樓市不斷調整，有一種預感越來越強烈！大多數人都誤判了！

最近的樓市走勢中，一個越來越強烈的“預感”讓許多人的判斷出現了偏差。

有人注意到了嗎？

眾所周知，自2021年底樓市開始走下坡路，至今仍處于不景氣的狀態。在此期間，有關部門實施了多項振興樓市的政策，給人的印象是政策頻出，若真意在復蘇市場，為何不直接針對根源發力呢？實際上，這并非不愿，而是必須按部就班。

這背后的原因不難理解。

從2021年1月1日起，國家實施“三道紅線”政策，旨在降低房地產企業的杠桿率，解決債務過高的風險，目標絕非打壓房地產。但出乎意料的是，疫情結束并未帶來經濟的快速恢復，這無疑加劇了去杠桿的影響。從恒大危機開始，接連多家大型房企面臨資金鏈斷裂。

這一影響顯而易見，由于債務違約，房企信譽受損，消費者自然不敢購買這些問題企業的房產。數據表明，不到一年的時間里，前50的大型房企約有30家出現債務問題，涵蓋了民營和混合所有制企業，占比達到60%，這已經不是個別問題，而是整個房地產行業的信譽危機。房企房產銷售不暢直接影響了土地市場，流拍和底價成交成為了常態。

這一點也不奇怪，如果土地都無人問津，房子又怎會受歡迎呢？簡單地說，土地成本通常占房價的60-70%，地價低迷、市場不熱，周邊房主自然信心不足，原本每平方米2萬的二手房，若旁邊的地塊地價只有6000一平，新開發商以1.2萬的價格銷售仍有利可圖。要出手你的2萬房子，只能跟著降價，考慮折舊和稅費，價格肯定不能高于1.2萬。這是此輪房價調整的主要邏輯之一。

國家當局怎會看不到這些問題呢？要想樓市復蘇，必須讓土地重拾價值。大家都知道“物以稀為貴”的道理，相關部委已經在籌劃。

去年底，自然資源部發布指令，要求地方政府取消土地拍賣的價格限制，這一指向明確的舉措，在當前的樓市形勢下，顯然不是讓你突破底價（實際上各城市都設有最低起拍價），而是主要取消頂價限制。

毫無疑問，地方政府的配合非常默契（如果沒有上級的批準，這是不可能的）。在2024年之初，“樓市四小龍”之一的合肥和蘇州紛紛拍出了高價土地。例如，合肥的土地拍出了2.5萬元/平方米的高價，而蘇州則標出了起拍價5.5萬元/平方米的高價地塊。這樣的高價土地，顯然已經與房企有過預先的商議，成交幾乎沒有懸念，這也將成為江蘇省住宅土地單價的新高。隨著土地拍賣的傳統旺季的到來，預計許多城市將效仿此做法：

不再拿出地理位置不佳、性價比低的地塊，因為當前行業信心不足，資金不充裕，而會選擇像合肥和蘇州這樣拿出城市中最優質的地塊進行拍賣，展示給其他房企和購房者看，激發土地市場的活力，促使大家行動起來。

僅靠高價土地還不足以保險，這畢竟是局部現象，住建部最近進一步加強了措施，要求精心策劃2024年至2025年的住房發展規劃，核心要求是“以人定房、以房定地”，即告知需要嚴格控制供地節奏，盡快激活市場。舉個例子來說：

如果一個城市未來兩年的住房需求是20萬套，當前庫存為15萬套，那么，未來兩年的供地原則上不應再滿足20萬套房子的建設，可能只供應10萬套，以保留一定的庫存。如果庫存過多，則這兩年基本上不應再有新供地。

簡單來說，通過減少或完全不供地，可以改變樓市的供需關系。這種方法肯定有效，2015年到2018年的樓市就是這樣啟動的，即使現在，一些縣城也出現了類似的情況，由于供地少，樓盤少，盡管新增人口不多，但基本需求仍然存在，使得房價相對穩定，比許多大城市更能抗跌。

此外，還有一個關鍵的樓市邏輯，可能大家還沒有注意到？這可能是恢復樓市的最后一招。

僅靠市場本身的剛需和改善需求，真的能穩定并復蘇市場嗎？現在終于有答案了。眾所周知，關于國家推動樓市復蘇，一直存在著“房住不炒”和“允許投資者入市”之爭。從當前的舉措來看，經過多次嘗試激活樓市但成效不明顯后，決策層顯然意識到了投資者在市場恢復中的不可替代作用。

果不其然，繼放寬購買第二套房的政策之后，最近又有多個地方放寬了購買第三套房的條件。雖然官方沒有直接鼓勵炒房（一般使用“投資”這個詞），但顯然，第三套房的購買已經與投資行為密切相關了。

如蘇州和南京的政策，如果前兩套房沒有貸款，購買第三套房可享受首套房利率。南京和徐州甚至不考慮購房者在其他城市的房產貸款情況，僅考慮當地房產，這意味著，即使你在全國擁有多套房產，在單一城市內還是可以按新的住房套數計算。歷史總是會重演，最終不得不采取的措施最終還是會被執行。

至此，我們應該明白，盡管許多人認為，隨著人口下降和老齡化，市場購買力將逐漸下降，樓市似乎不可能恢復，但還有一個讓人購買多套房的策略。這樣一來，市場購買力將迅速提升。根據數據，老百姓在四年內積攢了58萬億元，雖然這些錢不全用于購房，但放寬購房資格并降低利率無疑為那些缺乏投資渠道的人提供了新的機會。

毫無疑問，我們對樓市復蘇的預感越來越強烈！

無論是通過熱點城市的核心地塊拍賣帶動市場熱度，還是住建部要求在2024年和2025年控制土地供應，甚至重新開放投資者進入市場，這一切的目的只有一個，即穩定并激活當前的樓市。我們有充分的理由相信，只要樓市恢復“供應端（控制土地供應）”和“需求端（支持投資者入市）”，再加上一線城市的政策繼續放寬以帶動其他城市的活躍度、土拍市場的地王引爆地方熱度作為“導火線”，中國房地產市場將迎來新一輪的反彈，這是非常有可能的。

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