引言：9月末以來(lái)利好政策不斷，短期內(nèi)迅速提振市場(chǎng)信心，并對(duì)最終交易產(chǎn)生積極作用。長(zhǎng)沙10月市場(chǎng)預(yù)期以及客戶(hù)信心較大修復(fù)，前期指標(biāo)數(shù)據(jù)大漲，單月認(rèn)購(gòu)升至2022年至今最高位。

榜單

榜單解讀

PART.1

營(yíng)銷(xiāo)端

花樣讓利拉升業(yè)績(jī)，全域宣發(fā)提振市場(chǎng)信心

新政利好疊加十一黃金周，各項(xiàng)目在國(guó)慶期間營(yíng)銷(xiāo)力度加大，以特惠房和限時(shí)折扣逼定，市場(chǎng)反響較好。國(guó)慶假期過(guò)后，營(yíng)銷(xiāo)力度趨緩，多項(xiàng)目延續(xù)國(guó)慶優(yōu)惠，推出國(guó)慶特惠返場(chǎng)。

在“政策+活動(dòng)”雙輪驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)信心快速提振，樓市參與各方轉(zhuǎn)向積極，官媒矩陣+自媒體矩陣+私域流量全域發(fā)聲，宣發(fā)樓市熱銷(xiāo)盛況。部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目在折扣回收后仍能維持流速。

PART.2

客戶(hù)端

新政發(fā)酵，市場(chǎng)預(yù)期及購(gòu)房者信心修復(fù)

10月長(zhǎng)沙無(wú)項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，主要原因是各項(xiàng)目面對(duì)新政利好窗口期，選擇快速出貨，沒(méi)有做集中蓄客，避免客戶(hù)被分流。

10月市場(chǎng)高熱，平均單周單盤(pán)到訪116組，環(huán)漲64.1%，同比下跌3.3%；認(rèn)購(gòu)8.4套，環(huán)漲102.6%，同比上漲15%。

10月前期指標(biāo)數(shù)據(jù)不僅較9月大幅升溫，并且認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)較去年同期都有較大幅度上行，達(dá)到2022年至今單月峰值。

重磅利好新政持續(xù)之下，客戶(hù)信心有較大提升，入市積極性顯著提高。

分周度來(lái)看，國(guó)慶周數(shù)據(jù)暴漲，來(lái)訪環(huán)漲235.5%，認(rèn)購(gòu)環(huán)漲386.4%，轉(zhuǎn)化率環(huán)漲45.0%。

拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，2024年國(guó)慶周來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)均居近四年來(lái)所有單周數(shù)據(jù)第二位，僅略次于2023年和2021年國(guó)慶周數(shù)據(jù)。

10月后四周數(shù)據(jù)雖然較國(guó)慶周高位回落，但是仍高于2024年均值，10月市場(chǎng)持續(xù)保持在較高的熱度，后三周處于中高位橫盤(pán)的持熱階段。

區(qū)域市場(chǎng)中，天心區(qū)熱度一騎絕塵，來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)穩(wěn)居區(qū)域榜首位，也是唯一一個(gè)單盤(pán)來(lái)訪突破200組的區(qū)域。單盤(pán)認(rèn)購(gòu)高達(dá)18.5套，較第二位高出95%，優(yōu)勢(shì)斷層。

項(xiàng)目來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)榜TOP3中，天心區(qū)均占據(jù)2個(gè)席位，分別為中海寰宇天下和中國(guó)鐵建花語(yǔ)江南，兩盤(pán)也是唯二認(rèn)購(gòu)?fù)黄?00套的項(xiàng)目，紅盤(pán)熱度驚人。

芙蓉區(qū)來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)均居第二位，岳麓、雨花和開(kāi)福三區(qū)認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)相差無(wú)幾，偏遠(yuǎn)區(qū)域望城和長(zhǎng)沙縣市場(chǎng)熱度偏低，其中望城區(qū)略好于長(zhǎng)沙縣。

PART.3

上榜項(xiàng)目特征

市場(chǎng)熱度整體拉升，榜單項(xiàng)目變動(dòng)較以往更大

來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)榜單全部為品牌房企項(xiàng)目，產(chǎn)品實(shí)力和交付保障力都更高。入榜項(xiàng)目以改善及以上項(xiàng)目為主，熱銷(xiāo)第一因素是教育，其次為品牌、區(qū)域和產(chǎn)品等。

轉(zhuǎn)換率榜單中高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目占據(jù)6成，【萬(wàn)科濱江一號(hào)】此類(lèi)的豪宅產(chǎn)品入榜實(shí)屬難得。

10月市場(chǎng)高熱，榜單變動(dòng)較以往會(huì)稍微劇烈一些。

【建發(fā)縵云】和【中海閱山府】為來(lái)訪榜單新上榜項(xiàng)目，前者教育、區(qū)域和品牌優(yōu)勢(shì)突出，后者性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。

認(rèn)購(gòu)榜單中【長(zhǎng)沙瑞府】和【中海閱山府】為認(rèn)購(gòu)榜單新上榜項(xiàng)目，【長(zhǎng)沙瑞府】教育和品牌優(yōu)勢(shì)明顯。

轉(zhuǎn)化率榜單中，【華發(fā)四季云璽】、【萬(wàn)科濱江一號(hào)】和【城發(fā)恒偉雅酈映】新上榜。

【華發(fā)四季云璽】位于市中心，【城發(fā)恒偉雅酈映】性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)突出，【萬(wàn)科濱江一號(hào)】為9月新入市項(xiàng)目，濱江立序全玻璃幕墻高端大平層，高達(dá)10%的轉(zhuǎn)化率足見(jiàn)客戶(hù)的高認(rèn)可度。

（備注：訪指來(lái)訪指標(biāo)，量指認(rèn)購(gòu)指標(biāo)）

10月市場(chǎng)熱度整體拉升，雙漲項(xiàng)目達(dá)到68個(gè)，占比總監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的55%。多個(gè)項(xiàng)目雙來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)拉升幅度均超過(guò)100%，典型如綠城桂語(yǔ)云著、麓谷城市公園等。

雙降項(xiàng)目8個(gè)，較上月下降近8成，主要為尾盤(pán)在售項(xiàng)目。

市 場(chǎng)

洞 察

PART.1

各板塊流速呈現(xiàn)普漲局面

從各板塊表現(xiàn)來(lái)看，除O2遠(yuǎn)郊發(fā)展板塊環(huán)比微跌10%，其它各板塊流速普漲，平均漲幅高達(dá)118%，最高漲幅為S1近郊品質(zhì)板塊，漲幅高達(dá)208%。

O2遠(yuǎn)郊發(fā)展板塊下跌，主要是高位回落的結(jié)果，板塊9月流速高居各板塊首位，10月正常回落。

S1近郊品質(zhì)板塊大漲，主要是長(zhǎng)沙北中心保利時(shí)代、中海寰宇天下和招商蛇口璀璨學(xué)府項(xiàng)目拉升，三盤(pán)10月流速均突破百套。

板塊流速最高的是C1城區(qū)熱點(diǎn)板塊，單盤(pán)流速高達(dá)51套，環(huán)漲151%，其中中國(guó)鐵建花語(yǔ)江南項(xiàng)目網(wǎng)簽215套，熱度斷層。

PART2

N1和S1流速分別占據(jù)流速榜單3席

從10月單盤(pán)流速來(lái)看，TOP10單盤(pán)流速板塊中，N1新城品質(zhì)和S1近郊品質(zhì)占比最大，均為3席。

盤(pán)均流速集體拉升，40套以上的板塊高達(dá)10個(gè)，而上月僅1個(gè)，最高流速為C1省府南板塊，單盤(pán)流速達(dá)到125套，主要是中國(guó)鐵建花語(yǔ)江南熱銷(xiāo)拉升。

梅溪湖一期僅振業(yè)城在售，項(xiàng)目9月底加推搖號(hào)售罄，10月網(wǎng)簽91套。

其它上榜板塊流速集中在40-60套左右。

總結(jié)

10月因利好新政持續(xù)發(fā)酵，整體成交升至年內(nèi)峰值，11月隨著新政利好效應(yīng)遞減，疊加季節(jié)性因素，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，預(yù)期小幅回落。