大家好，我是蘇北哥！最近北哥的幾篇文章，談及剛需房庫存和新增供應量話題，持續引起后臺粉絲的關注！有些粉絲甚至向北哥直言，看了上周六和周一的這兩篇文章（真實去化數據曝光！僅剩最后3780套，壓力給到剛需購房人）、（根據土拍行情估算，明年南京還將上新多少套剛需新房？），有種“如鯁在喉、不吐不快”的感覺！一些粉絲終于認同了北哥的統計，南京江南片區，尤其是雨花軟件谷、雨核、大校場、江寧東山、城北燕子磯等幾個熱門板塊可選擇的新房的確不多，后續3780套左右的庫存數據，應該是能對的上的！

本周一討論明年南京剛需房新增上市量的文章，更讓一些粉絲一時語塞，他們表示既然南京今年已經拍出了那么多幅地塊，只可能有8幅地塊用來開發剛需房，明年若真沒有剛需房上市，那就買二手房嘍，看似瀟灑，其實無奈！

01.

11月份，南京公積金房貸利率將降至2.6%？南京將有多少家“剛需平價四代宅”樓盤？現場盤點！

表示惋惜和無奈的大多是年輕的購房粉絲，在北哥近幾年接觸的購房人群中，總結出一條規律，老年人喜歡買二手房，而年輕人喜歡買新房！

其實這和不同人群的消費觀念有關，老年人的消費觀念一般比較守舊，而年輕人更喜歡追求潮流，手機、電腦、數碼產品，都喜歡最新款的，房子當然也不例外，恰巧近年來，房產產品升級迭代速度還非?？欤贻p人當然趨之若鶩。

總結目前國內家庭購房的消費動機，一大半都是為了年輕人結婚，安家落戶，所以就算是老年人購房，最終也是按照年輕人的喜好來，所以買新房才是當下買房人群的綜合首選，二手房只是退而求其次的選擇罷了！

但二手房成交占比仍然遠遠高于新房，其中原因是復雜多樣的，最大的決定性因素就是二手房價格優勢，但一旦新房愿意放下身段，打折促銷，同樣能大舉吸引市場購買力，分薄二手房的市場占有率，今年3月份開始的南京新房降價潮就是實例，很多剛需新房正是在那段時間實現了快速去化，如軟件谷偉星時代悅峰、萬科朗拾雨核、大校場云錦四季等等。

如今南京剛需新房庫存告急，明年剛需新房上市量不足，面對這個現狀，很多年輕人問題的責任方歸結在“第四代住宅”身上，說正是因為第四代住宅在南京樓市出現，才拉高了房價，首開一舉網簽13億的河西南中海江南玖序；即將上市，放風均價超6萬/㎡的河西北招商金陵序就是最好的明證。

但是，誰說第四代住宅就一定是豪宅呢？實際上第四代住宅只是一個產品概念，它可以用在豪宅產品身上，以提升產品品質，提升價格；也可以用在總價平平的剛需盤身上，增加產品賣點和吸引力。

根據北哥了解的最新情況，南京還真有一批新樓盤，打算做剛需預算的“平價四代宅”，我們就來看下這些樓盤都有哪些？

在分享這些項目之前，北哥要爆料一個重大消息，網傳11月份，南京公積金5年以上首套房貸利率就要降至2.6%！注意啊，今天已經是10月30日了，只要再過1天就是11月份，想用公積金貸款買房的粉絲們，又將享受到一波新的福利。

這次的消息應該不是空穴來風，就在10月24日，GM新京報發表社論，標題為“公積金貸款利率調整步伐不妨再快些”，談及的正是10月21日LPR下調，導致各地商貸利率普遍低于公積金房貸利率的問題！比如近日廣州某銀行執行首套商貸利率2.6%被叫停了，江蘇多地也被要求商貸利率不得低于2.9%。其實這一系列動作就是在等待公積金利率的進一步下調。

目前國內公積金房貸手首套利率統一是2.85%，而公積金房貸利率的進一步下調已經有了10月17日五部門會議的內容背書，已經寫入會議綱領的“四個降低”之中，具體ZC出臺應該會很快！

接下來，我們還回到南京剛需預算的平價“四代宅”話題，我們現在就以樓盤的房源總價段來進行一次盤點。

首先全市總價最低的第四代住宅應該是城東棲霞山板塊的G79項目和江寧青龍山的金茂G34項目，預計未來總價可能在200萬起步。

棲霞山G79效果圖

今年8月初，棲霞山G79公布了項目規劃，并官宣將打造“第四代”住宅，項目未來將打造11棟5F低密洋房和1棟4層商業樓，并承諾將在住宅部分奇偶錯層布置陽臺。

棲霞山G79項目位置

目前棲霞山G79的戶型尚未公布，那為什么判斷未來總價將在200萬起步？原因首先是，項目的拿地價格！2023年12月14日棲霞山G79被南京經東產業投資發展有限公司底價拿下，成交樓面價10441元/㎡，估算起來項目未來售價應該在2-2.5萬/㎡區間，此外第四代住宅戶型一般比普通三代剛需盤要大，起碼起步戶型要在100㎡以上，若是要打造挑空客廳戶型，單套面積可能要在120㎡以上，所以依次判斷棲霞山G79的四代宅總價將在200萬起步！

再來看江寧青龍山新城的金茂G34地塊，這幅地塊是今年9月12日，被央企金茂+上坊建設底價拿下，成交樓面價僅8020元/㎡。

金茂G34地塊位置

金茂G34地塊從拿地那天起，就宣布要打造剛需住宅，就連產品系都已經確定下來，就是金茂“金玉滿堂”四大系列之中的“棠”系產品，目標人群就是首次置業的年輕人。與此同時，在拿地一個月之后，金茂G34宣布要打造“第四代住宅”。

金茂G34的項目規劃比較“怪”，嚴格來說是“第四代住宅與第三代常規住宅”兼具的混合產品，8棟17-18F住宅當中，只有最中央的8號樓是我們所熟知的自帶錯層露臺的第四代住宅產品，其余7棟從外立面判斷應該還是普通的三代住宅。

所以從常識判斷，8號樓將與其余樓棟拉開價格差距，按照8020元/㎡的拿地價格，8號樓四代宅的總價預計也要200萬起步，而其余樓棟單價則可能只有1.5萬/㎡，因為目前青龍山唯一的在售樓盤雅居樂雅郡蘭庭的房源折后單價已經達到1.46萬/㎡左右。

250-300萬起步的第四代住宅，預計將出現在城北興智科創新城！可能不少粉絲還不知道，興智居然也有“第四代住宅”！

五礦信托璀璨云著日前透露未來后續的項目開發，大概率將升級為“第四代住宅”。

五礦信托璀璨云著是一個90萬方的TOD地標大盤，項目分為A、B、C、D四個組團，最早2021年年初開盤，項目C、D組團相繼售罄，并陸續交付，目前已經有大批住戶入住。

五礦信托璀璨云著目前在售項目A組團高層房源，89-116㎡個面積段戶型目前都有折扣，最低可打到7折，項目銷許均價29748元/㎡，89㎡小三房打折力度最大，7折銷售后176-185萬之間；94平、99平打72折，折后的單價2.1-2.2萬/㎡；116平暫時沒有優惠。

五礦信托璀璨云著在售樓棟示意圖

按照目前五礦信托璀璨云著的銷售進度，起碼還剩余15棟左后的高層未開盤，且后期該項目有130㎡左右的較大戶型推出，未來部分樓棟將被設計為第四代住宅。

按照估算，五礦信托璀璨云著未來“四代宅”單價起碼提升至2.5萬/㎡，總價也將達到250-300萬左右。

300-350萬總價段的四代宅，目前主要有兩個！第一就是江寧東山的中天美好G13。

8月13日土拍，民企中天美好拿下了江寧東山的G13地塊，成交樓面價11498元/㎡，目前項目已經出具規劃，GX為江寧區首個第四代住宅產品。

項目擬建6棟小高層住宅，包括2棟17F小高層住宅、3棟18F小高層住宅、1棟16+1F住宅以及配套用房，另有3棟為首層架空設計。目前項目的戶型面積段尚未公布。

從效果圖上可以看到，外立面以大面積玻璃窗和金屬線條組成，南向均有錯位布局大露臺設計。

根據目前東山板塊新房價格體系，普通剛需盤如武夷七里湖山、璀璨璟園折后單價在2.6-3.1萬/㎡，頂流豪宅仁恒龍灣銷售單價在4萬/㎡左右，折算下來，如果中天美好G13并非定位頂級豪宅，取中間值的話，開盤單價應該在3.5萬/㎡左右（該定價于拿地價格計算也比較合理），那么未來如果是100㎡戶型起步的剛需四代宅，那么中天美好G13的總價區間應該就是350萬起步。

第二個該價位段的剛需四代宅就是江北核中核的揚子保利江韻瑧悅。

據說該項目10月中旬首開火爆異常，其中項目南面的2號樓洋房棟首開20分鐘，就告售罄；1號樓洋房棟尚未推出，但已經被內部預定；剩余5棟高層，其中3號樓內全部為117㎡三房，目前也所剩無幾，已推出的6號樓內還有部分房源在售。其余4、5、7號三棟樓尚未推出，戶型與在售的6號樓一致，都是邊戶115㎡3房，中間戶105㎡3房。

6號樓首開銷許均價為37800-38699元/㎡，折后為2.8-3.2萬/㎡，這么算下來揚子保利江韻瑧悅后續房源的總價區間就在300-368萬之間。

02.

今日，江寧區祭出購房補貼XZ，最高補貼房屋總價2.5%+2萬元消費券，限時3天！可與4月出臺的江寧購房補貼疊加使用

前幾天文章，北哥已經預告過，近期建鄴、秦淮、江北、江寧、雨花、鼓樓6區將在年底之前祭出新一輪的購房補貼ZC。

就在前天，江北新區已經率先祭出一波XZ?！赌暇┙毙聟^關于加快建設青年發展型城市行動方案》，其中在“安家落戶”板塊談及對首次購買江北新區新建商品房的青年人才，根據人才等級的不同將給予20萬元起，最高300萬元的購房補貼，一下子將南京購房補貼金額提到了歷史性高度。

同時，江北新區在給予高額購房補貼的同時，還在積極探索“租購同權”，根據北哥的判斷，這一步動作預計是為未來南京租房市場火爆，打出的提前量。

江北購房補貼XZ才發布兩天，江寧今天也發布了相關購房補貼ZC，真有點“你方唱罷、我登場”的味道，生怕別區將有限的購買力搶走！

今天上午，江寧區正式宣布將于11月1日 10:00-11月3日 18:00 ，在百家湖景楓中心外廣場舉辦為期3天的2024年度江寧區商品房聯合展銷會，配合此次展銷會的開辦，江寧區發布了全新區屬購房補貼ZC。

3天房展會期間，購房補貼最高2%；限時補助0.5%；限時企業補貼：最高2萬元家電券/購車券或文旅套餐券，也就是最高房屋總價2.5%的補貼+最高2萬元的消費券。簡單算一下，按照江寧東山平均300萬總價新房來計算，這一次最高可享受9.5萬的限時補貼。

江寧此次房展會共有城建集團、招商、奧體建設等43家企業49個商品房項目參展，參展房源6451套，其中，商品住宅項目44個、4375套，公寓商辦項目5個、2076套。

江寧不少熱門樓盤都在此次房展會的名單之列，如東山的仁恒龍灣、武夷七里湖山、百家湖的象嶼華發鉑萃云灣、中建源上九里、百家臻園、正方新城奧體建設錦尚紫蘭等等。

據說此次江寧房展會還會提供一站式購房服務，ZC服務區設置不動產登記、公積金貸款、稅務、測繪、購房補助等一站式政務服務；金融服務區由工商、農業等銀行現場提供房貸咨詢和金融服務。此外，文旅、家電、農副產品等展區更有精彩非遺表演。

值得一提的是，今天江寧區針對3天房展會推出的限時購房補貼優惠ZC是可以與今年江寧區出臺的購房優惠XZ疊加使用的。

今年的江寧區購房優惠XZ于4月12日便已出臺，規定執行有效期是2024年4月1日至2024年12月31日，其中針對各類人才及特定企業員工購房，提供多項補助，并可累加使用。

江寧區針對人才購房的補助分為兩類人！

第一，本科學歷購房人在江寧全區境內購買新建商品住宅的，給予購房款0.5%的購房補助；若購買競配建住宅的，再給予10萬元的購房補助和5萬元的購車抵用券。

第二，研究生學歷人員在江寧全區境內購買新建商品住宅的給予購房款1%的購房補助；若購買競配建住宅的，再給予20萬元的購房補助和5萬元的購車抵用券。

江寧區針對剛性需求買房的補助也分為兩類

第一，南京市戶籍居民，在江寧區境內購買首套新建商品住宅、競配建住宅的，給予價值0.5萬元的餐飲消費抵用券或江寧文旅消費券

第二，非南京戶籍居民，在江寧區境內購買首套新建商品住宅、競配建住宅的，給予價值1萬元的餐飲消費抵用券或江寧文旅消費券

江寧區今年針對賣舊買新的支持

2024年4月1日至12月31日期間，出售江寧區內自有住宅購買江寧新建商品房、競配建住宅的，賣舊換新順序不分先后，除享受對應補助政策外，再給予價值1萬元的餐飲消費抵用券或江寧文旅消費券。

江寧區今年針對買新房優先入學ZC支持

對于購買江寧新建商品住宅、競配建住宅但未落戶的購房人子女，ZC實施期間，可按新購住房所在地辦理義務教育入學。也就是說，4月份開始直到年底只要買了江寧新房，就能辦理入學。

江寧區今年針對企業員工購房的支持分為兩種

第一：江寧“四上企業”員工，在區內購買新建商品住宅、競配建住宅的，給予購房款1%的購房補助；

第二：江寧“非四上企業”員工，在區內購買新建商品住宅、競配建住宅的，給予購房款0.5%的購房補助；

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。