大家好，我是蘇北哥！又逢周一，無論買房還是工作，又要開啟新一周的征程！

2024年只剩下最后兩個月，然而在這最后的一段時間里，樓市到底會不會出現“質”的變化？會不會出現根本性的觸底回暖呢？如果這個謎底能夠揭開，那么不僅是對于今年年底，就是對2025年的買房人群來說，都具有絕對的指導意義。

眾所周知，今年樓市的救市高峰就是在9月底，924、926、929、1012……等等一系列ZC組合拳打下去，目前樓市發展到底處于什么階段？距離觸底回暖到底還有多遠？需要深刻而理性的看待和分析。

01.

樓市需要“深度”把脈！當前南京樓市到底處在什么階段？

這個周末，很多地方性的房媒，甚至一些全國性頭部媒體都在發文，闡述同一個觀點，就是“拐點論”，他們普遍認為經過上一輪猛烈的ZC刺激之后，國內房地產市場的觸底回暖“拐點”已經出現了，判斷的理由也很簡單，就是10月份的全國宏觀數據。

數據顯示，10月份四個一線城市新建商品房網簽成交量合計同比增長14.1%；全國層面的樓市整體成交數據也有所提升，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，據說這也是去年6月份以來，全國新房網簽數據增長“首次轉負為正”。

全國二手房10月份數據也非常亮眼，當月全國二手房網簽成交量環比增長4.5%，較去年同期增長了8.9%。

數據聽起來的確讓人感覺興奮，但是冷靜下來想想，樓市下行三年，一共出臺過多少輪如此這般規模的救市ZC，然后樓市的數據表現又經歷過多少輪起伏？但是必須要承認的是，這一次的救市組合拳ZC與以往是不同的，甚至直白點說，是有突破“原有舒適圈”，捅破天花板的“氣勢的”，比如四大一線城市的同時放松限購；存量房貸利率無論首套、二套全部調整至LPR-30BP；將解除限售寫入10月17日五部門會議綱領……

俗話說“非凡之舉，必定創造非凡之功”！本輪救市ZC組合拳的實施之后，是不是真的已經讓國內樓市全年回暖了？還是媒體過分夸大了？到底目前樓市處在什么樣的階段，是需要深度把脈的！然而北哥站在比較理性、客觀的角度判斷，目前樓市的確出現了回暖的趨勢，但是與全面回暖應該還是有一定距離，而且城市與城市之間，因為房地產量級及相關ZC的刺激力度不同，回暖的程度與節奏也不相同。

實話實說，本輪救市ZC，造成最大刺激影響的，或者說受益最大的就是四大一線城市。

上海，10月二手房網簽總量達到24376套，日均783套。網簽總量環比增長了52.9%，同比增長了61.5%。10月之中有5天，上海單日二手房網簽量超過了1100套，2天單日網簽量突破1300套，這組數據突破了2023年9月，上海“下場救市”以來，二手房單日網簽最高紀錄。

上海一手房表現同樣亮眼，10月單月網簽備案達到15777套，成交面積145.83萬㎡。環比9月份10717套上漲47.21%。

廣州，10月二手成交了16945套，新房成交了9995套。過去三年里，廣州二手房單月成交最高紀錄是2023年3月份的1.2萬套，而本月成交近1.7萬套，打破過去3年的紀錄。

北京，10月1日到31日二手房網簽1.7萬套，環比增長31%，創19個月新高；新建商品住房網簽0.45萬套，環比增長50.1%，也為今年以來高點。

深圳，全市一手住宅網簽4153套，環比上升146.3%，創35個月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套，10月全深圳新房住宅認購量達到13366套。

四大一線城市10月份一、二手成交數據的曝光，客觀反映了本輪救市ZC的真實效果，上周六文章北哥也闡述了，今年“銀十”樓市行情火爆程度的歷史性的超越了“金九”，而這其中一多半的成交增長貢獻來自于一線城市。

而一線城市這波回暖、井噴行情能持續下去？還是在ZC刺激下的短期激增？也是非常值得關注的一個問題。

假若這次在ZC組合拳的刺激下，一線城市的樓市火熱行情能夠持續下去，那么下一步這種火熱行情能否傳遞到二、三線城市，引領全國樓市全面回暖？

要知道，一線城市靠放開限購引起的市場回暖，對于周邊二、三、四線城市的購買力，本身就會起到虹吸效應，也就是說一線城市的回暖與周邊二、三、四線城市的回暖，本身存在“博弈”。

而國內房地產領域的眾多資深專家，其實早已經描繪出了本輪市場回暖的路徑和軌跡，比如全國知名的房地產ZF咨詢專家、地產專欄作家楊紅旭，早在今年3月份時，就已經斷言全國絕大部分地區（至少有七八成的城市）房價還會重新上漲，而且回暖路徑必然是從一線城市，慢慢波及到二、三、四線城市，甚至五線及縣級市。并且定性，本輪國內房地產市場的回暖必定是緩慢的、爬坡式的。

當時，楊紅旭老師還將國內不同城市的樓市回暖時間段，做了一個分類，現在想來也十分有道理，他認為一線城市和個別強二線、新一線城市可能需要3-5年房價能夠回到歷史高點；而普通二線城市則可能需要5-8年；三、四、五線城市則可能需要10-15年。

的確如此，只有一線城市這波回暖行情能夠穩住，并且持續足夠長的時間，才能夠抵消“虹吸效應”，將回暖行情正向地傳遞下去。

就用南京這座新一線城市，與10月份的四大一線城市樓市行情做個對比，你就會發現完全不一樣。

上周文章，北哥也分享過，10月份南京樓市的行情，其實是實現了“量跌、價漲”！這種行情在一座城市樓市行情的回暖路徑是非常特殊的，而且也是必經的一個階段。

先來看10月份南京新房的數據，整個10月南京新房成交量是下跌的。全市新房成交僅3204套，環比9月下跌幅度達到7.9%。但是10月南京新房成交均價是上漲的，而且上漲的幅度還不小，但全市成交均價為31142元/㎡，環比9月上漲19.6%。

19.6%啥概念？要知道9月份南京新房環比8月僅為持平。而近14個月以來，南京新房價格的變動軌跡是“1平、1漲、12跌”，唯一的上漲數據僅為環比上漲0.3%，10月份環比上漲19.6%，可以說是絕對的歷史新高。

再來看南京10月新房的成交量，當月南京全市新房成交3204套，環比9月份下跌7.9%，“量跌、價升”的南京樓市行情，告訴我們一個事實，南京新房市場正在局部回暖，市場中的一些板塊、一些樓盤成交價格高企，帶動了全市成交價格的上漲，但是這批新入市房源的體量不大，暫時還無法撼動全市的成交量格局，所以才出現如此特殊的行情現象。

昨天一組南京樓市10月分區域行情數據曝光，進一步說明了這個問題！10月份南京成交均價前三名的行政區曝光。其中排在第一的是建鄴區，區成交均價達到63857元/㎡；排在第二的是秦淮區45203元/㎡；排在第三的是鼓樓區44841元/㎡。

不難看出，10月排在榜首的建鄴區新房成交均價比排在第二、第三的秦淮和鼓樓成交均價高出近2萬/㎡，這個差距明顯是非常大的。

造成這樣巨大價差的根本原因，很明顯是四代宅和新豪宅項目陸續首開入市，而建鄴區就是這些新項目的集中區域。

10月份南京樓盤前十業績榜中，上榜的3大豪宅項目全部來自河西，此類型項目的供應和成交已經逐步占據主動，其中河西南的中海江南玖序只9月底開過一次盤，81套網簽備案，去化業績就高達13.11億，竄至全市榜單第一名，的確讓人驚嘆第四代豪宅對市場的感召力。

北哥之前文章一直在呼吁，南京樓市今年的觸底回暖的關鍵節點就在于“新豪宅、四代宅”項目能否成功入市，實現火爆熱銷，如今來看一切進展的都很順利，南京新房價格天花板被新豪宅提高之后，下一步就會引領新房市場全面回暖。而南京新豪宅的上市量和上市速度在明顯加快。

河西中熱銷豪宅綠城華發金陵月華，目前最后四棟墅廳樓棟預計本月會推出，目前已經在媒體上做前宣了。

據說金陵月華的沿江395㎡墅廳戶型，客廳挑高能達到7米，最大化地利用了天際線江景資源以及長江沿岸最大的城市公園景觀，體現空中頂豪的“瞰江感”。預計開盤價格也相當漂亮，據說要超過8萬/㎡。

金陵月華395㎡墅廳戶型效果圖

南京樓市今年第三波新豪宅、四代宅上市潮，規模更大更迅猛，除了之前預計11月將首開的江心洲賢坤花園GARGEN19、河西北招商金陵序，一同加入11月開盤名單的還有河西中的中建合璽東方、江寧第一豪宅仁恒龍灣。

中建合璽東方

賢坤花園實景

而目前來看，南京第四宅住宅項目已經增至15家，其中2/3的項目都是豪宅產品。

這些項目一旦全部入市，南京樓市就不是建鄴區一域新房成交均價提升了，而是全市主流板塊新房成交均價都會提升。

依此判斷，南京新房市場還會持續一段“量跌、價升”的行情，但最終一定會實現“量價齊升”。

02.

相比ZC刺激！背后高明的推盤策略可能對南京樓市觸底回暖起到的作用更大！一組10月真實的南京二手房數據曝光！

結合以上分析，我們不難發現，9月底開啟的樓市XZ組合拳，之于南京這種排名新一線，實際強二線的城市來說，其影響力并沒有四大一線城市那么大。

南京樓市回暖的大方向是確定的，但其回暖背后的刺激力和軌跡可能與一線城市有所不同。實際上而言，四大一線城市樓市回暖，主要是依靠ZYZC刺激，放開、放松原本的購買禁區，以收獲市場紅利。而南京樓市不同，除了依靠ZC，其市場回暖的核心驅動力，主要來自背后操盤的手法與策略。

最近北哥在文章中，很喜歡用一句話，那就是“潤物細無聲”！這5個字基本能夠概括南京樓市回暖的軌跡和路徑，前文已經交代了，南京目前有第四代住宅項目15個左右，其中2/3都是豪宅，就算他們的售價平均是5-6萬/㎡吧，也就是說這是南京新房未來的主流價格段。

而目前南京市場上，主力在售的剛需打折樓盤有多少呢？大概也就是16-18個左右，按照目前這些剛需盤的售價計算，南京主流剛需樓盤的折后單價基本在2-4.5萬/㎡左右。

也就是說，用不了半年的時間，15家第四代住宅項目將完全替代16家剛需盤，成為南京新房市場的供應主體。而屆時5-6萬/㎡的新房售價也將完全替代目前2-4.5萬/㎡剛需價格，成為南京新房的主流售價。

其實10月份南京新房價格能夠環比跳漲19.6%，已經充分說明了這個問題，而10月各區新房成交均價，建鄴一區就達到6.3萬+/㎡，比同為主城四區的秦淮、鼓樓高出近2萬元/㎡，充分說明了第四代豪宅提升板塊新房均價的能力。為了隨著各區第四代住宅項目陸續入市，其他區域新房均價會迅速追平建鄴

初步估算，如果15家第四代住宅全部推出市場，南京新房整體成交均價預計將整體提升30-40%左右。

再加上目前南京采取的“推地策略”，其目的也是讓南京未來的新房價格話語權，讓渡給第四代住宅和新豪宅。今年作為剛需盤主陣地的多個主城板塊，已經故意“不推地了”，未來“南京剛需”將面對“無房可買的”局面。

先看雨核，目前萬科朗拾雨核已經面臨收官，建發璞云還剩余北面5號樓一棟高層未推，剩余庫存在230套房源左右，今年年底到明年上半年，對于剛需買房人來說，唯一有庫存量的樓盤只剩華潤觀云潤府，全盤大概還剩450套左右。

建發璞云未推樓棟位置

華潤觀云潤府未推樓棟位置

關鍵雨核原本即將上新的14幅新地塊，目前沒動靜了，啥時候出讓沒有具體消息流出。今年7月，雨核曾爆出數字大道以南，原二鋼廠有11幅待出讓地塊。

原二鋼廠11幅新地塊位置

另外，數字大道以北、雨花城市公園旁還有3幅待出讓地塊。

雨核另外3幅待出讓地塊

再看軟件谷！目前該板塊就三個剛需盤在售，保利荷雨瑧悅推盤節奏已經超過60%；鳳起云臺、偉星時代悅峰已經是“純尾盤”，而軟件谷已經有連續15個月沒有新地塊出讓，也就是說，未來一年，甚至兩年剛需買房人在軟件谷將面臨無房可選的境地。

城北燕子磯！有南京房媒稱燕子磯目前實際上只剩3盤在售，兩個保利、一個高科，其余的兩個四季已經基本售罄，一個星葉燕尚玥府已經基本躺平。而燕子磯也是自去年5月份至今，再沒有一幅宅地出讓。

最后是南部新城！有誰能想象曾經20+家樓盤混戰的南部新城，今年只出了一家純新盤：中信泰富九廬！而且直到明年年中，可能大校場也只有這一家新盤！原定于今年出讓3幅大校場宅地，網傳被延至明年上半年推出。

3幅地塊分別為G77北側的佳營路地塊，容積率僅1.2；南外附近的匯秀路地塊，容積率也是1.2；金基望樾府北側的國際路地塊，容積率1.01。

待出讓的佳營路地塊位置

這樣算起來，雨核、軟件谷、燕子磯、大校場四大板塊，起碼到明年年中之前，不會有新增純新樓盤入市，對于想買主城剛需房的購房人來說，擺在他們面前的只有兩個選擇，第一：去江核或者城北幕府，這倆個有后續剛需新房庫存的板塊買房；第二，擇機購買第四代住宅。

毫不夸張的說，明年的南京新房市場格局已經可以預見了，市場一方面進入了新增供應的“真空狀態”，另一方面，也是人為加速了第四代住宅占據市場主導地位。

討論了那么多，有些粉絲肯定會說了！還是買二手房吧！二手房選擇更多一些！的確從10月份數據來看，南京二手房市場受人為調控、干預的力度要小很多，更接近于XZ后的真實市場行情。

根據我愛我家研究院上周發布的數據稱，10月份南京二手房成交量是6476套（含高淳、溧水），環比9月份成交量出現10.8%的下滑。

實際上，根據北哥最新得到消息，10月份南京因為國慶假期的影響，少了一周的數據，有業內人士透露，10月南京二手房實際賣了9600套左右。這樣算起來，10月份全市二手房成交量環比9月起碼有了31.4%的增長。

與此同時10月南京二手房成交均價達到21617元/㎡，環比9月上漲3.1%。

所以相比南京新房10月份的“量跌、價漲”行情，10月份的南京二手房才是真正的“量價齊升”行情。

從10月份各區域二手房成交價格走勢來看，多數區域二手房成交均價都在上漲，且目前漲幅在5%以內。

對比9月數據，10月南京主城除秦淮、雨花兩區以外，其余行政區二手房成交均價都在上漲，且漲幅區間都在5%以內，比較平穩。其中鼓樓成交均價35299元/㎡，仍居全市首位；建鄴均價32257元/㎡，排名次之；玄武、秦淮排名三四位，成交均價在2.8-2.9萬/㎡。

各區相互之間漲幅區別并不大，更接近于自然呈現的市場走勢。且10月份南京新增掛牌量也在減少，當月新增掛牌量5862套，環比減少幅度達到近10%。二手房市場的惜售心理，成為下一步房價全面上漲的前奏！

具體來看，10月南京二手房呈現出底部和頂部兩塊市場走強的局面。

底部市場如江寧祿口翠屏城、江北雨山路中交錦蘭薈、河西南海峽城曾經南京有名的“跌王小區”房價在趨穩上揚。

比如翠屏城，今年最低成交單價降至6151元/㎡，10月份成交單價基本恢復到7000元/㎡以上，部分優質房源成交單價甚至可以達到8500+元/㎡，6字頭房價已經絕跡

雨山路的中交錦蘭薈，10月份成交單價全部在1.4萬/㎡以上，高的能達到1.5萬+/㎡，而8月份該小區房價甚至低至1.2萬/㎡，可見中交錦蘭薈10月房價是肉眼上漲了。

河西南的海峽城近期成交價格也明顯增長，9-10月份成交單價全部穩定在3字頭，高的甚至達到3.6萬+/㎡，2字頭成交房源已經絕跡。

底部市場房價趨穩抬升的另一個證據是，根據最新數據統計，南京目前1字頭掛牌單價的二手房小區目前僅剩余1776個！很多小區的掛牌均價都被抬高了！

此外頂部市場二手房成交價格也在上漲，河西中的海玥名都、世茂天譽；鼓樓濱江的仁恒桃園世紀和園；秦淮瑞金路的中航金城1號，新街口的王府國際花園近期房價都在創新高。

世茂天譽10月14號成交的1套212.8㎡3房大平層，成交單價高達4.8萬+/㎡，相比之前同小區房源跳漲1.3萬/㎡

新街口板塊的王府國際花園，10月8日成交一套150.86㎡的四房房源，成交單價是47063元/㎡。

6月份王府國際花園，同小區一套163.61㎡的四房房源，成交單價僅44496元/㎡，相比起來10月份這套房源上漲了約2600元/㎡。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。