北京樓市的復(fù)蘇，終于讓久違的“金九銀十”這樣的樓市定律，重新上演。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至31日，北京二手住房網(wǎng)簽1.7萬套、均價5.23萬元/平方米，環(huán)比分別增長31%、2.4%。1.7萬套的網(wǎng)簽量創(chuàng)下近19個月新高。新建商品住房網(wǎng)簽0.45萬套，環(huán)比增加50.1%，為今年以來高點。

一二手房市場的普遍回溫，點燃了一撥購房人的熱情，也重新喚醒了更多觀望者的信心。這其中我們也看到了不同“主題”的熱銷，以價換量也好、產(chǎn)品稀缺也罷，其實都在驗證同樣的熱銷邏輯，要有足夠打動購房人的某一個點。

而縱觀這一輪北京樓市的回溫，其中有一種極具代表意義的熱銷，值得復(fù)盤：就是現(xiàn)房的勝利。

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今年9月30日，位于西四環(huán)的某現(xiàn)房開盤，當(dāng)天便創(chuàng)下了開盤當(dāng)日簽約108套，這也是該項目繼2022年創(chuàng)造了期房“日光”神話后，再次刷新了現(xiàn)房產(chǎn)品首開銷售的新紀(jì)錄。

該現(xiàn)房熱銷，實則是當(dāng)下市場的一個縮影。更生動的印證了現(xiàn)房對于購房人而言的含金量，但這兩年，北京的市場其實不乏現(xiàn)房，也并不是逢現(xiàn)房就熱銷，我們通過一個熱銷的現(xiàn)房盤背后，其實可以梳理出幾條必勝的法則：

足夠的客戶基礎(chǔ)，看得見的現(xiàn)房價值以及加分的區(qū)域價值。

這幾乎是一個現(xiàn)房盤能夠熱銷的萬能公式，我們用其去套用任何一個現(xiàn)房項目，只要具備這三點，那幾乎離熱銷也就不遠(yuǎn)了，或者說，很多已經(jīng)實現(xiàn)了熱銷。

換句話說，能夠穿越周期的也一定是這些抗打的賣點。這對于購房人來說，其實也是對一個項目價值的試金石。當(dāng)判斷是否足夠有把握去選擇一個新的項目時，代入這三點的考慮，那基本也就穩(wěn)了。

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就在這個周末，11月9日，備受關(guān)注的越秀星樾也將進(jìn)入實景呈現(xiàn)階段，順時也將開啟現(xiàn)房的銷售。這會否成為北京有一個順利接棒現(xiàn)房熱銷的項目，我們不妨也從這幾點思考出發(fā)，來預(yù)判一下這一項目的市場熱度。

應(yīng)該很多人都還記得，去年那場僅僅用了77天，就實現(xiàn)了從拿地到售罄的越秀·星樾。這的確是2023年北京樓市一大現(xiàn)象級的樓盤。

而且當(dāng)時星樾的熱銷，可以用到一個略顯夸張的詞語——秒罄。當(dāng)時項目期房階段共推出了468套房源，但排靠參與搖號的客戶超過了1000位，兩倍之多。

這就意味著，關(guān)注的客戶量足夠的大，競爭也足夠激烈，才有可能以最快的速度完成一次熱銷。但這同時也就證明了，必定還有很多關(guān)注這一項目的購房人在當(dāng)時沒能博得這一機(jī)會，或許有人會轉(zhuǎn)投其他項目，但一定也還有守候者。客戶基礎(chǔ)是一切熱銷實現(xiàn)的基礎(chǔ)，星樾也不例外。

期房時代的星樾用秒罄激活了更多購房人的期望，這也為此時現(xiàn)房的入市夯實了基礎(chǔ)。但其實我們說，客戶的基礎(chǔ)有多牢固多堅實，則取決于可見的價值有多大。

最直觀的一定是區(qū)域配套。

位居海淀北的朱辛莊一直是近兩年的熱門板塊，懂得都懂。海淀北聚集了全北京乃至全中國最強(qiáng)的互聯(lián)網(wǎng)力量，囊括了幾乎所有的互聯(lián)網(wǎng)大廠的根據(jù)地，而伴隨著漫長的發(fā)展周期中，最不對等的就是整個海淀區(qū)域高精尖人才流入的速度以及幾乎停滯的新盤供應(yīng)量。

這也造就了幾乎是與海淀板塊友好的區(qū)域，都能做到開一個盤火一個盤，究其根本，是重度的需求與供應(yīng)的不對等。

而回到朱辛莊板塊，越秀·星樾所在的區(qū)域距離朱辛莊地鐵僅600米距離，步行可達(dá)。同時這里串聯(lián)起了地鐵昌平線與8號線，這也意味著，從這里可以2站直達(dá)西二旗。西二旗的大廠濃度有多高，在這就不做贅述了，更重要的是，朱辛莊本身也在形成更加濃郁的科技氛圍。

越秀·星樾區(qū)位圖

2020年國務(wù)院發(fā)布的第六批自貿(mào)區(qū)中，星樾所在區(qū)域是國家自貿(mào)區(qū)重點打造的科技創(chuàng)新組團(tuán)，這里匯聚了兩大科學(xué)城海量國家與社會投資，是目前最受矚目的科技發(fā)展中心。同時，這里又是北京重點打造的三城一區(qū)中的未來科學(xué)城，目前已進(jìn)駐國家電網(wǎng)、國家能源集團(tuán)、中國華能、中國電子等14家央企下屬的數(shù)十家技術(shù)研發(fā)中心，近萬名科研人才進(jìn)駐辦公。

其中星樾所處的西區(qū)，規(guī)劃面積61.4平方公里，包括沙河大學(xué)城、中關(guān)村生命科學(xué)園、科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)園等重要組團(tuán)，是昌平區(qū)重點打造的自貿(mào)試驗區(qū)主陣地——生命谷，目前已有小米、國家知識產(chǎn)權(quán)運(yùn)營平臺等眾多高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐。

而越秀·星樾，算得上是板塊內(nèi)最后一塊成規(guī)模的住宅用地。

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這些源源不斷涌入其中的高科技人才，總有人正年輕，也總會有人需要自己的家，能夠拿得下這些人的，一定是要有和整個海淀板塊密切度最高的項目，越秀·星樾可以算一個。

畢竟除了地鐵交通的便捷通達(dá)，整個板塊內(nèi)的其他配套也都十分完善，地塊周邊規(guī)劃了18萬平方米的萬達(dá)廣場，預(yù)計在今年開業(yè)，同時項目緊鄰的朱辛莊地鐵中東側(cè)還有5萬平方米的萬科TBD，涵蓋了餐飲、健身、ktv等一系列生活服務(wù)類配套。同時，項目板塊內(nèi)還有已開業(yè)的近50萬平的超級合生匯，如此配套，放眼全北京，也都算是獨(dú)一無二了。

更加分的則是購房人更關(guān)心的教育配套，根據(jù)目前披露的消息得知，項目地塊配套的教育資源，未來將從幼兒園到小學(xué)、初中都被北京一零一中教育集團(tuán)接管，北京一零一中學(xué)有多牛，此處相信不需要我們再贅述。

再往后就是現(xiàn)房所見即所得的兌現(xiàn)力了。

不得不說，今年北京樓市最突出的一個現(xiàn)象就是，開始賣現(xiàn)房的項目多了起來，打造現(xiàn)房實景呈現(xiàn)區(qū)的項目也更是多了起來。因為大家都深諳看得見的打動力，這好過一切花哨的說辭。

在具備了熱銷現(xiàn)房樓盤的黃金法則之外，星樾最大的優(yōu)勢便在于，基于原有的產(chǎn)品有進(jìn)行了新一輪的園林標(biāo)準(zhǔn)和精裝標(biāo)準(zhǔn)的提高。

越秀·星樾效果圖

這對購房人來說，自然是賺了的事兒，實打?qū)嵉膮^(qū)域與配套都已經(jīng)看在眼里，但現(xiàn)房所見即所得以及在原有基礎(chǔ)上的主動升維，這其實才是能左右熱銷的根本。

更難得的是，在現(xiàn)房的品質(zhì)兌現(xiàn)上，越秀·星樾基于園林做了一輪全面的標(biāo)準(zhǔn)提升，細(xì)化到歸家大門的儀式感拿捏，通過增加迎客松、水景來更好的實現(xiàn)，以及巷道內(nèi)燈光氛圍的打磨、塑膠跑道的顏色與鋪裝樣式、入戶單元門禮序感打造等等，看似都是一些小的場景，但細(xì)節(jié)處的用心其實更容易打動人。

越秀·星樾 效果圖

而這些情感濃度的表現(xiàn)，往往更容易營造出空間的氛圍感，特別是在用現(xiàn)房的手法呈現(xiàn)出來時，才更容易體會到一個項目是否在用心。

其實套用熱銷的黃金法則，似乎并不難印證屬于越秀·星樾的又一場熱銷已經(jīng)被預(yù)定，其實聰明的購房人也會算另外一筆賬，本次現(xiàn)房推售的戶型集中在93、96、108、127平方米的三四居，論得房率，越秀星樾超過了80%，相當(dāng)優(yōu)秀，而現(xiàn)房能夠?qū)崿F(xiàn)在早交房，同樣也是在為購房人省錢。

畢竟從算賬的角度來看，得房率每高一點，等待的周期短一些，其實都是實打?qū)嵉娜嗣駧拧?/p>

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