前段時間，財政部公布了三季度財政收支情況。

在土地和房地產相關稅收中，有一種稅收意外大漲？！

契稅3951億元，同比下降12%；

房產稅3118億元，同比增長19.9%；

城鎮土地使用稅1710億元，同比增長10.5%；

土地增值稅4000億元，同比下降7.8%……

沒錯，房產稅正在離奇增長。

01

樓市越差房產稅收入越高

說房產稅增長很奇怪，是因為跟契稅背道而馳。

契稅是房產交易時產生的一個稅費，同比下降說明今年房產交易數量或者金額，與去年比有所下滑。

這跟我們實際所感受到的情況，是一致的，也與近年的房地產市場呈現正相關的關系。

房產稅呢，卻是恰好相反。

而且不是從最近才開始上漲，早在三年前開始，每年都在同比增長——

2024年上半年，房產稅2086億元，同比增長20.1%；

2023年，房產稅3994億元，同比增長11.2%；

2022年，房產稅3590億元，同比增長9.5%；

2021年，房產稅3278億元，同比增長15.3%；

樓市越差，房產稅收入越多？還是連續4年高增長，年均增速 10%以上！

劇情到這里，已經有點匪夷所思了。

細看數據，你會發現去年已經比2021年多出700億，今年很有可能沖擊4000億關卡！

與此同時，2023年全國商品房銷售額僅11.6億元，同比下降6.5%，比2021年18.1億元少了6億元！

這數據，是不是越看越詭異了呢。

02

房產稅 收了哪些人的錢

在進入正題前，要先跟大家科普一個概念。

財政部口中的“房產稅”，與大家所理解的“房地產稅”其實是不一樣的。

房地產稅，立法還在進行中。

而房產稅暫行條例已于2011年出臺，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租賃收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

簡單概括，就是三類：

1?? 重慶上海個人住房的房產稅

2?? 全國出租住房的房產稅

3?? 全國出租非住房（譬如商鋪寫字樓廠區）的房產稅

那先看第一類，試點城市的房產稅。

數據顯示，2023年上海房產稅執行數是333.1億，重慶為104.5億。而兩地合并總收入，占比全國房產稅總額只有約1/10。

這么小的比例，對于全國總房產稅收的影響是極其有限的。倒推來說，另外那九成房產稅才是大頭，才是增長的主要來源。

再看出租住房的稅收，也就是所謂的“房東稅”。

根據規定，如果個人出租房屋，以居住為目的，其實是要按照4％的稅率征收房產稅的。但在過去很長時間里，絕大部分房東都是沒有繳納的。

一方面，租房不需要網簽，房東拿到租金后更不會主動進行納稅申報，稅務機關也很難掌握這部分的收入情況。

要相關部門逐一排查呢，就更不現實了。

另一方面，也是沒人舉報。

你想嘛，如果租金收入還要交稅，那還不是羊毛出在羊身上，租客的租房成本很可能會變相增加。對房東房客來說，不用交稅，你好我好大家好。

所以，出租住房所產生的稅收，對房產稅總收入的貢獻也不多。

唯一一種例外情況——

如果租客需要占用房子學位，那就必須辦理房屋租賃備案，會涉及出示合同和發票等等流程。一旦走到這步，這稅收大概率是躲不掉了。

不過疫情期間，很多城市都對房土兩稅進行了下調和減免，直到2023年才陸續恢復原有征稅政策。

第三類，商鋪和寫字樓租金的稅收。

與前面出租給個人的情況不同，租客無論是要辦理營業執照，還是注冊公司，都是需要出示租賃合同或者辦理租賃備案的。

稅率也高多了，一般為年租金收入的12%。

可想而知，這部分占比一定是全國房產稅的大頭。

看到這里，或許有人要反駁我：

這幾年的經濟環境不好，寫字樓、商鋪空置率都偏高，這部分的總收入不應該降低嗎？

這里又有一個信息差出現了——空置率，是一個相對的概念，其中涉及供需兩個數據。

空置率低≠出租量低，而只能說明庫存太多，供應增量高于需求增量。

因為通過翻查數據，我發現這幾年中國經營主體數量，一直都在增加：

2020年，全國登記在冊經營主體為1.3億戶；

2021年，全國登記在冊經營主體為1.54億戶；

2022年，全國登記在冊經營主體為1.69億戶；

2023年，全國登記在冊經營主體為1.84億戶；

?截至2024年9月30日，全國登記在冊經營主體為1.88億戶，較去年同期增長3.9%。

每年增幅，基本都在10%以上。

還記得前面說過的，全國房產稅總收入的增速嗎，也是10%左右。

由此推斷，雖然三類稅收都有一定增長，但從占比和需求來看，主要還是出租非住房的稅收來拉動。

還有一些大家沒注意到的變化，這幾年，很多地方政府因為財政吃緊，開始對這些稅費查漏補缺了。

以前口袋有錢，碎銀幾兩，下面不交也不查了。現在錢包空空，賣地收入急降，才需要房產稅補位。

居民端的房地產稅，現在肯定不適合出臺。嚴格稽查已經在執行的房產稅，這沒毛病。

通過以上分析，大家也要明白兩件事：

一是以前僥幸逃過、不交稅的房東和企業，接下來要注意了。

在責令限期內逾期未繳稅的，不僅有滯納金，還要負法律責任的。

稅務機關不追你們交錢，不代表你們就可以不交、應該不交。像是廣州市和各區稅務局，其實一直有在盯緊大家的房產稅。

二從長遠來看，房產稅很可能是后地產時代最重要的創收工具，用于代替譬如土地出讓收入、契稅收入等等稅種。

還是那句話，不是不來，只是時候未到。

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