南京商業(yè)地產(chǎn)周報(bào)

（11.4-11.10）

本期目錄

行業(yè)觀點(diǎn)

• 田賀維：商業(yè)地產(chǎn)面臨新變化，存量改造需關(guān)注“三個(gè)”能力

南京大事

• 2024南京開放創(chuàng)新合作交流會(huì)在上海舉行

• 2024南京文化旅游節(jié)開幕

• 南京會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)排名全國第6

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

• 鐘山風(fēng)景名勝區(qū)再獲國家級(jí)榮譽(yù)

• 江北新星里即將開業(yè)

• 中影星美VIP影城變身藝術(shù)館

商會(huì)一周

• 熙南里入選“中國旅游產(chǎn)品創(chuàng)意案例”

• 百家湖1912拾光車站引入新車型

• 2024手造巡游秋季展落地越界夢(mèng)幻城

• 三家上市公司南京分部入駐江蘇仁義邦紫云谷項(xiàng)目

• 世邦魏理仕第三季度南京商辦市場(chǎng)分享會(huì)舉辦

• 弘陽廣場(chǎng)脆皮青年養(yǎng)生局開攤

• 主理人經(jīng)濟(jì)座談會(huì)暨解碼文商旅沙龍成功舉辦

• 南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)再獲兩項(xiàng)榮譽(yù)

做客“一見”

• 一見會(huì)客廳接訪動(dòng)態(tài)

1

行業(yè)觀點(diǎn)

田賀維：商業(yè)地產(chǎn)面臨新變化，存量改造需關(guān)注“三個(gè)”能力

目前在商業(yè)資產(chǎn)上、存量運(yùn)營上新的變化，我通過自身從業(yè)的觀察，簡單談一些變化。

從辦公類的資產(chǎn)上有三類新變化。

第一是在宏觀指標(biāo)上兩升一降，第一升是新增供應(yīng)量不斷地增加。第二是空置率不斷攀升，以北上廣深四個(gè)一線城市來看，北京、上海、廣州的空置率已經(jīng)接近20%，深圳的空置率超過30%。一降是出租租金水平是在下降的，北京已經(jīng)跌破了300塊錢的平均租金的價(jià)格，深圳已經(jīng)跌破了平均租金100塊錢。

第二是分化越來越明顯。比如國內(nèi)或者港資頭部地產(chǎn)公司在運(yùn)營的項(xiàng)目，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營能力，這類項(xiàng)目的租金、出租率水平還是保持相對(duì)比較穩(wěn)定的。但是其他的二線城市或者普通區(qū)域的項(xiàng)目，大部分都有百分之二三十甚至更高的下滑。

第三是從傳統(tǒng)對(duì)辦公空間的區(qū)位、便利性的關(guān)注度，到更多關(guān)注辦公空間的品質(zhì)，重視個(gè)性化的需求，包括一些人文方面的關(guān)懷，比如健身房、跑道、游泳池甚至攀巖空間，再一個(gè)是對(duì)綠色低碳的關(guān)注也會(huì)越來越多。除了傳統(tǒng)綠色三星以外，也會(huì)關(guān)注LEED、WELL、近零能耗和新的ESG指標(biāo)。在辦公場(chǎng)所的選擇上，客戶和業(yè)主方也會(huì)更關(guān)注本身辦公環(huán)境和氛圍是否與公司契合。這是在辦公類資產(chǎn)上的一些變化。

商業(yè)類資產(chǎn)方面，變化會(huì)更多一些。

第一是經(jīng)營模式的變化，商業(yè)類資產(chǎn)都是圍繞人貨場(chǎng)三個(gè)維度，過往更多關(guān)注貨和場(chǎng)，現(xiàn)在一些新的商業(yè)業(yè)態(tài)，更多的是關(guān)注人，關(guān)注社交屬性。商業(yè)不單只是提供一個(gè)購物的場(chǎng)所或者消費(fèi)的場(chǎng)所，新的商業(yè)更多是互動(dòng)、社交和體驗(yàn)的空間，提供情緒價(jià)值。

第二是空間、場(chǎng)景和內(nèi)容三者是缺一不可的，空間打造IP和記憶點(diǎn)，場(chǎng)景用來營造氛圍，內(nèi)容創(chuàng)造價(jià)值，三者相輔相成。

第三是商業(yè)定位上會(huì)越來越清晰，目標(biāo)客群也更加細(xì)分。從傳統(tǒng)的購物中心到現(xiàn)在特色的非標(biāo)商業(yè)，對(duì)目標(biāo)客群也會(huì)越來越專注，比如Z世代的新青年、二次元群體等。

第四是分化越來越明顯，頂部傳統(tǒng)的重奢利用頭部的優(yōu)勢(shì)，越來越強(qiáng)。同時(shí)，新的特色非標(biāo)商業(yè)，成為出圈的網(wǎng)紅打卡地，這種項(xiàng)目更多是注重項(xiàng)目的在地性和社區(qū)屬性，以及精神文化的內(nèi)核，包括品牌更多會(huì)有一些小眾、個(gè)性化的品牌引入。

今年以來跟商業(yè)地產(chǎn)很多業(yè)內(nèi)人士做了很多交流，大家統(tǒng)一的看法是今年確實(shí)很難，壓力都很大，甚至有悲觀的情緒，大家都在討論商業(yè)地產(chǎn)是筑底等待回暖，還是會(huì)繼續(xù)螺旋下降。消費(fèi)降級(jí)了嗎？商業(yè)未來的發(fā)展方向在哪里？其實(shí)最近商業(yè)地產(chǎn)人士還有一個(gè)新的觀點(diǎn)，現(xiàn)在這個(gè)階段對(duì)我們來說不是商業(yè)地產(chǎn)整體下滑的階段，而是一個(gè)大浪淘沙的階段；不是消費(fèi)降級(jí)的階段，而是消費(fèi)分級(jí)的階段。越是在細(xì)分深入調(diào)整時(shí)期，我們更需要用專業(yè)的能力，利用自己的看家本領(lǐng)，去打造自己專業(yè)的特長。

未來的存量改造上輕資產(chǎn)機(jī)會(huì)有哪些？我覺得有三個(gè)方面：

第一是前端定位策劃的能力，這個(gè)考驗(yàn)的是我們敏銳的商業(yè)嗅覺，以及我們清晰的產(chǎn)品定位能力。比如對(duì)存量資產(chǎn)的盤活，甚至一些不良資產(chǎn)，怎么運(yùn)用金融手段，能把存量盤活起來。我們以前也接觸到很多辦公、酒店或者公寓類的業(yè)態(tài)，用來改造成養(yǎng)老公寓和長租公寓的業(yè)態(tài)。包括一些辦公的資產(chǎn)轉(zhuǎn)非居改住的業(yè)態(tài)，這都是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

第二個(gè)是中端開發(fā)管理的能力，這部分更多考驗(yàn)的是對(duì)產(chǎn)品的打造，以及落地還原的能力。其實(shí)對(duì)存量改造來講，它跟新建建筑完全不同，你需要在既有的條條框框內(nèi)充分挖掘它的價(jià)值。比如我們金地代建的一些康養(yǎng)公寓項(xiàng)目，它就是利用對(duì)既有的建筑進(jìn)行適老化的改造，面臨的問題就是它整個(gè)結(jié)構(gòu)、外立面，甚至內(nèi)部的一些空調(diào)運(yùn)行系統(tǒng)，以及它的空間適老化，都需要做很大的改變，這個(gè)當(dāng)中就需要我們有更深的專業(yè)技術(shù)能力和復(fù)雜問題的解題能力，在當(dāng)中發(fā)現(xiàn)更多的價(jià)值。

第三是后端的招商運(yùn)營能力，這部分更多考驗(yàn)的是我們的目標(biāo)兌現(xiàn)和產(chǎn)品溢價(jià)能力，這部分需要的是我們有豐富的資源整合和平臺(tái)體系支撐的能力。

（作者：田賀維為金地集團(tuán)開發(fā)管理公司商辦總監(jiān)兼商辦事業(yè)部總經(jīng)理 來源：2024觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)）

2

南京大事

01

2024南京開放創(chuàng)新合作交流會(huì)在上海舉行

11月6日，相約進(jìn)博·2024南京開放創(chuàng)新合作交流會(huì)在上海舉行。本次大會(huì)上，肯德基江蘇公司、金拱門江蘇公司分別與南京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；西門子公司推動(dòng)南京Xcelerator科創(chuàng)中心賦能，與上海埃數(shù)智能科技有限公司、上海非夕機(jī)器人科技有限公司、和著智能科技（上海）股份有限公司、上海紐酷信息科技有限公司、廣州安信榮達(dá)科技有限公司簽署南京Xcelerator科創(chuàng)中心入駐協(xié)議。

02

2024南京文化旅游節(jié)開幕

11月8日至12月7日，2024南京文化旅游節(jié)開幕。本屆文化旅游節(jié)以“讓世界了解南京”（Bringing Nanjing to the World）為主題，為市民和游客打造了一系列豐富多彩的秋冬季文旅體驗(yàn)活動(dòng)，不僅展示了南京深厚的歷史文化底蘊(yùn)和旅游資源優(yōu)勢(shì)，還融入了眾多文旅融合新元素，以節(jié)為媒，以城為幕，積極促進(jìn)境內(nèi)外旅行商之間的交流合作，推動(dòng)南京旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

03

南京會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)排名全國第6

近日，2024中國會(huì)展城市產(chǎn)業(yè)合作大會(huì)暨會(huì)展城市競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)發(fā)布活動(dòng)在成都大學(xué)大運(yùn)村召開。現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了《2023年中國城市會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)報(bào)告》，報(bào)告顯示，南京在2023年中國城市會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)總排名中位列第6，在2023年副省級(jí)城市會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)排名中位列第3。

3

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

01

鐘山風(fēng)景名勝區(qū)再獲國家級(jí)榮譽(yù)

日前，“南京市鐘山風(fēng)景名勝區(qū)—中山陵園風(fēng)景區(qū)”成功入圍全國旅游標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)評(píng)定的“第三批國家級(jí)文明旅游示范單位”。此次入選的中山陵園風(fēng)景區(qū)位于南京市主城區(qū)，總面積30.08平方公里，以“雄山、秀水、古城、偉陵”為特色，是首批國家5A級(jí)旅游景區(qū)。

02

江北新星里即將開業(yè)

剛剛位于江北的全新商業(yè)體新星里官宣將于11月16日開業(yè)！周邊居民購物逛街多了新去處。新星里位于江北學(xué)府路與蘭新路交匯處，臨近江北大道快速路，靠近S8號(hào)線高新開發(fā)區(qū)站，總體量約15萬平方米。新星里一期已全面竣工，目前共有46家品牌店鋪入駐，從餐飲美食，到健身美容，再到育兒中醫(yī)，都可以一站式搞定。

03

中影星美VIP影城變身藝術(shù)館

11月9日至10日，“ARTING·影院藝術(shù)生活周”系列活動(dòng)在江寧區(qū)中影星美VIP影城舉行。兩天時(shí)間里，讀書會(huì)、電影交流、戲劇表演等80多場(chǎng)活動(dòng)輪番上陣，影院空間和藝術(shù)活動(dòng)在這里激情碰撞。

中影星美VIP影城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次“ARTING影院藝術(shù)生活周”依托電影院空間，融合了影視藝術(shù)、生活美學(xué)和青年文化等多種元素，匯集了展演、市集和夜校等多元業(yè)態(tài)，大力發(fā)展場(chǎng)景影像娛樂，讓電影院不局限于單一放映電影，而是為有休閑娛樂需求的青年群體提供玩藝空間，為影院發(fā)展提供全新視角，讓電影能滿足參與、共享、社交等新的精神需求。

4

商會(huì)一周

01

熙南里入選“中國旅游產(chǎn)品創(chuàng)意案例”

11月7日-9日，由中國旅游協(xié)會(huì)舉辦的第六屆“中國服務(wù)”·旅游產(chǎn)品創(chuàng)新大會(huì)暨2024“中國服務(wù)”·旅游產(chǎn)品創(chuàng)新展在橫店召開，包括熙南里歷史文化休閑街區(qū)在內(nèi)的七個(gè)案 例入選“中國旅游產(chǎn)品創(chuàng)意案例” 。

02

百家湖1912拾光車站引入新車型

近日，百家湖1912拾光車站新蒸汽機(jī)車：威廉 ·克魯克斯號(hào)進(jìn)行新車調(diào)試，并在軌道中運(yùn)行測(cè)試。運(yùn)行7年之久的美式V3蒸汽機(jī)車將告別拾光車站百家湖站。

03

2024手造巡游秋季展落地越界夢(mèng)幻城

11月8日-10日秋季手造巡游在南京越界夢(mèng)幻城時(shí)尚秀場(chǎng)啟幕，今年的主題有關(guān)于工具和使用工具的手作人。

04

三家上市公司南京分部入駐江蘇仁義邦紫云谷項(xiàng)目

近日，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)理事單位江蘇仁義邦宣布，其全新的寫字樓項(xiàng)目——南京紫云谷，已成功簽約方圖智能（深圳）科技股份有限公司、中匯瑞德股份有限公司、無錫化工裝備股份有限公司三家上市公司南京分部，為南京的產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新的活力。

項(xiàng)目位于江寧區(qū)雙龍大道3333號(hào)，項(xiàng)目配套齊全且地理位置優(yōu)越，毗鄰上秦淮砂之船購物中心，地鐵三號(hào)線秣周東路站可直達(dá)，周邊環(huán)繞繞城高速、雙龍大道、機(jī)場(chǎng)高速等交通要道，是南京城市未來發(fā)展的新空間。

05

世邦魏理仕第三季度南京商辦市場(chǎng)分享會(huì)舉辦

近日，CBRE 2024中國辦公樓租戶調(diào)查報(bào)告發(fā)布暨南京第三季度商辦市場(chǎng)分享會(huì)成功舉辦。鼓樓區(qū)副區(qū)長金學(xué)春、區(qū)商務(wù)、投促、華僑路街道領(lǐng)導(dǎo)及約 30 位企業(yè)代表出席。

06

弘陽廣場(chǎng)脆皮青年養(yǎng)生局開攤

11月9日-10日，脆皮青年養(yǎng)生局中醫(yī)藥文化市集在弘陽廣場(chǎng)舉辦，中醫(yī)把脈、針灸、文創(chuàng)、藥膳茶飲等，讓青年釋放壓力和焦慮。

07

主理人經(jīng)濟(jì)座談會(huì)暨解碼文商旅沙龍成功舉辦

11月7日下午，由南京市工商聯(lián)主辦，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)、南京文化產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)承辦的“主理人經(jīng)濟(jì)座談會(huì)暨解碼文商旅沙龍——走進(jìn)場(chǎng)景化時(shí)代”活動(dòng)在南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)·一見會(huì)客廳舉辦。活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)南京達(dá)斯琪數(shù)字科技有限公司作《全息顯示與文商旅的創(chuàng)新融合》主題分享，活動(dòng)互動(dòng)環(huán)節(jié)，與會(huì)嘉賓還圍繞“主理人經(jīng)濟(jì)”相關(guān)話題進(jìn)行探討交流。

08

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)再獲兩項(xiàng)榮譽(yù)

11月7日，由中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)、中國商旅文產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作委員會(huì)主辦的“第二十一屆2024中國(蘇州)商業(yè)街行業(yè)年會(huì)暨第八屆2024中國（蘇州）商旅文產(chǎn)業(yè)年會(huì)”在蘇州市舉辦。會(huì)上，各地商業(yè)街代表分享各自街區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，交流中國商旅文產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。本次大會(huì)上，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)被授予“2024年全國商旅文產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展先進(jìn)集體”；南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長馮憲法被授予“2024年全國商旅文產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展先進(jìn)個(gè)人”。

5

做客“一見”

11月6日，江蘇省室內(nèi)設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)副秘書長陳美玲一行到訪，就賦能和服務(wù)住建部提出的“四好”建設(shè)目標(biāo)進(jìn)行交流。

內(nèi)容整理 |孫 益

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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