南京商業地產周報

（10.28-11.03）

本期目錄

行業觀點

• 孫立平：中國經濟的問題，到底在哪里？

南京大事

• 2024年前三季度南京消費市場穩定發展

• 南京市低空經濟發展推進會召開

• 全球城市排名，南京大幅提升

• 補貼15%，南京家裝家居促消費來了

• 中國互聯網長三角服務中心在南京揭牌

項目動態

• 南京公共安全人工智能產業園（二期）主體封頂

• 江北金陵酒店預計2025年運營

商會一周

• 2024年米其林食遇美食節亮相宜悅里

• 秦淮區“騎手友好街區”在國創園揭牌

• 南京國家領軍人才創業園被評定為第六批國家工業遺產

• 萬谷集團、浦軟匯智科技、萬物梁行達成全面戰略合作

• 全球共享辦公巨頭雷格斯新店落地錦創中心

• 銀杏里文化街區首屆萌寵運動會來襲

• 美利廣場迎來七周年慶

• 首創金陵消費沙龍新一期沙龍活動舉辦

1

行業觀點

01

孫立平：中國經濟的問題，到底在哪里？

現實：大規模集中消費時代已經結束

關于內需和我國經濟問題的特點，我整理了以下幾點。

（1）我們剛經歷的大眾消費階段，從90年代到本世紀初，以家電和房產汽車為主，推動了中國經濟的快速增長。

（2）大規模集中消費時代已經結束，房地產和汽車市場接近飽和，三大件進入更新換代期，消費潛力釋放減緩。

（3）隨著住房問題的解決，人們開始追求生活品質，未來階段將不再以房子汽車為主。

（4）提升生活品質階段的消費特征將更加差異化和彈性化，主導產業將不再像過去那樣突出。

（5）面對消費透支和超前問題，我們需要反思刺激內需的策略，避免過度消費。

（6）未來的發展動力在于識別真正的需求，包括民生問題、改善性需求、貧困地區和低收入人群的需求，以及創造消費場景，推動而非拉動需求。

總而言之，大規模集中消費的時代已經結束了。

癥結在哪里？就是兩個過：一個過剩，一個過度

當前問題繁多，但核心問題是產能過剩和消費過度。

中國經濟的現狀是產能過剩，而消費過度則是過去的遺產。這兩者共同構成了當前的經濟背景。盡管很多人認為投資低迷是因為信心不足，但即便信心恢復，投資機會也有限。多數行業已出現過剩，新興行業如新能源、半導體、人工智能也面臨競爭和容量限制。

此外，過去幾十年的過度消費也對現在產生了影響。經濟活力不足常被歸咎于消費，而消費低迷的一個重要因素是人們不愿意花錢，這從M2的高量（貨幣供應量M2的快速增長）和低流動性中可以看出。

收入多但消費少，因為消費意愿低。消費意愿受預期影響，人們根據收入和未來需求決定消費和儲蓄。消費還受個人需求及迫切程度影響。

盡管我們擁有大房子和良好的基礎設施，但是否真正享受得起，值得思考。現在我們需要償還債務，并為未來儲蓄，但因為掙錢能力有限，而壽命延長，消費變成了一生的事。

一個家庭在日常生活中會計劃和安排，以確保生活舒適。但當家庭剛購置房產，花費巨大，甚至負債時，他們必須調整生活方式，緊縮開支，同時盡量維持生活水平，避免讓家人受苦。

社會和家庭一樣，生活是周期性的，有擴張和收縮期。在這些時期，保持平常心至關重要。因此在特定條件下，順應形勢，避免過度干預，是一個不錯的次優選擇。

接受常規化消費時代，轉化發展方式

1.換個思路

第一，在經歷了一個持續幾十年的大規模集中消費過程后，人們在消費上已經處在一種超前、過度、透支的狀態，需要喘一口氣了。

2010年至2021年，中國居民信貸規模從1.27萬億攀升至8.26萬億；2021年，我國居民債務收入比達124.4%；

從2012至2021年，我國居民每年還本付息的金額從5萬億元攀升至14萬億元，占其可支配收入的比例從24.5%上升到28.2%；

全國負債人數高達七億人，其中80后、90后負債人數占比達85%；信用卡逾期高達2000多億元。

數字中的含義，大家可以自己琢磨。

第二，不要期待過去那種消費熱潮可以重來，那是一個很偶然的事情。我們經歷的持續幾十年的大規模集中消費過程，是兩個因素耦合的產物；?

第三，不要期待過去那種消費潮可以重來，現在的消費略低，但與經濟狀況大體相符，人為拉動只能適得其反；?

第四，中國經濟發展的潛力猶在，但我們在進入常規化消費時代。

大規模集中消費時代結束，經濟增長減速，外部環境巨變，這幾個因素共同導致的一個結果，就是我們開始進入一個常規化消費時代。

要看到，在過去這幾年中，人們的消費觀念發生了很大的變化。

一位網友的話很有代表性：凡是不是必需的就不買，凡是有便宜的就不買貴的，凡是能用的就將就著用，手機從原來一年換一個，現在大概兩年換一個。這樣的消費理念，其實是正常的。

我們要意識到中國從大規模集中消費時代到常規化消費時代的轉變，應當探討在常規化消費階段上，人們消費的特點是什么，未來的市場在哪里。尤其對于企業來說，更是如此。

2.我們應當接受一個現實

目前，失業和收入下降導致人們不愿消費，大量存款留在銀行。我們必須接受現實，內需無法像過去那樣旺盛，需要新的發展策略。

中國經濟快速增長的時期還未徹底結束，這主要是由于工業化、城市化以及全球化尚未徹底完成，區域間的差異依舊存在，同時城鄉居民的消費水平正在提升。這些因素共同構成了經濟發展的潛力。

只要采取適當的方法，維持適度的增長速度，達到次高速或中速增長是可能的。盡管近年來提及的頻率有所下降，但新常態這一概念，本質上描述的正是當前的經濟狀態。

避免急于求成，盲目追求增長，導致債務和未完成項目累堆。適度放慢步伐有時是必要的。

3.內需拉動乏力，需求滿足才是發展之本

經濟不振，外貿減少，刺激內需的呼聲很高。然而，內需并非簡單拉動就能提升。

我們應當適應新的情況，適應新的階段，新的情況可能更是常態。面對這種新常態，我們要有新的思路，要在新的情況下，尋找新的空間。

（1）需要從拉動需求轉向滿足需求的基本思路轉變；?

經濟發展應聚焦于滿足人們基本需求，提升福祉和生活質量。偏離這一目標的內需擴大可能失去方向。

例如，1998年洪災時有人認為自然災害能刺激內需，但這種需求擴大是無意義甚至有害的。因此，我們必須探討真正需要滿足的內需是什么，其潛力何在，以及相關政策是否具有針對性。

（2）應特別關注三大類內需。

一是民生問題中養老和生育最為緊迫，需探討如何滿足這些需求并減輕年輕人負擔。

二是隨著住房需求基本滿足，人們開始追求更高生活品質。盡管居民負債較重，收入情況不佳，但改善性需求仍有空間。

疫情前，人們常出國購買奶粉、保健品、零食、嬰幼兒用品等，甚至馬桶蓋。這表明我們的產品品質與國外有差距，內需市場仍有潛力。

三是關注貧困地區和低收入人群。挖掘如何提供價廉物美的產品，改善他們的生活條件，從而促進整體福祉。

第三個階段的需求與前兩個階段不同，不那么集中或剛性。現在人們的需求難以一概而論，不像之前那樣簡單明確，僅限于幾大件或房子。

人無法回答的問題，市場能夠回答。當前階段，市場及其機制和辨識能力尤為重要。

回顧歷史，許多國家從計劃經濟轉向市場經濟，主要是因為經濟結構從以重工業為主轉向以輕工業為主。在重工業時代，物資主要在少數企業間流通，計劃經濟尚能應對。然而，到了輕工業時代，面對眾多消費者，計劃經濟無法有效調配資源。

因此，市場的作用變得不可或缺。如今，隨著人們追求更高生活品質，需求變得更加多樣化、靈活和易變，市場的作用愈發凸顯。

4.消費：僅僅靠政策是不夠的

消費問題不是政策可以解決的，解決消費問題，需要的是發展方式的轉變。

過去幾十年，中國采取了以投資為主導的發展模式，這與我們取得的成就和面臨的問題密切相關。

經過數十年的發展，資本已不再是主要問題，投資的邊際效益也在下降。以投資主導的發展方式實際上已經走到盡頭。

這種情況下，需要實現發展模式的一次重要轉變，即從以投資為中心的模式向以消費為中心模式的轉變。

胡佛認為，30年代大蕭條的主要原因是工業進步未惠及消費者，而克魯格曼指出中國需以增長消費取代不可持續投資。

這兩句話揭示了經濟增長成果共享的重要性及消費對經濟可持續性的影響。

但實現這樣的轉變，并非是一個簡單的政策轉向的問題，而是取決于一系列結構性的制約。

我國投資占GDP比例平均為44%，高于全球25%和美國20%的水平。居民可支配收入占GDP比例從1983年的62%降至43%，低于國際60%-70%的普遍水平。居民消費率約為38%，遠低于國際60%的平均值。

2023年上半年，我國個人消費支出占GDP的30.3%，遠低于美國的70.8%和世界大多數國家的50-70%。

在特定條件下，僅依賴刺激消費的政策無法有效提升消費。

要實現消費增長，必須進行結構性改革，如調整政府與居民間的財富分配，提升居民收入在GDP中的比例，增加居民的財產性收入，使資本市場成為共享發展成果的途徑，并平衡產業結構調整、產業升級與就業的關系。

5.形成以消費為主導的發展模式

當前經濟關注點集中在企業投資和居民消費上。

流行觀點認為，企業投資不足源于企業家信心缺失，而居民消費不振則歸咎于消費者信心和預期問題。信心和預期固然重要，但還有更深層因素存在。

企業貸款和投資積極性不高，主要是因為企業家對未來缺乏信心。即使信心問題得到解決，投資機會也有限。多數行業已出現過剩。

即便新能源、半導體、人工智能等被視為有潛力的領域，但這些行業競爭激烈，且市場空間有限，不是所有企業都能參與其中。

盡管疫后消費正在恢復，但速度緩慢，消費者態度謹慎。這與就業和收入狀況緊密相關，反映了信心和預期問題。然而，問題不止于此。過去幾十年的大規模消費革命，耐用品短期內無需再次購買。

短期來看，我們需要采取階段性和周期性的思維方式，避免因不切實際的目標造成不必要的困擾。當前，社會上存在一種急躁情緒，許多人呼吁采取激進措施以刺激經濟，期望重現過去的繁榮景象。

然而，問題的關鍵不在于是否采取激進措施，在于能否切實解決存在的問題。可這些問題是無法通過激進手段解決的。

明智的做法是順應經濟周期，同時進行休養生息，解決根本問題。

忽視客觀規律強行行動可能導致徒勞，依賴貨幣增加來實現所謂的重大措施和強烈刺激，可能會帶來不利后果。

長遠來看，結構性改革是必要的，以實現從投資驅動向消費驅動的模式轉變。

在當前全面過剩的經濟環境下，投資驅動模式已不再可行，必須轉向消費驅動模式。正如克魯格曼指出的，中國需要解決的關鍵問題是用持續增長的消費來取代不可持續的投資。

（作者：孫立平，清華大學教授、社會學家、中國經濟觀察者 來源：蘇商學院）

2

南京大事

01

2024年前三季度南京消費市場穩定發展

據南京市統計局消息，前三季度，南京市實現社會消費品零售總額6377.75億元，同比增長3.3%；全市限額以上單位通過公共網絡實現的商品零售額同比增長4.7%。以舊換新政策效應顯現；限上零售業銷售額增速較上半年提升0.3個百分點；總體來看，消費市場穩定發展，政策效應逐漸顯現。

02

南京市低空經濟發展推進會召開

11月1日，南京市低空經濟發展推進會舉辦，邀請政產學研各界代表共聚一堂、共話機遇、共謀發展，合力打造具有較強影響力的低空經濟創新高地、服務樞紐。會上發布《南京市低空飛行服務保障辦法（試行）》（征求意見稿）、市低空飛行服務系統平臺核心功能等成果，一批低空領域平臺機構揭牌。

03

全球城市排名，南京大幅提升

10月25日，全球化與世界城市研究網絡（GaWC）對外發布2024GaWC全球城市排名。在2024年榜單中，全球300多座城市入圍，中國共有40多座城市躋身其中，其中南京位列全球第75位，較2022年提升10位。

GaWC自2000年以來不定期發布《世界城市名冊》，據該機構官方網站顯示，今年的評選數據來自于全球175家機構，這些機構為全球785個城市提供現代新興的生產服務，該排名體現了城市作為世界城市網絡中節點的重要性（即促進企業全球化）。

04

補貼15%，南京家裝家居促消費來了

10月25日起，為進一步推動促消費和惠民生緊密結合，南京市開展家裝家居改造領域產品補貼活動，個人消費者在南京市公布的活動商家購買補貼范圍內的產品，包括家具(含床、床墊、沙發、櫥柜、衣柜、桌椅、整體定制柜等)、門窗(含智能門鎖等)、衛生陶瓷(含坐便器、淋浴房、浴室柜、浴缸、面盆等)、室內板材、地瓷磚、涂料、暖通及太陽能利用系統等產品品類，按照產品成交價的15%給予補貼。

05

中國互聯網長三角服務中心在南京揭牌

10月30日下午，中國互聯網長三角服務中心揭牌簽約儀式在建鄴舉行，中國互聯網長三角服務中心由中國互聯網協會指導，江蘇省互聯網協會參與籌建，旨在整合區域資源，強化創新活力，服務互聯網行業發展。中心以中國互聯網協會生態資源為依托，發揮區域行業社會組織的資源優勢，提供政策研究咨詢、組織行業活動、技術創新孵化、人才工作、數據安全合規等專業服務。

3

項目動態

01

南京公共安全人工智能產業園（二期）主體封頂

公共安全人工智能產業園（二期）位于雨花區軟件谷南園，由東南集團投資開發建設，項目B分區總建筑面積約18.9萬平方米，包括3棟17層高層辦公樓、2棟7層辦公樓及1棟三層綜合樓。目前項目實現主體結構全面封頂，標志著項目取得階段性進展，為后續施工打下堅實基礎。

02

江北金陵酒店預計2025年運營

江北金陵酒店位于浦口區江浦街道，處于浦濱路沿線商業布局核心，總投資12億元，總建筑面積為121637.55㎡，擬建設五星級酒店、酒店式公寓及商業等配套設施。目前，該項目主體部分已全部完工，正在開展內部裝修，預計2025年10月投產運營

4

商會一周

01

2024年米其林食遇美食節亮相宜悅里

由江蘇正和承邦企業管理集團有限公司承辦的2024年米其林食遇美食節在11月1日至3日期間，于宜悅里正式開幕。來自上海、北京、廣州的16家米其林餐廳齊聚一堂，為金陵食客們提供了一次難得的“摘星”之旅。

02

秦淮區“騎手友好街區”在國創園揭牌

11月1日上午，雙塘街道聯合秦淮區委社會工作部、團區委，以及南京創意中心、明商集團、雙塘派出所等多家共建單位，在國創園舉辦“騎手友好街區”揭牌暨“趣露營”活動。

“騎手友好街區”是雙塘街道依托來鳳街街區繁華的商戶體系、便捷的交通位置、豐富的共建資源和成熟的黨群陣地，在原有“商戶聯盟”的基礎上升級而來。從供快遞外賣員臨時休息的“驛站”，到商家門口專門設置的停車區，再到細致標號的小區樓棟門牌和出入口.......一個個小小舉措，讓快遞員、外賣騎手們切實感受到了溫暖與便捷。

03

南京國家領軍人才創業園被評定為第六批國家工業遺產

工業和信息化部近日印發通知，公布第六批國家工業遺產名單，37個工業遺產上榜，江蘇有3家上榜，南京第二機床廠（南京國家領軍人才創業園）作為南京唯一一家，被確定為第六批國家工業遺產。

04

萬谷集團、浦軟匯智科技、萬物梁行達成全面戰略合作

10月24日，萬谷集團、浦軟匯智科技、萬物梁行在南京熊貓·萬谷金融科技中心舉行了三方合作簽約儀式。此次戰略合作標志著三方將攜手探索產業載體運營管理新模式，共同應對產業升級和城市更新帶來的挑戰與機遇。

會上三方就以下五個領域達成了全面的戰略合作，其中包括：一、地方產業載體的頂層設計及產業生態打造；二、優質科技類企業的異地招引和產業集聚；三、產業孵化、產學研合作交流平臺打造；四、專業化運營功能服務平臺搭建；五、聯合組建一個科創投資平臺。

05

全球共享辦公巨頭雷格斯新店落地錦創中心

10月31日，由IWG集團旗下辦公品牌雷格斯（Regus）與錦創科技產業園攜手打造的雷格斯南京錦創中心開業，中心位于龍蟠中路233號錦創中心·數智科技大廈的17樓和18樓，總共有77間辦公室，共計268個工位，均配置了辦公桌椅、文件柜、抽屜柜、無線網絡等辦公設備，并且還有會議室、洽談區、休息區，能夠滿足使用者在工作中的不同場景，不僅如此，還有專業的工作人員提供技術支持和協助。

06

銀杏里文化街區首屆萌寵運動會來襲

11月2日-3日，銀杏里文化街區首屆萌寵運動會正式舉辦，本次萌寵運動會現場異彩紛呈！50M直線競速賽、場地障礙賽、定力大挑戰......超多精彩環節讓毛孩子徹底釋放天性！還有萌寵時尚大秀環節，主人將和精心打扮的毛孩子一起走上T臺，留下精彩又難忘的瞬間。

07

美利廣場迎來七周年慶

08

首創金陵消費沙龍新一期沙龍活動舉辦

10月29日，“首創金陵消費沙龍——拆解品牌的「情緒力」表達”活動在南京商業地產商會·一見會客廳舉辦。活動聚焦品牌的情緒價值、創意符號、創新發展等方面內容展開交流，南京一九一二投資集團、融通地產江蘇公司、銀杏里商管、格利森等20余位企業與品牌代表參與本次活動

內容整理 |孫 益

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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