文/樂居新媒體 林振興

最近，坊間傳聞劉喜濤要調走，赴任保利發展河南任公司總經理。

他是個務實派，抓工作很細。

如果要給他點評一下在京的政績，保利朝央和煦項目算一個。

拿地一年多時間，保利朝央和煦網簽金額共計超39億元，已遠超28.75億元拿地金額。

在這個樓盤上，保利發展賺得盆滿缽滿的同時，另外兩位股東也沾光了。

時間回溯至2023年9月27日，北京朝陽區十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-678地塊，吸引了34家房企報名參與，其中就包括了保利發展。

最后，成通京置業（上海）有限公司（簡稱“成通京置業”）通過搖號拔得頭籌，以28.75億元成功斬獲朝陽港678地塊，成交樓面價5.19萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價7.8萬/平方米。沒能搖中地塊的保利，隨后選擇與成通京置業合作，進而獲得項目的操盤權。

眼下，隨著朝央和煦熱銷，該項目也造富了一批神秘人，他們跟著保利地產北京公司一起“吃肉”。

該項目開發企業為北京朝實和煦置業有限公司，成立于2023年10月13日，最初是一家純民營企業，由成通京置業100%持股；去年11月，保利（北京）房地產開發有限公司入股項目公司；緊接著今年1月底，中信信托也入股其中。

目前，朝實和煦置業的法定代表人為劉喜濤，注冊資本為305000萬元，由保利（北京）房地產開發有限公司持股81.5%，中信信托持股11%，成通京置業持股7.5%。

二股東中信信托是保利發展在北京的老朋友。去年9月，保利發展與中信信托在北京簽署了戰略合作協議。今年，保利發展將中信信托帶進了項目。

例如，保利天匯項目地塊，一開始實際由保利聯合合作方拿下。拿地后不久，京投發展就宣布退出了地塊合作。今年6月，或為了緩解開發壓力，保利發展宣布為項目地塊尋找合作方。緊接著7月25日，項目的開發主體北京朝新和筑置業新增投資方，確定為中信信托，投資金額84000萬元，持股比例14%。

一方面，信托是保利發展在北京的金主；另一方面，它也會吞噬開發商的利潤。

相較于中信信托，三股東成通京置業則顯得頗為神秘。

外界頗為不解，這家上海房企為何從魔都大老遠跑來帝都搶地？為何拍完地又將項目大部分股權以及操盤權讓予保利發展？

成通京置業成立于拿地前的2023年8月17日，法定代表人為孫躍雯，注冊資本為22875萬元，初始唯一股東為京通成置業（東莞）有限公司，后者由南方首度置業（北京）有限公司（簡稱“南方首度置業”）100%持股。

今年年初，京通成置業（東莞）退出了成通京置業，將66%股權轉讓予海南泓彥企業管理咨詢有限公司（簡稱“海南泓彥”），34%股權轉讓予南方首度置業。之后，京通成置業（東莞）于6月21日便離奇注銷了。

海南泓彥也經歷了多輪股東變更，該公司成立于2020年，初始注冊資本200萬元，成立之初由珠海睿瀾企業管理合伙企業（有限合伙）和珠海睿策企業管理合伙企業（有限合伙）各持股50%。

穿透可知，珠海睿瀾由許展嘉和西藏博華企業管理各持股90%和10%；珠海睿策由珠海泓熙股權投資合伙企業（有限合伙）（簡稱“珠海泓熙”）和西藏博華企業管理各持股90%和10%。

上述這些股東與保利資本或多或少都有關聯。例如，許展嘉和保利資本之間有多家合資企業；西藏博華背后是保利資本；珠海泓熙背后則是保利資本和張德智、鄒濤、楊杰等24位自然人。

今年7月，海南泓彥股東發生大換血，珠海睿瀾和珠海睿策同時撤出，廣州康堃置業投資有限公司和廣州嘉佑企業管理有限公司進入，二者分別持股64.9%和35.1%，注冊資本也由200萬元猛增至15100.1541萬元。

其中，廣州嘉佑背后仍是是保利資本，它拉來了一位新金主。廣州康堃置業背后則是馮舒微和馮煉分別持股90%和10%。

馮舒微在商界是一位女大佬，她是康延集團董事長。康延集團在廣州花都、清遠等地相繼開發了房地產、再生資源、制衣、物流碼頭、4S店專營店、有機農業，物業租賃等項目，而馮舒微名下還投資了廣州市南櫟貿易、廣州市雙栩貿易、廣東長信汽車實業、廣州市花都供銷再生資源、廣州市雋昇實業等。

成通京置業另一個股東——南方首度置業成立于2010年，注冊資本5000萬元，由南方錦道投資咨詢（北京）有限公司（簡稱“錦道投資”）和北京美通高輝投資咨詢有限公司（檢測出“美通高輝”）分別持股50%，名下有4家存續子公司。

穿透可知，大股東錦道投資由梅青林和鄭晉秋分別持股99%和1%，名下還投資了北京泰富酒店管理、北京錦暉泰業商貿服務等；二股東美通高輝則由梅青林、梅青山、蘇妍分別持股80%、19%、1%，名下還投資了北京昌宏展貿工程、北京南方泰富酒店管理等。

梅青林與劉喜濤之間也有交集。劉喜濤擔任董事長的北京世博宏業房地產開發有限公司，目前由保利（北京）房地產開發有限公司100%持股。值得注意的是，梅青林曾是該公司經理。

這樣看來，成通京置業入局北京搶地，更像是保利發展安插的一個“馬甲”。

做地產生意的梅青林，現在最為熱衷于高爾夫球運動。10月16日，2024冠軍聯盟挑戰賽開啟，作為冠軍聯盟輪值理事長的梅青林出席了發布會。

此外，梅青林名下有5家存續子公司，包括北京融杰上景管理咨詢合伙企業（有限合伙）、珠海君和匯智企業管理合伙企業（有限合伙）、北京友朋悅體育文化發展有限公司等。而梅青山名下則還投資了北京信德偉業建筑裝飾工程和北京艾科飛揚通信技術。

眼下，保利朝央和煦熱銷背后，馮舒微、梅青林、梅青山、鄭晉秋、蘇妍、馮煉等人也是受益者。但能分羹多少，這或許只有劉喜濤等高層心里最為清楚。

朝央和煦位于北京市朝陽區十八里店北橋往東約800米，南側約100米有地鐵——17號線十八里店站。占地面積約1.98萬㎡，地上建面約5.54萬㎡，容積率2.8，綠地率約30%。

該項目于1月13日取得預售證，共推出394套房源，面積段為115.85-121.49㎡的三房92套，面積段132.46-171.94㎡的四三房302套。據北京住建委期房簽約統計，截至11月7日，朝央和煦首批已累計簽約351套，簽約面積49612.49㎡，成交均價77702.08元/㎡，成交金額38.55億元，剩余92套。

緊接著4月1日，朝央和煦拿到了第二批預售許可證，本次供應82套普通住宅及341個地下車庫。截至11月7日，已累計簽約102個車位，成交金額3889.61萬元；并簽約54個丙二類庫房，成交金額1115.54萬元。