在入行第十個年頭，遇上新一輪周期的起點。

我見證了樓市一夜回春，買家跑步進場。目睹空降的潑天富貴，卻發現不是所有樓盤都能接住。

國慶假期 花地灣生活館

樓市火爆是真的，但市場仍在加速撕裂。

以上林林總總，讓我開始思考一個問題——

賣得好的項目和一般的樓盤，差異到底在哪里？

01

要賣房子

就不應該只建房子

究其原因，很多事情都是這個道理：

相較于事物的本身，我們如何理解、如何看待這個事物，往往更加重要。

譬如金錢。

普通人覺得賺錢很辛苦，所以不舍得花，要省著用。于是錢變成了一種枷鎖，綁架了他們的生活。

只有少部分人意識到，錢是一種工具，可以帶來喜歡的生活，換取選擇的自由。

回到房地產來，不同的開發商對房子的理解、建房子的方式，同樣千差萬別。

最終呈現效果和市場認可度，自然相距甚遠。

有的小區就是樓盤，房子用來睡覺，配套解決需求。也有項目，服務的是城市，承載的是生活。

下面，來講一個比較鮮活的案例。

花地灣生活館實拍

在過往認知中，一個樓盤的所有空間、所有配套都應該服務于銷售，終點就是賣房。

長久以來，大家也都是這樣操作的。

但在萬科理想花地，我發現邏輯是反過來的：生活是天大的正事，賣房是順手的小事。

也正是這一認知，推動項目完成了三件大事。

第一步，構建一座理想城市。

區別于開發商蓋房子、賣房子的傳統思路，萬科是以城市運營者身份進駐花地灣，按照理想生活打造底盤，通過空間的多樣性，承載業態的多元化。

以金鵬路和花地大道為十字坐標，根據生活場景的動靜、快慢劃分空間，再將相應內容放進去。

商業、交通、人文和住宅等元素，也不是簡單地集中或拼接，而是在水平空間的融入與豎向空間的疊合中，實現配套的有機融合，場域的自然過渡。

以有序的理念打造自然的狀態，一座微縮城市宛如天成。步入其中，人是自由的，生活是開放的。

第二步，一平方公里連片開發。

不是買一塊地，賣一塊地的“補丁式”建設。

而是直接鯨吞相當于約140個足球場那么大的土地，并且從一而終，全局統籌推進。

這樣做的好處，是顯而易見的——設計和諧統一，開發先后有序，從根本上規避大部分的居住痛點：

沒有小區與周邊環境、建筑群割裂的尷尬，業主不用入住以后苦等配套兌現，面對工地噪音塵埃。

第三步，一次不設圍墻的嘗試。

去過萬科理想花地的朋友，應該都有相似的經歷：

邊走邊看，一不留神就走到了社區外面；想找地方坐坐，喝杯咖啡，結果又回到了社區里面。

項目與城市的邊界，幾乎是感受不到的。

這正是萬科理想花地的可愛之處。

花地灣公園實景

敞開式商業街區和公園，搭配約2.5公里濱水綠帶，規劃以約27萬公頃開放空間取代傳統高墻。與城市消融、與居民互動，實現配套的滲透和共享。

因此，這里既是城市級的打卡點，譬如花地灣生活館和荔灣區圖書館分館；又是當代年輕人的充電站，例如度假感十足的花地灣公園。

花地灣公園實拍圖

對板塊來說，城市面貌、配套能級、路網的通達性得以提升，這是賦能亦是雙贏。

對居民而言，又是一種饋贈。萬科配建的公園、商業中心、廣醫大附屬第一醫院等等都是公眾共享。

廣州醫科大學附屬第一醫院花地灣院區 圖源：廣醫一院

而這一切又為花地灣、荔灣帶來更高的流量，托舉他們的樓市地位和價值下限。最終，讓周邊的老業主、自己的業主同享物業升值帶來的收益。

寫到這里，我想起了一句話：

“當你對這個世界敞開懷抱的時候，這個世界才會對你敞開懷抱。”

普通樓盤都在畫地為牢，強調閑人勿進；萬科理想花地則致力于放大無界、鏈接的力量。

一如以包容、開放著稱的廣州。

02

大城劇本

不是誰都能夠演好

但話說回來，在廣州有著相似開發理念、拿著同款劇本的大盤，不在少數。

那么為何只有萬科理想花地稱霸樓市，成為10月全市網簽面積、網簽套數雙科第一？

數據來源：CRIC

關鍵詞，或許在于“兌現力”。

回憶萬科理想花地開賣的這四年，基本每隔半年，我就必須舊地重游，重新踩盤。

因為這里的變化，實在太快，太多了。哪怕是在疫情、行業下行周期，兌現的腳步也從未停歇。

截至目前，中小學、醫院、商業、公園（部分）已經實景呈現，甚至投入使用。

除了落實配套先行，社區生活也已前置運營。

在花地灣生活館，迄今舉辦過主題活動超400場，形式包括但不限于藝術展覽、分享會和沙龍。

花地灣生活館 實景圖

還有花藝、少兒模特、科技等十多個社群，不定時開展各種活動，讓志同道合的鄰里成為好友。

社群活動實拍照

更加讓我意外的是，在樓市升溫的這半年里，萬科理想花地明明能夠躺贏，可以放慢兌換速度。

但事實恰好相反，TA還在加速——

朗庭旁的幼兒園已經封頂，預計12月移交給政府。

剛剛開通的金鵬路，直接串聯起商業街區、購物中心、公園、學校、醫院、地鐵等場景，為業主和周邊居民節省了時間，縮短了距離。

穿過金鵬路，來到朗庭樓下去的混合商業街區，可見西廣場已有部分商家開放。其中一樓的輕食店，融合了文創和環保元素，氛圍相當chill。

混合商業街區實拍

而在今天這篇稿子發布以前，萬科理想花地的兌現節點，還在持續刷新。

前陣子路過，發現地鐵1號線花地灣站CD出口正在進行裝修。原來，那是萬科在為地鐵站做翻新，連著地鐵口出來的空間一并打造為公園綠地。

地鐵站施工現場實拍圖

這也是我第一次知道，有項目會將紅線外的地鐵站當作自己家的配套，去完善，去升級。

要做到這步，萬科靠的是兌現力，卻又不止于此。

要知道，在短時間里落地這么多豐富的業態，其實很考驗開發商的協調能力以及穿針引線的功力。

稍有差池，那就是適得其反了。

但萬科，似乎應對得游刃有余。

譬如前面聊到過的混合商業街區，奈雪的茶和必勝客也已經開業，品牌都是年輕人耳熟能詳的名字。

能鏈接到這些品牌，離不開萬科這么多年來通過萬科里、萬科廣場等商業地產項目沉淀的資源。

像是荔灣區第一人民醫院、省實荔灣學校這些城市級的優質資源，如今也都一一落地在此。

省實荔灣學校實景圖

除此以外，還原廣州千年水鄉風情的花地灣公園，是由國內園林景觀大師、清華大學朱育帆教授團隊執筆。

萬科還投入上千萬，組了個高端局——邀請SOM、日建設計、王歐陽（香港）、日本設計4所國際設計單位，開啟關于“理想花地”的國際規劃競賽。

背后的“鈔”能力和大咖云集的朋友圈，一目了然。

因此，從資源到規格都在預期之上，這是兌現力使然，亦是綜合實力的體現。

03

作為買家

學會用房子以小搏多

如果說，好項目和普通樓盤，是從開發理念開始拉開差距的。

那根據我的觀察，購房高手和一般人的區別，則在眼界和領悟上。

買家對樓市、對區域的理解到什么地步，可以通過房子收獲的東西，就能到什么程度。

都是500萬預算，認知對了，房子可以換來一切，譬如時間的高效利用，工作的事半功倍，孩子的名校通道，資產的穩定增值等等。

認知錯了，你的一切可能都得壓在房子身上。

這一點，或許能更好地解釋，為什么主城買家偏愛萬科理想花地。

他們看似買到的，是一套房子。實際得到的，是背后的萬般可能、萬種生活。

舉個例子：

選擇萬科理想花地，等于拿到了一張資產安全墊。

因為在樓市層面，這個項目撐起了整個花地灣的供應量，同時成交占比高達7成（數據：CRIC）。而花地灣，又是廣州主城區在放開限購后的“吸金王”。

換而言之，選擇萬科理想花地，就是押寶廣州樓市主城TOP1板塊。兩者之間，幾乎是可以劃等號的。

在城市維度，花地灣所在的白鵝潭是官方蓋章認證的世界級地標商圈，虹吸總投資3700億元、超100個重點項目落地，是廣州老城區的流量擔當。

白鵝潭實景圖 圖源：廣州荔灣發布

而且大部分拳頭項目，將于未來幾年密集兌現。

在規劃圖轉為實景圖之際亮相的萬科理想花地，無疑為大家帶來卡點入圈、以低買高的機會。屆時業主收樓，即享白鵝潭發展的利好，坐享漁人之利。

再打個比方，在萬科理想花地中選擇了朗庭，那么你將得到更多的時間，更松弛的生活。

因為朗庭就在項目中軸旁，左右逢源的一個站位，距離地鐵站、學校和商業等等業態都是比較近的。

加上天空花麓和TOD垂直交通系統，基本上出門走10-15分鐘，就能解決日常生活中的九成需求。

通勤快一點，購物近一點，每天多出來的額外時間就能回歸生活當中，好好陪伴家人。

至于松弛感，一方面來自空中花園漫步體系，以及其中的五大主題架空層空間。

風雨連廊的設計，參考東南亞奢牌酒店風格打造，主打一個松弛感和呼吸感，度假感拉滿。

風雨連廊實拍

沿著空中花園漫步，可以看到研習書屋、能量聚場、社區會客廳、兒童游樂區和屋頂花園五大主題空間。其中，研習書屋和能量聚場已經投入使用，

我以媽媽的眼光勘查了一下書屋，從圓弧桌角、柔和的暖白光到匹配兒童身高的桌椅，器材用料一點都不馬虎，細節也做得很到位。

架空層實拍

試想一下，住在這里的日常生活——

爸爸去健身，媽媽跟鄰居聊天，孩子在旁邊看書，出門不用拿包包和車鑰匙，一家人就能各得其樂。

架空層實拍

松弛感的另一方面，在于朗庭主推建面約91-128㎡全屋滿裝住區，交標堪稱懶人福音。

創意樣板間實景圖 最終請以實際交付為準

大件物品如冰箱、冰箱柜、餐邊柜、島臺和衣柜，細節包括裝飾墻板、背景墻、美妝專柜和恒溫花灑等等，通通是一次性配齊。

收樓二次裝修、房子越裝修越丑、家具家電不兼容的煩心事將不復存在。

若是選擇萬科理想花地另外一個組團瑧園，則能收獲豪宅級的居住禮遇、資源、圈層。

作為萬科旗下最高端的瑧系作品，從美學、設計到選材都代表著萬科至高水準。

常見于千萬級豪宅的星級酒店入戶大堂、星空恒溫泳池、高定私宴廳、健身空間，這里全部配齊。

僅供參考 最終請以實際交付為準

在廣州首個瑧CLUB會客廳中，還有「瑧藏會」高端服務體系，按照業主年齡段鏈接萬科旗下的教育、商業、文旅等全平臺資源，提供定制化服務。

簡單來說，就是私人管家+高定服務+權益黑卡，而現在已經前置化運營，為業主提供高端服務體驗。

產品方面，瑧園專注改善大戶型，起步便是約110㎡，同時還有約186㎡濱水大平層，都是純南向、大公區、大陽臺和大套間的設計。

創意樣板間實景圖 最終請以實際交付為準

屋內幾乎清一色的國際一線品牌，如德國杜拉維特、德國博世和日本大金，兼備功能性和美感（交標免責為：以上交標品牌僅針對部分樓棟，具體品牌及交付標準以雙方簽署的《商品房買賣合同》約定為準）。

空間和交標透露的質感，是旁人一眼便知的高級。

最后一點，也是最重要的一點：

選擇此刻買房，意味著能用更低的置業成本，撬動更高的回報收益。

是不是抄底，不好說。但只要是在樓市上行期，今天永遠比明天、比往后每一天買入更具優勢。

唯一一點需要提醒大家的是：留給各位行動的時間，已經不多了。

目前，兩個主城區的兄弟項目，瑧樾府和瑧山府已經進入清盤階段，貨量告急只剩下個位數。

按照市場走向，回收折扣、漲價已是大勢所趨，主城區紅盤的萬科理想花地，很有可能順勢而為。

做普通買家，還是做高手，就看各位的選擇了。

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