近一個(gè)月，由于樓市止跌回穩(wěn)口號的提出，各大一二線城市的樓市成交量出現(xiàn)了反彈。因此在上周我曾發(fā)文重點(diǎn)分析了北上深三個(gè)城市。但我在知識星球依然還會收到很多北上深以外城市的樓市提問，所以本文想重點(diǎn)跟大家聊一下分析框架。

　　我很清楚，很多人在當(dāng)下陷入迷茫，不買擔(dān)心未來房價(jià)更貴，買又擔(dān)心這次是下跌中繼，變成樓市接盤俠。

　　陷入這種迷茫的原因，在于思想已被各種媒體的毒觀點(diǎn)誤導(dǎo)，如果你不能正確識別，那么基于誤導(dǎo)后的觀點(diǎn)所引申出來的決策，自然也就很容易讓自己成為市場的犧牲品和韭菜。

　　比如，10月份樓市成交量的大漲，是因?yàn)樯厦嬲f要“止跌回穩(wěn)”，根本原因在于買家們相信樓市是“政策市”，并且由于上面有鑄幣權(quán)，所以懷著對貨幣貶值的恐懼，被裹挾進(jìn)了樓市。

　　在這里，大家信任，但卻具備誤導(dǎo)性的觀點(diǎn)有兩個(gè)。

　　第一個(gè)，是上面為了達(dá)成目的可能會搞貨幣超發(fā)，這樣就會推動(dòng)房價(jià)上漲。這種想法的來源，在于過去幾十年不斷上漲的貨幣總量（M2）。有關(guān)這一點(diǎn)，我過去辟過謠，因?yàn)镸2在任何國家都是永遠(yuǎn)上漲的，但房價(jià)卻都存在著上行和下行周期。

　　比如，站在1991年的日本，你可以說，M2上漲推升了房價(jià)上漲；但1991之后，M2就和房價(jià)背道而馳，M2繼續(xù)上升，但房價(jià)卻開啟了多年的下跌。同樣的反例當(dāng)然還有意大利。

　　有關(guān)這一點(diǎn)，我過去多次發(fā)文解釋過M2和房價(jià)的底層邏輯，在這里不另行展開。我在2023年初，在M2還處于兩位數(shù)上漲，但卻是京滬房價(jià)周期頂點(diǎn)時(shí)曾發(fā)文提示過房價(jià)大周期的下行風(fēng)險(xiǎn)（點(diǎn)擊：）

　　第二個(gè)誤導(dǎo)信息，就是“樓市是一個(gè)高度的政策市”這個(gè)觀點(diǎn)。也就是任何一國的高層，因?yàn)橛杏♀n權(quán)，所以只要想救，就一定救得起來，無論是股市還是樓市。因?yàn)楣蓛r(jià)和房價(jià)到底只是貨幣現(xiàn)象。

　　比如有些人給的理由，是日本央行從2013年開始發(fā)力印錢買股票，然后日本股市也從最低點(diǎn)逐步走高進(jìn)入了長期慢牛。

　　日本股市慢牛真的是因?yàn)檠胄杏″X買出來的嗎？

　　從數(shù)據(jù)看2013年之后日本央行買入確實(shí)逐步增多，且股市也在一直上漲。但這也只能證明數(shù)據(jù)的相關(guān)性而非因果性。

　　而事情的真相則是，日本央行買入ETF的市盈率，從來沒有超過15倍，這是他們央行干預(yù)的鐵則，且2013年開始日本企業(yè)盈利不斷提升，推動(dòng)了股市的持續(xù)上漲。

　　從這個(gè)角度，我們發(fā)現(xiàn)日本央行其實(shí)是順勢而為的抄底，而不是救市（他們怎么不在1991年日本股市高市盈率的時(shí)候救呢？）。就像我們的國家隊(duì)喜歡在大盤3000點(diǎn)以下買入持倉是一樣的。

　　但是，如果你說2013年開始的日本股市上漲是基本面驅(qū)動(dòng)，就沒有傳播性。但如果說是央行印錢買股票拉升股市，這樣既能滿足大家的陰謀論，又比較簡單，也就更容易傳播。

　　所以呢，有關(guān)國家隊(duì)救市，其實(shí)你更應(yīng)該把它的行動(dòng)當(dāng)成資產(chǎn)的一個(gè)性價(jià)比指標(biāo)的參照物，而不是無腦信任。就像黃某帆說房價(jià)一定要跌回到2015年之后再救，而不是在高位救，考慮的其實(shí)就是性價(jià)比問題。

　　也就是你救市的錢，長期看是不可以虧的。

　　綜上，只有當(dāng)我們摒棄了這些毒觀點(diǎn)，我們才可以真正開始樓市價(jià)格的分析。

　　而我們基于樓市（也適用于股市）的分析，主要基于兩個(gè)方法論。

　　第一， 根據(jù)各種數(shù)據(jù)，做樓市漲跌的前瞻預(yù)測。

　　第二， 在不知道樓市漲跌的情況下，通過倉位管理獲取利益最大化。

　　有關(guān)上述第二點(diǎn)，我上個(gè)月曾在知識星球發(fā)帖，告知過大家如何在不能預(yù)測股市漲跌的情況下，通過倉位管理在股市中避險(xiǎn)和持續(xù)盈利。這是一個(gè)專門話題，比較大，在此不展開，我們在這里重點(diǎn)說第一點(diǎn)。

　　樓市的漲跌，從根本上是供求關(guān)系決定的。而這涉及量價(jià)關(guān)系的分析。

　　我們先來回憶股市的量價(jià)分析，股市存在著放量上漲和放量下跌兩種情況。

　　放量上漲，消耗的是籌碼，當(dāng)籌碼不夠，搶購籌碼引發(fā)上漲。此時(shí)買家大于籌碼。

　　放量下跌，消耗的是韭菜，接盤韭菜不夠，引發(fā)下跌。此時(shí)籌碼大于接盤買家。

　　回到樓市，在2021之前的經(jīng)濟(jì)成長期，二手房市場是幾乎不存在凈賣出的。也就是每一筆賣單，都是為了加杠桿再做買入置換。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，就是居民杠桿率的持續(xù)上升。

　　所以樓市放量一定是搶籌，其結(jié)果，必然就是房價(jià)上漲。

　　換句話說，2021之前的市場，是只有放量上漲，沒有放量下跌的。

　　但當(dāng)下卻完全不同，樓市存在著大量的凈賣出。對此，我的直接體感是很深的，因?yàn)槲业男乔蛴?000多個(gè)會員，我每天接受的提問有好幾十個(gè)，有不少就是因?yàn)椴脝T降薪，而不得不賣房自救的（比如昨天就有一個(gè)北京的例子）。

　　而這種凈賣出，就和凈買入形成了博弈。

　　所以，從2023年起，樓市也開始出現(xiàn)了放量下跌。以京滬為例，比如2023年3月，2023年9月，都是放量后買盤被消耗，剩下的凈賣出不得不降價(jià)尋求更低出價(jià)的買家接盤，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)下跌。很多中介也把其稱為“以價(jià)換量”。

　　那么，在這種情況下，過去的那種“只要放量XX月，樓市就會上漲”的結(jié)論，也就失效了。

　　因?yàn)榈降资菐齑娣慨a(chǎn)先被放量耗盡，還是存量購買力先被放量耗盡，是不可知的。

　　那么，如何去判斷這種博弈的趨勢呢？有兩個(gè)辦法。

　　辦法1 看庫存消耗速度和臨界點(diǎn)。

　　有關(guān)這一點(diǎn)，我想起一件往事，就是2015年，杭州以不到1000萬的人口，卻使得樓市成交量超過了滬深的總和，而滬深合計(jì)有4000多萬人口。

　　也就是2015年，人均樓市成交量杭州是滬深的4倍以上。但結(jié)果卻是滬深在2015年房價(jià)暴漲，但杭州沒漲。

　　背后的原因，就是杭州庫存太高了，盡管成交很高讓庫存持續(xù)下降，但在2015年卻沒降到臨界點(diǎn)。而我在2016年初買入杭州，原因也是在于觀察到庫存臨界點(diǎn)即將在幾個(gè)月后到來（最后庫存下降和房價(jià)上漲的臨界點(diǎn)大致是2016年中）。

　　那么，以當(dāng)下北京為例，在經(jīng)歷了10月爆發(fā)式的高成交后，鏈家顯示庫存如何了？

　　答案是幾乎沒有減少，當(dāng)下依然是13萬套以上。

　　而北京上一輪上漲，也就是2020年的鏈家二手房庫存臨界點(diǎn)大致是8萬多套（因?yàn)槲覄偤迷诒本┥弦惠喩蠞q前有買入，所以記得很清楚）。

　　也就是說，你可以輕松的算出，北京要達(dá)成房價(jià)上漲，還需要消耗多少庫存。

　　辦法2 看買家的潛力

　　前面我們說過，M2上升并不會導(dǎo)致房價(jià)上漲，就比如這次要發(fā)布的財(cái)政刺激，大部分是用來化債的，而不是用在北上深的樓市。

　　真正促使房價(jià)上漲的，在于樓市的購買力，這取決于居民的購買意愿和購買能力。

　　購買意愿已經(jīng)被“止跌回穩(wěn)”的口號拉進(jìn)來了，那么唯一制約買家潛力的，就是購買能力，也就是居民當(dāng)下的收入和加杠桿（杠桿即未來收入）能力。下圖我多次引用過，證實(shí)了居民加杠桿和房價(jià)漲跌的關(guān)系。

　　有關(guān)居民收入，根據(jù)滬深300最新三季報(bào)顯示，依然在持續(xù)下滑中（點(diǎn)擊：）。

　　而居民加杠桿的能力，取決于在這兩年的樓市下行中，居民杠桿率究竟被修復(fù)了多少。

　　根據(jù)“居民杠桿率 =居民債務(wù)存量/名義GDP”得出，當(dāng)居民債務(wù)增速低于GDP增速時(shí)，居民杠桿率下降。居民杠桿率即被修復(fù)。

　　比如上周的發(fā)文中，我引用了北上深的居民債務(wù)增速，也就是下圖。

　　從圖中可見，深圳被修復(fù)的最多，北京次之，而上海因?yàn)?27政策力度在北上深三城市中最大，反而拉升了居民杠桿率。

　　體現(xiàn)在當(dāng)下的結(jié)果，就是上海10月房價(jià)依然在下跌，且反彈成交量低于527之后的6月，而北京深圳則因?yàn)橛懈嗉痈軛U的空間（之前修復(fù)的部分），導(dǎo)致樓市有短期成交反彈，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了517，也達(dá)到了近些年的高點(diǎn)。

　　但正如我上周發(fā)文所說，上海是北京深圳的前瞻指標(biāo)。杠桿率修復(fù)比深圳更少的北京樓市現(xiàn)在已率先已出現(xiàn)疲態(tài)（深圳暫未發(fā)現(xiàn)市場情緒減弱，但庫存也未見減少）。

　　以北京為例，樓市實(shí)時(shí)簽單量在逐周下滑且未現(xiàn)止跌拐點(diǎn)。反映樓市情緒的跌漲比指標(biāo)則一度接近賣方市場和買方市場的臨界點(diǎn)（跌漲比=10為臨界點(diǎn)）。

　　也就是每天降價(jià)房源是漲價(jià)房源的10倍，這使得好不容易被買家消耗掉的低價(jià)房源，又重新被新的降價(jià)房源所補(bǔ)充。

　　也就是從跌漲比和實(shí)時(shí)成交的信號，北京步入上海后塵轉(zhuǎn)為下跌的概率在增加，如果北京淪陷，那么唯一的希望就是深圳了。

　　后記：

　　本文以北京的數(shù)據(jù)為例，大致為大家介紹了樓市的分析框架。文末再總結(jié)下本文觀點(diǎn)。

　　1 M2增長并不會導(dǎo)致房價(jià)上漲，房價(jià)上漲僅取決于供求關(guān)系。

　　2 國家隊(duì)救市是低位抄底順勢而為，而不是給你高位接盤的。

　　3 買賣博弈中，當(dāng)房產(chǎn)庫存先被消耗到臨界點(diǎn)，會引發(fā)房價(jià)上漲，而當(dāng)韭菜先被消耗到臨界點(diǎn)（曾被修復(fù)的居民杠桿率再次被打滿），則會引發(fā)房價(jià)下跌。

　　4 在經(jīng)濟(jì)下行周期，會出現(xiàn)因?yàn)樽跃榷鴮?dǎo)致的凈賣出，當(dāng)這種凈賣出的供給超過需求，就會出現(xiàn)放量下跌。

　　本文雖然以北京為例做數(shù)據(jù)說明，但各位讀者可以把邏輯直接套用到你們自己的城市并做分析。

　　我們在知識星球也在以北京為例跟蹤每天的數(shù)據(jù)并做出實(shí)時(shí)趨勢判斷，星球的同學(xué)可以關(guān)注下。

　　最后還有一點(diǎn)想說明的是，本文主要寫的是中短期博弈趨勢判斷，而長期看，更重要的因素是人口。今年前三季度結(jié)婚數(shù)量，不到10年前的50%，也就是剛需盤角度，購買潛力不及十年前的一半，這使得樓市的長期趨勢，更加的不容樂觀。

　　全文完。