物業(yè)公司所收取的進出小區(qū)車輛的停車費，究竟是屬于物業(yè)公司所有的停車管理服務費，還是屬于由業(yè)主共有的公共部分收益呢？近日，福建省福州市倉山區(qū)人民法院審結了一起某小區(qū)業(yè)委會起訴物業(yè)公司業(yè)主共有權糾紛，判決物業(yè)公司返還給業(yè)委會75%的地面停車收益。

坐落于福建省福州市倉山區(qū)的某小區(qū)，有規(guī)劃地面停車位442個、地下停車位167個以及業(yè)委會后期自行劃線的地面車位。2005年8月起，開發(fā)商委托Y物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務。根據(jù)前期物業(yè)服務合同約定，乙方（Y物業(yè)公司）提供的前期物業(yè)管理服務包括車輛的停放管理服務，室外每輛機動車每月60元，地下車庫每輛每月70元。

2018年3月，小區(qū)業(yè)委會成立。2019年1月14日，小區(qū)業(yè)委會通過相應程序解聘Y物業(yè)公司，次日Y物業(yè)公司撤離案涉小區(qū)，不再繼續(xù)提供物業(yè)服務。Y物業(yè)公司退場后，案涉小區(qū)的新物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)計，2021年度案涉小區(qū)的停車總數(shù)共計1378輛。2022年，該小區(qū)業(yè)委會向法院提起訴訟，請求Y物業(yè)公司返還自2005年8月至2019年1月15日Y物業(yè)公司撤場之日期間案涉小區(qū)地面停車收益款及利息。

法院經審理認為，案涉小區(qū)地面停車位包括規(guī)劃的442個以及后期業(yè)委會自行劃線的地面車位。其中，442個地面停車位雖經規(guī)劃，但并無獨立產權，現(xiàn)有證據(jù)亦無法證明開發(fā)商與業(yè)主對上述車位的歸屬作出約定，且該部分車位實際占用了小區(qū)共有場地，故應認定為全體業(yè)主共有；業(yè)委會占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的其他車位，亦屬于業(yè)主共有。物業(yè)公司對屬于業(yè)主共有部分區(qū)域進行停車管理所取得的每車每月60元費用，應屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)公司辯稱每車每月60元的停車費用為其停車管理服務費，并非案涉小區(qū)的公共收益，缺乏依據(jù)，法院不予采信。故判決Y物業(yè)公司扣除25%的物業(yè)停車經營管理費用后，返還75%的地面停車收益。一審判決后，Y物業(yè)公司提起上訴，福建省福州市中級人民法院二審維持原判。

法官說法

劉培玲 福建省福州市倉山區(qū)人民法院三級法官

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。本案中，小區(qū)地面車位雖經建筑規(guī)劃，但并無證據(jù)證明開發(fā)商與業(yè)主之間有關于地面車位權屬的約定，地面車位實際是占用了小區(qū)共有場地用于滿足小區(qū)業(yè)主的生活需要；且地面車位不能辦理獨立產權，不能成為享有專有權的專有部分。因此，我們認定小區(qū)地面車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，基于該車位所產生的收益即停車費亦應歸業(yè)主共有，最終判決物業(yè)公司扣除25%的經營管理費用，向業(yè)委會返還75%的地面停車收益3453795元。

專家點評

唐士亞 福州大學法學院副教授，法學博士

近年來，隨著居民私家車保有量的不斷增加，小區(qū)地面停車位收益糾紛成為小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的常見糾紛。小區(qū)地面停車位是經政府發(fā)出的建設工程規(guī)劃許可證批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。對于此類地面停車位的權屬，《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”該條第二款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”在本案中，該小區(qū)442個地面停車位以及后期業(yè)委會自行劃線的地面停車位，實際占用了小區(qū)共有場地，亦無證據(jù)證明開發(fā)商與業(yè)主對上述車位的歸屬作出約定。

因此，這些車位屬于占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，其歸屬也應當是隨土地使用權確定，即應當作為共有部分由業(yè)主共有。《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”本案中，對于案涉車位的停車費收入在扣除必要、合理的管理成本費用后，剩余部分應屬于業(yè)主共有。

此外，應提醒注意的是，對于小區(qū)物業(yè)管理中存在的不合理現(xiàn)象，小區(qū)業(yè)主可通過成立業(yè)主委員會進行監(jiān)督管理，由業(yè)主委員會向物業(yè)管理行政主管部門反映、投訴、舉報以及向人民法院起訴等方式，維護自身合法權益。本案中，小區(qū)業(yè)主委員會通過訴訟方式依法維護業(yè)主權益，具有典型示范意義，也為促進物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展提供了寶貴經驗。

來源：淮南法苑