出品 |鳳凰網風財訊

作者 |王婷婷

上海灘，一向是財富的晴雨表。誰有錢、誰缺錢，一棟棟高樓大廈的買賣之間，一目了然。

鳳凰網風財訊根據公開信息不完全統計發現，2022年以來，實業民企和國資國企已經收購超過25個上海大宗物業（不含AMC和資管公司收購），其中2024年至今已超過13宗。（詳見上圖）

若不局限買家性質，仲量聯行監測全領域數據則顯示，2024年截至第三季度，上海大宗交易完成約68宗，交易金額約492.5億元；2023年超過140宗，總成交金額約941億；2022年大宗交易總成交金額836億元。

以寫字樓、商業綜合體為主的大宗物業，總價動輒十億起，它們才是企業和高凈值人士的“塔尖秀場”。針對這一波大宗物業收購中的典型實業民企和國資國企，鳳凰網風財訊將展開系列深度報道，推薦持續關注。

地產暴雷賣家產

實業企業抄走一半“底"

能源、鋼鐵、機械、原料等工業企業在這一波大宗物業收購周期中，最為積極。

風財訊注意到，近年上海大宗物業的買家中，伊泰集團、兗礦能源、滿世煤炭、鄂爾多斯集團(羊絨和電力冶金)等是能源企業；江蘇永鋼、金峰水泥、江蘇蘇美達、山東瑞冬分別來自鋼材、水泥、機械、家電等工業領域。

此外還有張亮麻辣燙、中谷物流、商湯集團、火炬電子、北京銀行、浙江銀行等第三產業企業，以及印尼金光、新加坡豐隆等外資參與抄底收購。而山東、寧波、河南、新疆的國資委旗下公司也均有收獲。

（上海星薈中心實景圖 風財訊/攝）

據一位國際機構資深交易人士透露，近期通過該司接洽收購的還有一家汽車公司和一家山東國企，也都希望找到在上海核心區域的比較優質的物業，傾向股權結構清晰、權益完整的寫字樓或綜合商業物業。

而這一波收購，相較2022年的自用為主，2024年投資屬性顯著增強。仲量聯行報告指出，今年在上海投資市場的投資型買家占比持續增加，成交額已占總市場成交額的93%，入手項目以高品質、核心地段的辦公樓為主。

尤其企業和高凈值人士的投資熱情顯著升溫，至第三季度已占到投資交易總額的57.6%。同時外資回歸趨勢明顯，第三季度的投資交易占比從二季度的3%提升至37%。

持幣坐觀等撿漏

投資者練成“魔鬼心態”

這一波物業收購的賣家中，出險房企身影頻現。

如恒大、陽光城、藍光、綠地、萬達、華僑城、上海證大、碧桂園等，且多為變現償債或司法處置。

這使得本輪轉讓周期，時常出現“賣家被迫、買家抄底”的情形。

例如來自山東的空調企業瑞冬集團，其旗下公司在今年三季度以1100萬港元收購了上海證大大拇指廣場價值28.766億元的資產包，相當于3.8折拿下。

被稱為“紙業大王”的印度尼西亞金光集團，在8月21日購得上海廣田房地產開發有限公司40%股權，對應上海北外灘地標項目“上海星薈中心”，價格約17.2億元，抄到了底價。

三盛宏業在今年7月掛出總部大樓“上海市黃浦區外馬路974號房產及車位等不動產”，黃浦區一線江景，拍賣成交價僅約8.31億元。若按2.1萬平建筑面積計算，均價還不到4萬元/平方米，且包含車位，價格尚不到同區域普通住宅均價的1/3。

（上海星薈中心實景圖 風財訊/攝）

如此幅度的打折抄底，在過去是難以想象的。

例如2022年6月“內貿航運龍頭”中谷物流購入上海佳兆業金融中心整棟寫字樓，最終對價高達29億元。而當年3月底財報顯示，中谷物流持有的貨幣資金也才31.13億元。

同年，兗礦能源通過對能源大廈上海公司增資擴股，取得上海市靜安區一處商辦土地使用權，評估機構給予的評估增值約2.3億，增值率417.47%。

鄂爾多斯集團在上海靜安區蘇河灣板塊收購的綜合寫字樓物業，總計達到26.7億元，評估成交均價約5.8萬元/平，高于周邊寫字樓成交均價。

上述中介人士指出，近年國際形勢和經濟格局波動，主要是出于配置資源和業務發展兩大考慮，國內外企業在上海尋求大宗收購的積極性相較疫情之前依然是較高的，但它們普遍對下定更謹慎和保守，對價格和風險則更敏感。

“能源、工業這類實業公司手上積累了多年的資金，有些在高端制造業和能源轉型的風口中融了不少錢，都在手上，尋找優質標的去投資是勢在必行的，只不過心態變化他們現在基本不著急，慢慢談慢慢選。”

不過仲量聯行華東區投資及資本市場負責人也提醒，除了一些出險企業資產處置等緊急情況，當前一系列提振舉措推動市場向好，部分出售方資金壓力逐步減小，資產市場的撿漏機會也會變少。

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