海外房產(chǎn)配置作為大額投資，人們?cè)谧鐾顿Y決策前應(yīng)盡量做足功課，找有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的專業(yè)服務(wù)平臺(tái)，才能將不確定性風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而實(shí)現(xiàn)滿意的收益。

昌聯(lián)國際一位來自中國北方地區(qū)的客戶，在2023年一口氣在泰國普吉島購入15套房，今年又加購8套。

泰國房地產(chǎn)信息中心（REIC）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，中國大陸買家在泰購置公寓約2872套，價(jià)值132.03億泰銖，套數(shù)和金額均超過排名第2-10名的九個(gè)國家和地區(qū)買家購房數(shù)量的總和。

縱然因?yàn)椤鞍簿訕窐I(yè)”思想的影響和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定性的偏好，中國人“天生愛買房”已不算罕見，但上述數(shù)據(jù)依然給人帶來震撼：泰國的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國人的吸引力為何如此之大？現(xiàn)在在普吉島如此大手筆買房，對(duì)投資前景真的這么看好嗎？

世界百年未有之大變局持續(xù)演進(jìn)中，政策變化和經(jīng)濟(jì)周期切換讓全世界范圍內(nèi)大量底層資產(chǎn)的投資安全性和收益率發(fā)生變化。一個(gè)個(gè)“雞蛋”懸在空中，在諸多不確定因素中焦急尋找能提供讓人滿意的投資回報(bào)率，同時(shí)確定性又相對(duì)較高的“籃子”。

房產(chǎn)因其自身固有的投資價(jià)值屬性，被許多人視為經(jīng)濟(jì)風(fēng)浪中的“定海神針”，始終是個(gè)人資產(chǎn)配置中不可或缺的一部分。當(dāng)前投資泰國房產(chǎn)的確定性和收益率都已日漸清晰，無異于給國內(nèi)諸多投資者指了條“明路”。

海外房產(chǎn)投資趨勢(shì)變化

房子的重要性始終不變，但人們購房的目的和需求卻一直在變化。近年來，隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)水平的提高，讓房產(chǎn)開始和教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)福利資源緊密掛鉤，也讓具有投資價(jià)值的房產(chǎn)受到越來越多人的青睞。

交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，拓寬了人們置業(yè)時(shí)地理區(qū)位選擇的邊界，現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和全球化浪潮的奔涌也讓人們的視野跨越國界。自中國經(jīng)濟(jì)騰飛并與國際全面接軌以來，國人的海外購房需求就發(fā)展迅猛。

昌聯(lián)國際海外業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人徐昊在超過12年的從業(yè)經(jīng)歷中，已敏銳感知到十幾年間中國人海外購房趨勢(shì)變化。十幾年前中國人海外置業(yè)目的地主要是北美、澳洲、歐洲等傳統(tǒng)發(fā)達(dá)國家，主要目的涉及移民、子女教育、自住，因此移民政策門檻、學(xué)區(qū)是否優(yōu)質(zhì)等是當(dāng)時(shí)大家比較關(guān)注的重要指標(biāo)。此外，當(dāng)時(shí)的海外房產(chǎn)投資以60歲以上“有閑有錢”的人群為主，旅游地產(chǎn)銷售以高端旅行團(tuán)為重要渠道。

2017年開始，中國人海外購房目的出現(xiàn)了比較明顯的變化。國家外匯政策的變化給國內(nèi)資金出海帶來影響，也讓更多人關(guān)注海外房產(chǎn)長期收益和增值帶來的機(jī)會(huì)。加上2020年前后幾年，國內(nèi)各地房地產(chǎn)投資環(huán)境陸續(xù)降溫，人們開始尋找新的投資目的地。在多重因素影響下，以投資為目的的海外購房比例開始日漸提高。

此外，海外購房群體年輕化趨勢(shì)也很明顯。人們開始提前為子女教育做籌劃，或者為自己未來的第二家園做選擇。

主力人群畫像改變背景下，催生了新的熱門購房目的地——東南亞。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年中國人海外購房前十大地點(diǎn)排名中，東南亞的泰國、馬來西亞、越南和新加坡均榜上有名，其中泰國排名最高，位列第五。

昌聯(lián)國際的徐昊認(rèn)為，包括泰國在內(nèi)的東南亞投資優(yōu)勢(shì)主要有三點(diǎn)，即投資手續(xù)簡便、交通便利和收益穩(wěn)定。

投資手續(xù)的簡便主要體現(xiàn)在政策上。比如，美澳等這些發(fā)達(dá)國家稅收復(fù)雜，投資人每年需要為房產(chǎn)交高額稅費(fèi)，而泰國幾乎不用交任何持有的費(fèi)用，不用每年找律師報(bào)稅，對(duì)第一次嘗試海外投資或者不愿意為海外投資付出太多時(shí)間成本的投資人非常友好。

交通便利性方面，中國直飛泰國飛行時(shí)間短、價(jià)格低、航班選擇多。且2024年3月1日起，泰國與中國實(shí)施永久免簽政策，讓人們幾乎沒有出境手續(xù)的困擾。

除了上述優(yōu)勢(shì)，泰國整體生態(tài)文化環(huán)境宜人、高端醫(yī)療和教育配套資源完善、外來投資持續(xù)加速、國際創(chuàng)投環(huán)境良好、消費(fèi)水平與國內(nèi)接近等，更符合當(dāng)代國人既可能自住也要求投資回報(bào)的海外購房需求。

泰國房產(chǎn)投資有“最優(yōu)”選擇嗎？

從收益率角度出發(fā)分析，整體來看，泰國GDP增長相對(duì)穩(wěn)定，隨著旅游業(yè)加快復(fù)蘇，2024年GDP增長率可能超過此前3.2％的預(yù)期。經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)增長為泰國的房價(jià)上漲提供有力支撐。而作為目前東盟第二大經(jīng)濟(jì)體，泰國房價(jià)仍比一些亞洲主要城市便宜，從而為未來房產(chǎn)升值打開更多想象空間。

不過，由于泰國國土狹長，自然資源分布和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均，并非所有地區(qū)都有同樣的收益預(yù)期。目前在泰國境內(nèi)最火的投資目的地依然集中普吉島等旅游度假勝地，或者曼谷等國際化大城市。

作為長期投資標(biāo)的，房產(chǎn)的租金回報(bào)率和長期增值可能性都很重要，而無論出租還是出售，價(jià)格都與供給量和需求量密切相關(guān)。

對(duì)比曼谷和普吉島兩大熱門地，供給方面，曼谷土地資源更多，公寓不限高，供給相對(duì)充足；普吉島因土地資源稀缺，只有約30%的土地可以用于開發(fā)，且限制最高7層的高度，供給緊張。

需求方面，以國際游客為對(duì)比指標(biāo)，赴泰游客在曼谷停留的平均時(shí)長為1.5天，卻在普吉島的平均停留時(shí)長為3.7天，居泰國主要旅游城市之首；相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，普吉島每天每平方英里的游客人數(shù)是全 世界范圍內(nèi)最多的。

再來看實(shí)際數(shù)據(jù)，目前昌聯(lián)國際推薦的6個(gè)位于普吉島的項(xiàng)目，無論公寓還是別墅，3年包租年收益率都在6%-8%。作為對(duì)比，諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年國內(nèi)重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為2.03%，而和泰國普吉島相似的三亞租金回報(bào)率只有1.69%；據(jù)悉，泰國長租公寓的資金回報(bào)率在3%-4%左右。由此可見，普吉島旅游地產(chǎn)在收益方面勝出。

此外有數(shù)據(jù)顯示，普吉島旺季酒店入住率高達(dá)90%，2023年全年全島酒店入住率78%，已經(jīng)超過2019年的72%；在旺盛的旅游需求下，2024年全年的入住率可能超過80%。

結(jié)合機(jī)場(chǎng)的客流量情況，目前普吉國際機(jī)場(chǎng)年處理乘客量約1250萬人次，仍在超負(fù)荷運(yùn)行，預(yù)計(jì)2024年發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目二期工程完成后，每年可容納1800萬乘客；攀牙的新機(jī)場(chǎng)也在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)將作為普吉島的第二機(jī)場(chǎng)于2030年建成啟用。

按現(xiàn)在的入住率，結(jié)合酒店或公寓的價(jià)格，可以粗略估算出6%-8%的收益率完全可以實(shí)現(xiàn)，并且管理方也能取得相應(yīng)的收益，風(fēng)險(xiǎn)可控。如果將未來游客進(jìn)一步增長、新建酒店和公寓的空間進(jìn)一步縮小納入考慮范圍，在未來供給更緊俏之時(shí)，昌聯(lián)國際部分項(xiàng)目中提到的預(yù)計(jì)4年后超過10%的收益，也很有可能實(shí)現(xiàn)。

普吉島也許確實(shí)是泰國房產(chǎn)投資的“最優(yōu)解”。

海外房產(chǎn)投資注意事項(xiàng)

利率下行之時(shí)，有6%以上年化收益率又相對(duì)安全的投資標(biāo)的的確不多見。泰國的交通便利性和相對(duì)親民的房價(jià)，讓更多普通家庭也能考慮海外資產(chǎn)配置。但投資一定伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，特別是在海外投資，如果不夠了解當(dāng)?shù)氐恼吆褪袌?chǎng)，可能費(fèi)心費(fèi)力經(jīng)營不好，無法取得預(yù)期的收益，還可能血本無歸。

昌聯(lián)國際徐昊列舉了一些在泰國房產(chǎn)投資時(shí)可能遇到的問題：“海外房產(chǎn)投資最大的風(fēng)險(xiǎn)就是交房。舉個(gè)例子，泰國是可以賣‘樓花’的，拿到一片土地拿到EIA（環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告）就可以賣了，很多小開發(fā)商甚至還沒拿到EIA就開始賣。一旦開發(fā)商回款出問題，工程就有可能停滯，如果他的銷售后期跟不上，就很容易出問題。尤其是對(duì)那些新的開發(fā)商，他們是拿不到銀行的授信的，所以他們就沒法從銀行去貸款。”

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是后期運(yùn)營，房子建完了以后是不是賣給業(yè)主就不管了，因?yàn)榫频赀\(yùn)營是一個(gè)非常專業(yè)的領(lǐng)域，如果沒有一個(gè)成熟的酒店管理團(tuán)隊(duì)去運(yùn)作，后期的收益是很難保證最大化的。”

對(duì)大多數(shù)人來說，針對(duì)上述問題，選擇專業(yè)靠譜的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是個(gè)不錯(cuò)的建議。昌聯(lián)國際自身有深耕海外資產(chǎn)配置十余年的專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)，泰房項(xiàng)目合作方是普吉島最大的房地產(chǎn)開發(fā)商Utopia Corporation（以下簡稱“Utopia”）。Utopia成立于2015年，專耕旅游地產(chǎn)，業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、工程建筑、裝修設(shè)計(jì)和酒店運(yùn)營板塊。

開發(fā)商和后續(xù)的酒店管理運(yùn)營商是同一家企業(yè)的好處在于，開發(fā)商和客戶之間的交易不是一錘子買賣，酒店管理公司也要通過業(yè)主的房子持續(xù)賺錢，相當(dāng)于后期的利益跟業(yè)主強(qiáng)綁定，既給保質(zhì)保量按時(shí)交房上了保險(xiǎn)，又能保證業(yè)務(wù)后續(xù)收益最大化。 每年，昌聯(lián)國際的專業(yè)團(tuán)隊(duì)還會(huì)前往普吉島和開發(fā)商溝通，檢查現(xiàn)金流、施工和交付情況，了解最新的落地政策，更好地服務(wù)客戶。

昌聯(lián)國際目前是Utopia最大的合作方，雙方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手至今，近5年時(shí)間一直合作順利。Utopia也為昌聯(lián)國際的客戶提供了獨(dú)家優(yōu)惠和永久便利，比如，第一次支付時(shí)一次性付清的3年包租政策、優(yōu)惠的價(jià)格、新老客戶到泰國的專車專人服務(wù)等。目前，昌聯(lián)國際推薦的泰房項(xiàng)目包括公寓和別墅，面積從24m2-220m2不等，覆蓋60萬-420萬人民幣價(jià)格段，能滿足更多人群的不同需求。

圖注：昌聯(lián)國際與Utopia合作項(xiàng)目之一

在海外買房目的的多樣性，決定了許多購房人還有投資之外的衍生需求，綜合服務(wù)能力強(qiáng)的中介服務(wù)平臺(tái)能為客戶提供全方位便利。 昌聯(lián)國際能為客戶提供大到收房過戶，小到每年的免費(fèi)入住、申請(qǐng)接機(jī)等房產(chǎn)配置方面的一條龍服務(wù)，還能在子女教育規(guī)劃、養(yǎng)老等海外生活方面，甚至在海外成立公司等全球資產(chǎn)配置規(guī)劃、財(cái)富升值與增值領(lǐng)域，同時(shí)為客戶提供全方位售中售后服務(wù)，令一站式服務(wù)更省心，也更容易全局規(guī)劃個(gè)人和家庭的發(fā)展、投資。

總之，海外房產(chǎn)配置作為大額投資，人們?cè)谧鐾顿Y決策前應(yīng)盡量做足功課，找有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的專業(yè)服務(wù)平臺(tái)，才能將不確定性風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從而實(shí)現(xiàn)滿意的收益。