上次說過，在保障房使用率干到120%的廣州樓市，接下來再有新宅地，產品大概率是要看齊或者高于這個水平。

這不，馬上就應驗了！

上周五，廣深沿江高速以南、開發大道以東HPG-NG-06地塊，即將軍山地塊正式掛牌出讓。

請看出讓條件對戶型設計的約定：

理論上講，使用率可以到120-130%，也是廣州樓市現有最高水平！

黃埔次新房的業主看完，估計都得掐人中了。

01

將軍山首發地塊

這是要來砸場？

將軍山地塊給黃埔市場帶來的沖擊，不僅在于產品，更在于貨量以及價格。

譬如這次出讓地塊，住宅部分限高150米，相當于可以做45層以上超高層住宅，貨量約莫八百來套。

幾百套聽著很少，但要知道，本次地塊面積只占南崗將軍山改造項目的十分之一！以此推斷，整個將軍山的一手貨量，很有可能多達七八千套！

黃埔二手業主，double kill……

而且按照正常邏輯，如果首發地塊使用率干到130%，后面幾期就算不會更高，也不可能低的。

大幾千套的超高使用率新房？不敢想，不敢想。

另外，地塊價格也有一定優勢，起拍價8.5億，剔除回遷以及配建，樓面價滿打滿算也不到一萬塊。

要是走薄利多銷的路線，未來入市賣個2萬出頭，又卷死一片。

當然了，一分錢一分貨。價格筍的潛臺詞，就是硬傷多，開發難度大。

譬如地塊成分，那就一個難啃。

除了9萬方宅地以及一宗教育用地，還有3萬方一類工業用地。地塊外部，也是一圈工業園和廠區。

居住環境和城市面貌，相對來說是差一點的。

周邊配套以及公共設施，有但不多，屬于能“滿足生活基本需求”的基礎階段，短期內還得蹭對面萬科黃埔新城的。

02

二手房的業主

早賣早換早上岸

截至目前，使用率在125-130%的宅地以及項目，大致有這幾個。

數量不多，占比不高，但擴張趨勢很明顯。想想今年年初，我們還認為破110%，已經是極限了。

如今回過頭看，這都屬于上一代的產品了。

不過，使用率越來越高，產品越來越極致并不是廣州樓市的專利。放眼全國，由于各地計容規則調整，市面開始批發大量的“神戶型”。

粗略計算，目前全國有超過28個城市出臺了第四代住宅的相關政策。僅僅在一季度，全國主要城市超100%實得率的項目就有70個（數據：CRIC）。

到了今年年底，我估計這個數字得翻兩番了。

既是大勢所趨，個體逃不過，還不如加入。畢竟相較于被別人卷，自己先卷別人還能掌握主動權。

這也是我，一直勸購房者首選新房的原因。

10年前的二手房，使用率到頂就八成，哪怕單價比同地段新房低20%，實際可用面積的單價，與使用率破100%的新房相比，也沒有任何優勢——

使用率80%的二手：

建面100平，總價400萬，實用面積單價5萬/平。

使用率100%的新房：

建面100平，總價500萬，實用面積單價5萬/平。

更不用說，新房配套、戶型設計更貼合現在的審美以及需求。手握上一批的二手房，基本沒有勝算，珠江新城、二沙島這種新房斷供的豪宅板塊除外。

無論是出于自住，還是基于資產配置、房子保值等的考慮，將二手房換一手房都是刻不容緩。

不過，買新房是不是必須買到使用率在120%以上的樓盤，我倒是持保留意見。

因為從實際體驗上，新房使用率差多個10%、少個10%，區別不是很大。

多一兩平方米的飄窗和陽臺，可能還不如空間布局、動線設計、窗墻比等層面上的優化來得重要。

譬如其他城市某新盤，使用率是達到100%，衛生間都鋪了80cm飄窗，但這個空間真的有用嗎？

使用率是很重要，但并不是產品力的唯一體現。

這是新房買家應該知道的，也是講給開發商聽的，希望大家在卷的時候，別卷進牛角尖去了。

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