最新上海學區房溢價排行榜來了！

靜安黃浦笑傲江湖，市區竟然有4區無緣10強，上海的學區溢價迎來大洗牌！

雖然上海的學區房已經經歷了一輪暴跌，但還是有些學區溢價非常高。

環線認為，學區自用可以，在意保值的話這些高溢價學區房可能還是有風險，溢價越高風險越高。

今天文章幫大家整理了一些溢價TOP10的學區房，并做了一張溢價排行榜表格，放到了最后。

大家買房時要想一想，以后00后父母愿意多花多少錢來接盤這個溢價呢？

那么如何衡量學區房的溢價呢？

為此我們運用了一個控制變量法。

首先尋找區域學區門檻最低的小區（當然是老破小了）；

再尋找與該學區房建成年代相近、地段相仿、產品戶型又差不多的非學區小區作為參照。

當然每個區域的學區房戶型面積都不一，價格也不同，統計的結果會有誤差。

但是數據大致反應出了在該區域購買學區房需要多承擔的成本，那么對多出的成本就能進行排名了。

按照這個公式，我們計算得出：

穩坐上海學區房溢價排行榜第一把交椅的是靜安區的海防邨，溢價高達333萬！

海防邨對口的是九年一貫制的靜教院，屬于全市頭號的公辦雙一梯隊學校。

正是這份優質教育資源的加持，讓海防邨的學區溢價躍居全市之首。

現在小區26-30m2的房源掛牌單價在21萬元/m2以上。

這可能是上海最貴的學區房了，總價在570-650萬！

我們選取了安西小區一個很好的對標小區，建于1995年，跟海防邨的1990-1998年高度吻合。

該小區距離海防邨很近，地段相似堪稱老鄰居了，而且是非學區房（對口靜安二中心+市一中學）。

在安西小區，目前掛牌的最小戶型為36m2，總價在237-258萬。

通過比較計算出，海防邨的學區溢價是570-237=333萬（溢價率是333÷570=58.42%）。

海防邨成了上海學區房的傳奇，用它的高溢價書寫著教育的力量和樓市的法則。

爭奪學區房溢價排行榜TOP2的，是黃浦的市民新村，溢價高達255萬！

市民新村是對口黃浦上外黃外+大同初雙一梯隊組合的熱門學區房，讓眾多家長夢寐以求。

目前市民新村29m2的掛牌在470-510萬，單價在16.2-17萬元/m2。

像這種小戶型，巔峰期成交價可是在23.76萬元/m2，現在的跌幅可是夠大的！

我們對標旁邊緊鄰的非學區小區瞿溪新村，都有29m2的戶型，地段、建成年代也都相似。

目前瞿溪新村同面積段的掛牌在215萬。

以此計算出，市民新村的學區溢價是470-215=255萬（溢價率是255÷470=54.25%）。

市民新村在黃浦的蓬萊公園板塊和世博濱江板塊之間，想詳細了解這兩個板塊的評測和置業方法論。

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上海學區房溢價最高的前兩名都在浦西，第三名終于輪到了浦東。

位居上海學區溢價率排行榜TOP3的是碧云板塊的金橋酒店公寓，溢價率高達195萬！

碧云板塊號稱小聯洋，次新學區房都是在千萬以上。

如果是單純地出于學區需求還是老破小門檻最低。

其中板塊內的金橋酒店公寓是最便宜的學區房，幫助眾多家長實現了心中的“學區夢”。

這個小區和千萬豪宅一樣對口的都是一梯隊九年一貫制的上實東，因此被賦予了購買價值。

金橋酒店公寓目前掛牌最低的是49m2戶型，總價405萬。

不過它是早期的外銷房，戶型設計奇特、多個戶型不通底氣，而且在周邊很難找到相似的對標產品。

我們就參考旁邊地段相似、建成年代也間隔不長的非學區房金楊新村十一街坊、金臺三居小區。

換算成同樣49m2的面積段要210萬。

這樣大致計算出，金橋酒店公寓的學區溢價是405-210=195萬（溢價率是48.15%）。

除了碧云板塊外，浦東的金楊學區溢價也很高。

這就是位居上海學區房溢價率排行榜TOP4的浦東金楊板塊的黃山一村，溢價高達182萬！

黃山一村對口的是建平實驗小學和中學，屬于浦東二梯隊+一梯隊的組合。

目前黃山一村掛牌的最小戶型是34m2，單價超10萬元/m2，總價350萬。

黃山一村建于1995-1998年，我們跟建于1993-1998年的非學區房金楊新村九街坊對標。

金楊新村九街坊在地段、戶型方面與黃山一村非常相似，其38m2戶型總價在168萬以上。

可以計算出，黃山一村的學區溢價是350-168=182萬（溢價率是182/350=52%）。

金楊板塊在浦東的二手房成交量非常大，換手率極高。

板塊處在陸家嘴、金橋和外高橋三大產業帶的連接位置，軌交無縫銜接。

加上性價比非常高，金楊吸收了周邊眾多的產業人群入住，二手房市場非常吃香。

讓我們把視線再次拉回浦西。

位居上海學區房溢價率排行榜TOP5的是徐家匯板塊的南丹小區，溢價率在180萬。

徐匯是上海的教育強區，徐家匯又是全區的“心臟”板塊，都給了南丹小區更高的附加價值。

南丹小區對口交大附小+南模/徐匯中學。

目前該小區小戶型35m2的戶型掛牌在420-499萬。

對標地段和戶型差不多的非學區房吳東小區，其35m2的掛牌在240萬。

以此計算出，南丹小區的學區溢價是420-240=180萬（溢價率是42.85%）。

這個溢價還是很高的。

位居上海學區溢價率排行榜TOP6的是靜安大寧板塊的大寧路660弄小區，溢價率在140萬。

大寧是北上海的心臟板塊，云集了上海北區最好的教育、商業和產業資源。

板塊的學區組合是閘北實驗+風華的雙一梯隊，很不錯。

要想在大寧板塊以最低的價格上車一個學區房，那么擁有小戶型的大寧路660弄小區是不容錯過的選擇。

該小區目前40m2的戶型掛牌在420萬以上。

我們對標地段差不多的非學區房四方小區，其42m2的戶型掛牌在280萬。

以此計算出，大寧路660弄小區的學區溢價是420-280=140萬（溢價率是33.33%）。

整個北上海都跌慘了，大寧這輪跌幅也很大。

那么大寧還能買嗎？歡迎進一步1V1咨詢。

排在上海學區房溢價率排行榜TOP7的小區依然在徐匯，即長橋板塊的長橋一村，溢價率在135萬。

長橋一村對口的是上小+徐教院的二一梯隊組合，學區在徐匯很不錯。

目前長橋一村38m2的戶型掛牌在320萬。

對標旁邊的非學區房長橋四村，同樣面積段的在185萬以上。

以此計算出，長橋一村的學區溢價是320-185=135萬，（溢價率是42.18%）。

不可否認，長橋的城市界面在徐匯別具一格。

要不是靠著學區，長橋的一堆老破小就完了。

長橋再破，總比隔壁的梅隴新村好吧。

并且長橋擁有濱江岸線，東部在建23號線，南部在建北揚人工智能小鎮和華涇TOD。

未來的長橋，交通、產業和地段都會升級，慢慢變好。

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位居上海學區溢價率排行榜TOP8的是浦東梅園板塊的梅園三街坊，溢價率在103萬。

梅園三街坊對口的是福外+建平西的雙一梯隊組合，在浦東是超強學區。

目前該熱門學區房小戶型29m2的掛牌在343萬以上。

跟對面一路之隔的非學區房乳山四村比較，其29m2小戶型掛牌在240萬。

計算得出，梅園三街坊的學區溢價是343-240=103萬（溢價率是30%）。

隨著價格的回調，是不是梅園的學區房可以抄底了呢？

排在上海學區溢價率排行榜TOP9的是閔行古美板塊的平南一二村，溢價率在100萬。

平南一二村對口的是平南+上實西的二一梯隊組合，是古美板塊熱門的學區房。

該小區目前40m2的掛牌在305萬以上。

對標一路之隔、也是板塊成交量最大的非學區房古美小區。

其40m2的掛牌在205萬以上。

計算得出，平南一二村的學區溢價是305-205=100萬（溢價率是32.79%）。

古美是上海西南最具確定性的板塊，靠近漕河涇，產業支撐高度確定。

而且古美把學區、醫療、商業、交通等配套都做得很好，給漕河涇的碼農提供了一個溫馨的港灣。

從老破小到新世紀的商品房，古美的產品很全，給了漕河涇產業人群很大的選擇空間。

位居上海學區房溢價率排行榜TOP10的是閔行區莘莊板塊的莘松三村，溢價率在90萬。

莘松三村對口閔實驗+莘松的雙一梯隊。

目前該小區小戶型36m2的掛牌在260萬以上。

對標旁邊的非學區房莘松二村，小戶型38m2的掛牌在170萬以上。

以此計算出，莘松三村的學區溢價是260-170=90萬（溢價率是34.6%）。

莘莊是上海西南第一鎮，是最早吃到上海城市化紅利的一個地方。

早期來上海闖蕩的人，首先就是在莘莊落腳。

莘莊是上海置業板塊中的“六邊型戰士”，各種資源配套無短板。

隨著莘莊火車站的恢復和改擴建，以及莘莊TOD的推進，未來莘莊更加成為上海西南的門戶了。

上海學區溢價高的地方還有很多，不再一一列舉，我們主要統計了一些溢價在30萬以上的部分學區：

綜合來看，上海學區溢價最高的區域是靜安、黃浦、浦東和徐匯。

另外市區的楊浦、長寧、普陀和虹口都沒有上榜，遺憾無緣TOP10，大家有沒有想過這是為什么？

同時閔行是上海的教育強區，但學區溢價排名非常靠后，這又是為什么？

楊浦的教育是“民強公弱”，民辦太強擠壓了公辦，削弱了學區房的溢價。

加上學區劃片和對口隔年輪換一系列的調整，對學區房打壓很大，溢價受到很大影響。

長寧由于實行快樂教育整體學區屬性不強，溢價也就不高。

普陀只有一所一梯隊公辦小學，整體學區屬性也不強，倒是普陀的高中成績變好了。

虹口是上海最具紅色背景的一個區，有很多歷史文化名人在此留下了足跡。

以前虹口還有很多大學，可惜大多搬走或撤并了。

可惜虹口沒有把紅色文化很好地挖掘出來，加上教育資源的流失，給虹口的學區帶來了后遺癥。

虹口全區沒有什么名校，連最好的瑞虹新城次新板塊都缺乏學區，可見其學區之弱。

閔行跟楊浦一樣，也是“民強公弱”。

以教育重鎮的七寶為例，對口明強東+七寶三中一二梯隊組合的三佳花苑，學區溢價率只有60萬。

還有曾經熱門的學區房高興花園二三四街坊，經過對口調整和價格回落后，學區溢價也是只剩56萬。

另外從學區溢價排行榜TOP10中也能看出，上海的郊區沒有一個上榜的。

溢價最高的全在市區，郊區出現了兩極分化。

同時需要說明的是，有些學區房有學位年限的要求，能立即使用的價格會偏高，因此數據統計難免會有誤差，不足和有誤之處歡迎補充更正。

每個小區都對應不同的學校，也處在不同的板塊，想了解詳細的學區和板塊置業建議，歡迎私信1V1咨詢或報名參加線下沙龍，為你排憂解難！