日前，香港置地官方突然宣稱將不再于亞洲區(qū)內(nèi)投資建成出售類住宅項(xiàng)目，而要專注于亞洲主要城市開發(fā)綜合商用物業(yè)。

與此同時(shí)，市場(chǎng)傳言，香港置地中國(guó)區(qū)董事兼總裁凌常峰也即將離職，目前處于業(yè)務(wù)交接期，并將于明年1月底正式離開公司。

據(jù)悉，香港置地此前在內(nèi)地、香港和澳門均有項(xiàng)目布局，內(nèi)地城市涵蓋北京、成都、重慶、杭州、南京、上海、蘇州和武漢等一線或準(zhǔn)一線城市。而按照香港置地的發(fā)展新策略，繼續(xù)完成全部現(xiàn)有項(xiàng)目后，未來將不會(huì)在這些城市進(jìn)行任何的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

撤出內(nèi)地住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，并撤換中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人背后，其實(shí)質(zhì)是香港置地的業(yè)績(jī)突然變臉，不得不進(jìn)行這一場(chǎng)刮骨療傷的大手術(shù)。

據(jù)香港置地最新財(cái)報(bào)顯示，其今年上半年虧損擴(kuò)大至8.3億美元，基礎(chǔ)虧損達(dá)到700萬美元，去年同期則有基礎(chǔ)盈利4.22億美元。

事實(shí)上，就在前不久，另一家港資房企新世界發(fā)展也剛剛經(jīng)歷一場(chǎng)更重大的人事地震。

在新世界發(fā)展2024財(cái)年業(yè)績(jī)會(huì)上，鄭志剛突然宣布辭任新世界發(fā)展總裁，并提前離開發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

作為香港四大豪門之一鄭裕彤家族的第三代長(zhǎng)子嫡孫，鄭志剛一直以來被視為最適合的第三代接班人。

然而鄭志剛的此番出局，外界似乎并不感到意外。

據(jù)悉，截至2024年底的財(cái)年，鄭志剛執(zhí)掌下的新世界發(fā)展出現(xiàn)20年以來的首次虧損，公司凈利潤(rùn)虧損達(dá)到171億港元，其中歸母凈利潤(rùn)虧損近197億港元。

顯然，如此巨額虧損下，鄭志剛已經(jīng)無法向他的父親、鄭裕彤家族第二代掌門人鄭家純及其他投資者交差。最終，鄭志剛出局，新世界發(fā)展轉(zhuǎn)由外部職業(yè)經(jīng)理人馬紹祥接任，算是給外界表態(tài)交差。

相較于，新世界發(fā)展、香港置地，將內(nèi)地作為主戰(zhàn)場(chǎng)的港資房企瑞安似乎日子就更加難過了。今年8月，一筆即將于月底到期的5億美元債更是將瑞安房地產(chǎn)推向了風(fēng)口浪尖。

提及瑞安，在上?？芍^家喻戶曉。

上海最為知名的舊改項(xiàng)目新天地、上海頂奢豪宅的代表翠湖天地以及這幾年新晉大火的蟠龍?zhí)斓鼐善浯蛟臁?/strong>重倉上海并打造出多個(gè)城市地標(biāo)，瑞安創(chuàng)始人羅康瑞也因此被很多人親切的稱作是“上海姑爺”。

如今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)愈演愈烈的危機(jī)也讓這家重倉內(nèi)地的港資房企陷入了危機(jī)邊緣。

為了自救，瑞安自去年底就開始接連出售或抵押優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。即便如此，外界對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況的擔(dān)憂也并未消除。

除此以外，我們梳理2024年中報(bào)，那些熟知的港資房企幾乎都陷入了利潤(rùn)下滑或者虧損的境地：

九龍倉置業(yè)，上半年股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元，同比下降158.3%；

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，上半年股東應(yīng)占溢利86.03億港元，同比下降16.7%；

恒基兆業(yè)，上半年股東應(yīng)占溢利54.4億港元，同比下降10%

恒隆地產(chǎn)，上半年股東應(yīng)占溢利10.61億港元，同比下降55.7%；

太古地產(chǎn)，上半年股東應(yīng)占溢利17.96億港元，同比減少19%；

如此看來，始于2021年的中國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)終究還是在2024年蔓延到了港資房企。

我們分析這些港資房企業(yè)績(jī)突然變天的原因，看似很多，但歸根結(jié)底，就是兩條：

首先，內(nèi)地的風(fēng)終究還是吹到了香港。

港資房企很多一部分的業(yè)務(wù)收入來自于內(nèi)地市場(chǎng)。比如九龍倉置業(yè)、恒隆地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的70%，新世界發(fā)展的物業(yè)銷售額多半都來自于內(nèi)地。

如今內(nèi)地市場(chǎng)劇烈調(diào)整，商品住宅銷售下滑嚴(yán)重、持有型的寫字樓、商場(chǎng)空置率上升、租金價(jià)格下降等。內(nèi)地的這些市場(chǎng)因素疊加香港本地市場(chǎng)也不景氣，導(dǎo)致港資房企營(yíng)收增長(zhǎng)乏力，可謂港資房企業(yè)績(jī)變臉的重要原因。

其次，對(duì)物業(yè)估值進(jìn)行了減值。

相較于內(nèi)地房企，港資房企一大典型特征就是大量持有優(yōu)質(zhì)寫字樓和商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。相對(duì)而言，持有這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)大大增強(qiáng)了港資房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

然而，在中國(guó)內(nèi)地及香港經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，港資房企持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)受其影響出租率、租金收益普遍出現(xiàn)了下跌，消費(fèi)信心不足、市場(chǎng)整體供過于求導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)物業(yè)的公允價(jià)值也下降了，因而需要進(jìn)行減值撥備處理。

因此，今年上半年開始，各家港資房企集體對(duì)物業(yè)估值進(jìn)行了減值處理，比如香港置地今年上半年虧損高達(dá)8.33億美元，而其虧損的主要原因就是對(duì)中國(guó)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)作出一次性撥備，此外，上半年虧損10.52億港元的九龍倉置業(yè)也是因投資物業(yè)重估減值而由盈轉(zhuǎn)虧。

客觀來說，港資房企的減值處理只會(huì)影響當(dāng)期利潤(rùn)表現(xiàn)，但卻不會(huì)對(duì)公司的現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。

的確，現(xiàn)金流才是決定房企生死存亡的關(guān)鍵。

過去這些年，港資房企被內(nèi)地民營(yíng)房企看做是“老錢“，與之對(duì)應(yīng)的，內(nèi)地民營(yíng)房企則被港資房企看做是“瘋子”?！袄襄X們”嘲諷這些內(nèi)地“瘋子們”在高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的道路上一路狂奔。

如今，這些內(nèi)地“瘋子們”批量倒下了， “老錢們”似乎也并不好受。

然而，出乎我們意料地是，有些“老錢們”的真實(shí)感受卻是興奮！

表面看似這些港資房企營(yíng)收增長(zhǎng)乏力、凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，但他們卻有個(gè)共同特征是資產(chǎn)負(fù)債率非常低、持有現(xiàn)金規(guī)模都很大。

經(jīng)驗(yàn)告訴他們，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)過去高增長(zhǎng)必然潛藏了高風(fēng)險(xiǎn)，因此港資房企過去這些年才保持了高度的克制。

而如今，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入谷底，對(duì)他們而言，則是終于等來了中國(guó)市場(chǎng)谷底加倉的機(jī)會(huì)。

比如太古地產(chǎn)就制定了“千億港元投資計(jì)劃”，計(jì)劃將超過一半的資金將投放于內(nèi)地市場(chǎng)。恒隆地產(chǎn)也計(jì)劃擴(kuò)建在上海的恒隆廣場(chǎng)。

巴菲特說過，“在別人貪婪時(shí)我恐懼，在別人恐懼時(shí)我貪婪”。

或許，香港的“老錢們”就是這句話最忠實(shí)的信徒。

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