2024年10月31日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行等六大商業銀行聯合宣布，將從11月1日起對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。這一舉措意味著，貸款人可以隨時向銀行提出將房貸利率的重定價周期調整為三個月或六個月，當然也可選擇保持為一年。此舉不僅反映了銀行在面臨大量提前還貸行為導致房貸規模快速下降壓力下做出的必要調整，也是響應政策號召，試圖通過價格工具推動居民加杠桿，以促進樓市回暖和房地產行業復蘇，進而推動宏觀經濟回穩。

一、形勢比人強，六大行聯手放棄房貸利率重新定價周期最短為一年的限制

1. 利率下行周期中，存量房貸的大量提前償還危及銀行的房貸規模。利率進入下行周期的背景下，許多貸款人在比較存量房貸與新發放房貸的利率差異后，選擇了提前償還房貸。尤其是在利率差異較大的情況下，提前還貸成為了一種理性的選擇，因為這能顯著降低未來的利息支出。不過這種行為卻給銀行帶來了不小壓力，大量提前還貸導致銀行的房貸規模迅速下降，不僅影響了銀行的資產質量，也對其盈利能力構成了挑戰。更為嚴重的是，存量房貸與新發放房貸之間的利率倒掛現象加劇了這一問題。由于新發放房貸的利率較低，而存量房貸的利率較高，貸款人更傾向于提前償還高利率的存量房貸，從而進一步壓縮了銀行的房貸業務空間。這種趨勢若持續下去，將對銀行的房貸業務造成更大的沖擊。

2. 政策層面引導銀行以降低存量房貸來促樓市回暖和刺激消費。面對樓市低迷和消費需求不振的現狀，政策層面開始積極引導銀行通過降低存量房貸利率來刺激樓市回暖和消費增長，而取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制，正是政策導向的具體體現。通過允許貸款人更靈活地調整房貸利率重定價周期，銀行可以更有效地響應市場變化，降低存量房貸的利率水平，從而吸引更多的貸款人保持或增加房貸規模。這一政策不僅有助于緩解銀行面臨的資產規模下降壓力所帶來的盈利壓力，還能在一定程度上促進樓市的回暖和消費的增長。通過降低存量房貸利率，貸款人的還款壓力減輕，消費能力得到提升，進而有助于推動經濟的穩定增長。

二、政策引導和銀行業績、運營穩定性壓力，促成六大行放棄房貸利率重新定價周期最短為一年的規定

在政策引導和銀行業績、運營穩定性壓力的共同作用下，六大商業銀行最終選擇了取消房貸利率重新定價周期最短為一年的限制。這一舉措既是銀行應對市場變化的必然選擇，也是其積極響應政策號召的體現。一方面，隨著利率下行周期的持續和樓市低迷的現狀，銀行的房貸業務面臨著前所未有的挑戰。為了保持業務的穩定增長和盈利能力，銀行需要尋求新的突破點。取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制，為銀行提供了更多的靈活性和創新性，有助于其更好地適應市場變化，提升競爭力。另一方面，政策層面對于樓市回暖和消費需求增長的期望和有意引導也促使銀行做出這一選擇。通過降低存量房貸利率，銀行可以刺激貸款人的購房需求，推動樓市成交量回升，進而促進房地產行業的整體復蘇。這不僅有助于提升銀行的資產質量，還能為其帶來更多的業務機會和盈利空間。

三、通縮狀態下僅僅依靠降息這一價格工具及其他貨幣政策的效果確實相對有限

盡管取消房貸利率重定價周期限制是銀行應對市場變化的一種有效手段，但在通縮狀態下，僅依靠降息這一價格工具及其他貨幣政策的效果確實相對有限。在通縮環境下，物價普遍下降，導致貨幣的實際購買力增強。此時，即使銀行降息，也可能難以有效刺激貸款需求和消費增長。因為貸款人在面臨物價下降的預期時，更傾向于保持現金或投資于其他收益更高的資產，而不是增加貸款消費。此外，貨幣政策在傳導過程中也存在一定的時滯和不確定性。由于經濟體系的復雜性和多樣性，貨幣政策的實施效果往往難以準確預測和控制。因此，在通縮狀態下，僅僅依靠降息等價格工具和其他貨幣政策來刺激經濟增長是遠遠不夠的。

四、以財政政策為抓手，結合貨幣政策，綜合施策以修復預期和行業信心，才是提振樓市和促進房地產回暖的關鍵

當前樓市成交量下滑、庫存積壓、房價波動疊加，造成市場預期低迷扭轉苦難，行業信心嚴重受挫，單純依靠某一政策或措施已難以有效應對。面對樓市低迷和房地產行業復蘇乏力的現狀，以財政政策為抓手，結合貨幣政策，綜合施策，從多維度、多層次出發，以修復市場預期與行業信心，才是提振樓市和促進房地產回暖的關鍵，也才能從根本上提振樓市，促進房地產市場的回暖。

1、修復預期：政策引導與市場調節并重。預期是影響市場行為的關鍵因素，對于房地產市場而言，預期的穩定與提升是市場回暖的前提。要修復市場預期，需從政策引導與市場調節兩方面入手。

--政策引導：明確信號，穩定預期。政府應明確樓市調控政策的方向與目標，保持政策的連續性與穩定性，避免頻繁調整給市場帶來不必要的波動。同時，通過官方渠道及時、準確、全面地發布市場信息，包括土地供應、新房開盤、庫存情況等，提高市場透明度，減少信息不對稱，引導市場形成合理預期。此外，針對當前樓市存在的突出問題，如房企資金鏈緊張、爛尾樓項目等，政府應出臺具體政策措施，如設立專項基金支持困難房企重組、推動爛尾樓項目復工和保交樓等，以實際行動傳遞積極信號，穩定市場預期。

--市場調節：供需平衡，價格合理。市場調節是修復預期的重要手段。一方面，要優化土地供應結構，合理控制土地供應節奏，確保土地市場平穩運行，避免土地價格過快上漲對房價形成推升壓力。另一方面，通過加大保障性住房建設力度，滿足不同層次、不同需求的住房需求，緩解住房供應緊張局面，促進房地產市場供需平衡。同時，應建立健全房地產市場監管體系，加強對房地產市場價格、交易行為等的監管，防止市場投機炒作，維護市場秩序，保障購房者合法權益，為市場健康發展創造良好環境。

2、提振行業信心：政策支持與產業升級并行。行業信心是房地產市場持續健康發展的基石。要提振行業信心，需從政策支持與產業升級兩方面著手。

--政策支持：減稅降費，融資便利。政府應加大對房地產行業的支持力度，通過減稅降費、提供融資便利等措施，降低房企運營成本，緩解資金壓力。例如，對符合條件的房企給予稅收減免、貸款貼息等優惠政策，鼓勵其加大投資力度，提高市場競爭力。同時，應拓寬房企融資渠道，支持房企通過發行債券、股票等方式籌集資金，降低融資成本，增強其抵御風險的能力。此外，還應加強對房企的信用評估與風險管理，引導房企規范經營，提高行業整體信用水平。

--產業升級：創新驅動，綠色發展。產業升級是提振行業信心的關鍵。房地產行業應加快轉型升級步伐，推動綠色建筑、智能建筑等新型建筑業態的發展，提高建筑品質與能效水平，促進行業發展新模式的構建。同時，應鼓勵房企加大科技創新投入，運用大數據、云計算、人工智能等先進技術，提升項目管理、營銷策劃、客戶服務等方面的智能化水平，降低運營成本，提高運營效率。此外，還應推動房地產行業與數字經濟、文化旅游等相關產業的融合發展，拓展新的增長點，增強行業可持續發展能力。

3、綜合施策：多措并舉，協同發力。修復預期與行業信心是一個系統工程，需要政府、企業、社會等多方共同努力，綜合施策，協同發力。

--加強政策協同。政府應加強財政、貨幣、土地、稅收等政策之間的協同配合，形成政策合力。例如，通過降準降息、調整房貸政策等措施，為樓市提供流動性支持；通過優化土地供應結構、加大保障性住房建設力度等措施，促進房地產市場供需平衡；通過減稅降費、提供融資便利等措施，降低房企運營成本，增強行業競爭力。

--完善市場機制。應建立健全房地產市場長效機制，包括完善住房市場體系和長效管理機制、加強房地產市場監管和風險防范等。通過市場機制的不斷完善，提高市場運行效率，保障市場公平競爭，維護市場秩序。

--激發市場活力。應鼓勵和支持房地產企業加強自主創新，推動產業升級和模式創新。同時，應積極培育和發展住房租賃市場，滿足不同層次、不同需求的住房需求，為房地產市場注入新的活力。

綜上所述，修復預期與行業信心是提振樓市和促進房地產回暖的關鍵所在。通過政策引導與市場調節并重、政策支持與產業升級并行、綜合施策與協同發力等多措并舉的方式，才可有效修復市場預期與行業信心，從而推動房地產市場持續健康發展。