一些央國企接到“窗口指導(dǎo)”，最后兩個(gè)月要多拿地，聽到這個(gè)消息時(shí)，我們的第一反應(yīng)是，開發(fā)商未來逐漸不會(huì)那么缺錢了。

近日從銀行傳來的消息，堅(jiān)定了我們的這個(gè)判斷。最晚到明年年初，大部分開發(fā)商的資金饑渴都會(huì)得到解決，程度或許是“根本性”的。

這個(gè)消息涉及以下兩方面的內(nèi)容：

其一，審核制將變成備案制。10月17日國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企在論及“白名單擴(kuò)圍”問題時(shí)，提及了“備案制”，但如何操作未做說明。現(xiàn)在，從銀行操作層面看，就是開發(fā)商直接找銀行申請(qǐng)貸款，銀行決定放貸后直接到城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（下稱協(xié)調(diào)機(jī)制）備案。

而在此前的“審批制”操作中，開發(fā)商需要先得到協(xié)調(diào)機(jī)制的批準(zhǔn)，進(jìn)入白名單，然后再推送給銀行，銀行審核之后，才能放貸。備案制省掉了“審批”這個(gè)環(huán)節(jié)，操作更絲滑，更多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以更快進(jìn)入白名單獲得融資。

需要說明的是，現(xiàn)在是備案制和審批制并行，兩者沒有替代關(guān)系。當(dāng)然，我們覺得，如果運(yùn)行得好，備案制操作越來越多是完全可能的，甚至是趨勢。

其二，無論是審批制還是備案制，只要進(jìn)入了白名單，商業(yè)銀行一律單列授信額度。

商業(yè)銀行每年年初都會(huì)定下全年的信貸投放計(jì)劃，貸多少款出去，是有“總數(shù)”的。如果額度用盡，就會(huì)推遲放貸。而這個(gè)“總數(shù)”的依據(jù)之一，就是在報(bào)計(jì)劃時(shí)，各個(gè)項(xiàng)目的授信額度。

在原有操作中，沒有單列的授信額度，即便進(jìn)了白名單，符合放貸標(biāo)準(zhǔn)，但是有可能遇到銀行當(dāng)期信貸額度用盡的情況，這樣就只能等到下一個(gè)階段銀行有額度時(shí)再拿到貸款，這樣一來，進(jìn)了“白名單”，也不意味著可以萬無一失拿到貸款。

白名單項(xiàng)目一律單列授信額度后，就不存在這個(gè)問題。通俗一點(diǎn)說，就是銀行先把這筆貸款額度“留出來”了，項(xiàng)目開發(fā)商只要達(dá)標(biāo)，一定能夠拿到貸款。

這個(gè)單列授信，不分央企、國企、民企，一視同仁。

這兩個(gè)重要變化，雖然是在操作層面，但無論是商業(yè)銀行還是開發(fā)商資金部門的朋友都評(píng)價(jià)說“很重要”，對(duì)開發(fā)商“拿到錢”解決現(xiàn)金流問題有“根本性的幫助”。

監(jiān)管層的思路已經(jīng)很明確：先讓白名單擴(kuò)圍，讓合規(guī)開發(fā)項(xiàng)目都納入白名單（這就是備案制的用意），然后再確保白名單上的項(xiàng)目都盡快拿到貸款。

“止跌回穩(wěn)”這個(gè)大目標(biāo)下，“金融口”的態(tài)度顯而易見。存量房貸利率那么大的體量該讓利都讓利了，索性送佛送到西，好人做到底。

誰讓你是房地產(chǎn)呢？你若平安，大家都安好。

這套操作，現(xiàn)在已經(jīng)開始運(yùn)行，不過由于這是一個(gè)龐大的體系，總體體量也足夠大，所以，我們覺得，在開發(fā)商資金鏈層面反應(yīng)出效果，大約要等到今年年底，明年年初。

也就是說，最晚到明年年初，開發(fā)商可能就不那么缺錢了。

這個(gè)判斷從當(dāng)下一些宏觀數(shù)據(jù)中也可以看出端倪。

首先，金融監(jiān)管總局局長李云澤披露，2024年1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初實(shí)現(xiàn)了正增長，扭轉(zhuǎn)了房開貸下滑的態(tài)勢，房地產(chǎn)的并購貸款和住房租賃貸款也分別增長14%和18%。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增速雖然仍在下滑，但是，幅度已經(jīng)明顯收窄。在今年3月達(dá)到-26%的低位之后，降幅開始逐月收窄，態(tài)勢非常明顯。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

如果明年開發(fā)商不那么缺錢了，就會(huì)連帶產(chǎn)生一個(gè)問題，新房項(xiàng)目還會(huì)繼續(xù)降價(jià)嗎？

517新政，924新政，特別是926政治局會(huì)議明確提出“止跌回穩(wěn)”之后，一系列支持措施落地以來，房地產(chǎn)市場成交量回暖勢頭明顯。

住建部11月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長6.7%；二手房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長4.5%；新建商品房和二手房成交總量環(huán)比增長5.8%。10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，自去年6月份連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長；全國二手房網(wǎng)簽成交量同比增長8.9%，連續(xù)7個(gè)月同比增長。

一線城市增長更為明顯，當(dāng)月新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長14.1%，二手房網(wǎng)簽成交量同比增長47.3%。北京二手房網(wǎng)簽1.7萬套，環(huán)比增長31%，創(chuàng)19個(gè)月新高；新建商品住房網(wǎng)簽0.45萬套，環(huán)比增長50.1%，為今年以來高點(diǎn)。

新房還在沖刺。和銀行有放貸計(jì)劃一樣，開發(fā)商也有回款計(jì)劃，每年的四季度是回款任務(wù)的高峰。全年考核要在年底進(jìn)行，四季度的回款就要沖一下指標(biāo)，因此，四季度，也就是當(dāng)下，是新房項(xiàng)目回款訴求最強(qiáng)、打折力度最大的階段。

可以說，完成回款指標(biāo)是當(dāng)下新房項(xiàng)目打折的最大動(dòng)力，而要搞清楚明年開發(fā)商是否還會(huì)繼續(xù)降價(jià)打折，還是要從“回款任務(wù)指標(biāo)”入手。

回款任務(wù)指標(biāo)在很大程度上是為了平衡房企整體現(xiàn)金流。近兩年，不少開發(fā)項(xiàng)目的朋友都私下抱怨，市場越不好，回款指標(biāo)非但不減輕，還會(huì)加重，工作難度增加，一線人員壓力山大。

不過，還有另一面，之所以市場越差，回款目標(biāo)不放松，是因?yàn)槿谫Y端“更難”。房企的現(xiàn)金流就是兩部分組成：經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流，前者是賣房，后者是貸款發(fā)債。

慘烈的周期調(diào)整中，房企融資性現(xiàn)金流銳減，項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率下降，集團(tuán)還要調(diào)集資金確保項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，要使得現(xiàn)金流基本平衡，就只能給銷售回款加任務(wù)。市場不好，新房賣不出去，為了促銷，就只能打折。這就是當(dāng)下新房降價(jià)打折的基本邏輯。

在白名單開始以“備案制”操作，商業(yè)銀行開始開發(fā)項(xiàng)目單列授信額度之后，房企的融資性現(xiàn)金流理應(yīng)大有改觀。項(xiàng)目能夠更容易地拿到貸款，更快地拿到貸款，需要集團(tuán)協(xié)調(diào)支付的大額款項(xiàng)也會(huì)大幅減少。融資性現(xiàn)金流修復(fù)、好轉(zhuǎn)，集團(tuán)層面壓給地方公司，城市公司壓給項(xiàng)目銷售回款目標(biāo)就不會(huì)一直加碼。

還有另外一個(gè)因素值得注意：雖然一些央國企接到了窗口指導(dǎo)，要多拿地，但是，戰(zhàn)略性集中資源也是同步的，很多央國企已經(jīng)在內(nèi)部明確，將資源集中到一線、核心城市使用。這就意味著，北京、上海、深圳這樣的城市，拿地支出會(huì)增加。

隨著專項(xiàng)債資金的落實(shí)，一些原來拿了高價(jià)地的房企還會(huì)通過退地等方式，拿回一部分資金，現(xiàn)金流的壓力也會(huì)減輕。

在這樣的情況下，回款大幅加碼的可能性很小，傳導(dǎo)到終端，項(xiàng)目打折降價(jià)促銷回款的訴求和動(dòng)力就會(huì)降低很多，明年繼續(xù)“深折”，繼續(xù)“降價(jià)”的可能性就大大降低了。明年的新房項(xiàng)目，大概率不會(huì)再像今年這樣打折降價(jià)。

這對(duì)有需求的購房者意味著什么？直白地說，年底可能是最佳入場機(jī)會(huì)。

穩(wěn)住現(xiàn)金流，才能穩(wěn)住價(jià)格，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定消化存量，從而不給“止跌回穩(wěn)”大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)增加壓力與沖擊。

顯然，監(jiān)管層深諳這樣的道理。

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