)，當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調(diào)整的很大原因也是因?yàn)檫@一輪爆發(fā)式上漲。

當(dāng)然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受多種因素綜合影響，美聯(lián)儲(chǔ)降息只是其中一個(gè)重要的外部因素，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口結(jié)構(gòu)變化等對(duì)樓市的影響更為直接和關(guān)鍵。

但整體看，美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù)2次的75個(gè)基點(diǎn)的大幅度降息對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)肯定是巨大的利好。這只是開(kāi)始，全球降息潮出現(xiàn)。

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從趨勢(shì)看，降息還將持續(xù)

美國(guó)開(kāi)啟新一輪降息周期，打破了中國(guó)貨幣政策的天花板，讓我們獲得了更大的降息空間。過(guò)去幾年，中美利率出現(xiàn)了罕見(jiàn)的倒掛，中國(guó)10年期國(guó)債收益率比美國(guó)低200個(gè)基點(diǎn)左右。為了減少資金流出中國(guó)，中國(guó)降息步子很小，幅度有限。美元開(kāi)啟降息周期后，中國(guó)未來(lái)幾年降息空間加大，低利率時(shí)代來(lái)臨了。

美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟降息周期，對(duì)中國(guó)是利好。它讓中國(guó)貨幣政策空間加大了，對(duì)樓市、股市和經(jīng)濟(jì)都構(gòu)成利好。

在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，貨幣政策仍會(huì)趨于更加寬松，中國(guó)的降息周期會(huì)繼續(xù)。而且隨著美國(guó)大幅度降低，國(guó)內(nèi)未來(lái)幾個(gè)月降息也會(huì)加速。

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其次：房地產(chǎn)市場(chǎng)政策會(huì)繼續(xù)大幅度寬松

政策空間更大了，未來(lái)更多更重磅的政策會(huì)加碼落地，對(duì)房地產(chǎn)可以比之前樂(lè)觀一點(diǎn)了！降息有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。部分城市特別是一二線城市逐漸見(jiàn)底，市場(chǎng)快速企穩(wěn)將是趨勢(shì)。

對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資成本會(huì)降低。這將有助于房企增加融資渠道，降低融資成本，利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

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NO. 2｜貳

降契稅，合肥房貸利率有望進(jìn)入2字頭

財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安表示，今年的增量政策力度大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)正在顯現(xiàn)，不少政策效應(yīng)明年還會(huì)持續(xù)釋放。將加力推進(jìn)相關(guān)工作，已經(jīng)出臺(tái)的抓好落地實(shí)施，尚未出臺(tái)的盡快推動(dòng)出臺(tái)。目前，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。發(fā)行特別國(guó)債補(bǔ)充國(guó)有大型商業(yè)銀行核心一級(jí)資本等工作，正在加快推進(jìn)中。專(zhuān)項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部正在配合相關(guān)部門(mén)研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。

而在10月12日，財(cái)政部在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布了一攬子有針對(duì)性的增量政策舉措，就透露將及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策，包括取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策等。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是契稅。以合肥為例，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)首套住房，戶(hù)型面積在90㎡及以下，稅率為1%，戶(hù)型面積在90㎡以上，稅率為1.5%；購(gòu)買(mǎi)二套住房，戶(hù)型面積在90㎡及以下，稅率為1%，戶(hù)型面積在90㎡以上，稅率為2%。3套房及以上的不論面積多大均為3%。而本輪契稅降低，有望首套房和二套房90㎡以下免征契稅。

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而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地增值稅預(yù)計(jì)將取消預(yù)繳，直接轉(zhuǎn)到竣工驗(yàn)收后的清算環(huán)節(jié)。這將為購(gòu)房者節(jié)省一筆不小的開(kāi)支，同時(shí)也將減輕開(kāi)發(fā)商的稅負(fù)壓力，有利于釋放購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)合上面的趨勢(shì)看，降息還將持續(xù)，目前LPR為3.6%，仍有一定的下調(diào)空間。以合肥為例，合肥目前貸款利率首套房、二套房均為L(zhǎng)PR-50BP，即3.1%，降息后合肥房貸利率有望進(jìn)入2字頭，另外公積金利率也將有望進(jìn)一步下調(diào)。

從合肥市場(chǎng)來(lái)看，根據(jù)第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從新房月度成交量上來(lái)看，10月新房成交量環(huán)比上漲78%，成交均價(jià)2.57萬(wàn)/㎡，價(jià)格環(huán)比上漲7%，確實(shí)量?jī)r(jià)漲了。

但是分析一下市場(chǎng)情況，雖然10月份新房成交量上漲，但也不是本年最高的，而且10月份成交量上漲最主要的原因是降價(jià)，這個(gè)以包河淝河板塊最為突出，板塊內(nèi)新房基本在8折，甚至低至7折，優(yōu)惠力度空前，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)低于周邊二手房?jī)r(jià)格，那對(duì)于購(gòu)房者尤其是剛需購(gòu)房者肯定優(yōu)先選擇新房。

再來(lái)看下合肥二手房，二手房活躍度明顯高于新房，這個(gè)也可能因?yàn)槎址扛袌?chǎng)化，價(jià)格持續(xù)走低，業(yè)主如果想出售房源，就只能降價(jià)。

整體來(lái)看，目前合肥新房市場(chǎng)成交兩級(jí)化，以性?xún)r(jià)比較高或者高端改善為主，比如以性?xún)r(jià)比為代表的包河中海悅府、保利龍川瑧悅等，以高端改善為代表的越秀觀樾、招商廬州臻境等。二手房主要還是以?xún)r(jià)換量。

未來(lái)，政策還是有一定空間，多更重磅的政策會(huì)加碼落地，在繼續(xù)降息、優(yōu)化相關(guān)稅收等政策后，市場(chǎng)在短期內(nèi)或?qū)⒂瓉?lái)增長(zhǎng)。

NO. 3｜叁

結(jié)語(yǔ)

整體看，本次政策非常及時(shí)，地方債務(wù)規(guī)模已累積至百萬(wàn)億級(jí)別，其中既包括顯性債務(wù)，也隱含著大量難以量化的隱性債務(wù)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，土地出讓收入大幅下滑，部分地方政府甚至面臨連利息支付都舉步維艱的困境。在此情境下，10萬(wàn)億刺激計(jì)劃的出臺(tái)，對(duì)于緩解地方債務(wù)危機(jī)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑具有積極意義。短期來(lái)說(shuō)，地方債務(wù)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都有救了！