這一周在深圳調(diào)研市場(chǎng)，切身感受一下龍頭城市的火熱程度，毋庸置疑，深圳10月樓市真的很火。

新房認(rèn)購超1.2萬套，環(huán)比增4倍。

二手房網(wǎng)簽成交6118套，環(huán)比近一倍。

確實(shí)很猛呀，其實(shí)不單單是深圳：

上海二手房成交24376套，環(huán)比9月大漲約53%；上海新房成交面積約86.7萬㎡，環(huán)比43.9%。

北京、廣州、杭州、成都，成交量均是大漲的，就不一一列舉了。包括重慶，數(shù)據(jù)增量也很明顯，具體情況后期再分析。

深圳我去了好幾個(gè)盤，人氣確實(shí)不錯(cuò)的。

說下幾點(diǎn)對(duì)深圳的感知：

第一，不要說重慶房子密了，在深圳眼前重慶算低密，連類似龍興這種地方都是超高層。

甚至某種程度上，深圳跟重慶還蠻像的，深圳因?yàn)閹灼ド降淖韪簦行﹨^(qū)域的發(fā)展也是呈多組團(tuán)多中心的發(fā)展模式的，以前還會(huì)有關(guān)內(nèi)關(guān)外的說法。

深圳本來土地面積就少，加之幾匹山占了不少面積，跟重慶一樣，實(shí)際利用的土地面積較為稀缺，導(dǎo)致深圳成為一個(gè)極致的房少人多的城市，商品房?jī)H200萬套左右，但實(shí)際管理人口超2000萬，什么概念？10:1，商品住房嚴(yán)重短缺。

那深圳是怎么解決住房供需矛盾問題的呢？就靠大量的城中村。深圳的老房子很多的，超過20年的老房子不少，價(jià)格還不便宜。

正是因?yàn)?strong>房少人多，每輪牛市為什么深圳很容易被帶起來，也是重要的一個(gè)原因。

第二，產(chǎn)品力確實(shí)一般，根本不夠看。

容積率高就不用多說了，很多在6.0以上，50層左右是常態(tài)，梯戶比普遍也很高。其實(shí)重慶的產(chǎn)品力蠻強(qiáng)的，深圳的很多產(chǎn)品放在重慶估計(jì)很難賣掉。

就不用說什么四代宅了，就論三代宅的立面、園林、戶型、架空層打造等多個(gè)維度，重慶很多樓盤是可以吊打深圳的。

第三，兩極分化，房子是真貴，有錢人也真多，好的地方城市界面確實(shí)霸道。

但城中村很多，特別是軌道站附近密密麻麻的電瓶車震驚到我了。說明大城市的發(fā)展，的富貴，其實(shí)是背后無數(shù)個(gè)拼命三郎堆起來的。

第四，個(gè)人體感，不像上海，上海今年的豪宅賣的非常好，而深圳這波起勢(shì)，我覺得更多反倒是剛需賣的更好，500萬級(jí)以內(nèi)的產(chǎn)品，我沒找到數(shù)據(jù)支撐，就看盤得出的感覺。

關(guān)于深圳后續(xù)樓市的看法，我問了本地朋友和中介朋友。

本地朋友的信心還是偏不足的，或者說偏理性。前幾年深圳回調(diào)蠻厲害，壓力確實(shí)也很大。

有個(gè)說法是在深圳的精英都很聰明，去年深圳10月新房成交只有2000多套的，今年翻四五倍的成交，說明什么呢？下行周期深圳的精英是真的不買呀，現(xiàn)在嗅到一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，快速下叉，非常堅(jiān)決！很難割到他們的肉。

本地中介：新房確實(shí)成交很火，二手房業(yè)主調(diào)價(jià)還是蠻積極，成交量有提升，但不是特別明顯。

綜上，個(gè)人預(yù)判，深圳樓市的熱度還有待觀察，特別是下周三大重要事件待確定，如果zc加碼，環(huán)境趨好，有牛持續(xù)的可能，但依然有不確定性存在，且行且看。

但就目前的熱度，以及本來深圳的新房庫存就不多了，若能持續(xù)，是有機(jī)可能半年左右迎來供應(yīng)嚴(yán)重短缺，到時(shí)候就真的攻守易勢(shì)了。