保租房，上海樓市里新的基本盤，“蠶食鯨吞”的速度遠超我們的想象。

一、上海保租房“大干猛上”

上海的保租房市場，不知不覺間已經成為了一個龐然大物。根據十四五規劃，至2025年，上海籌措保租房目標為47萬套，而同期新建商品住宅為40萬套，完全是分庭抗禮的狀態。完成度更是遙遙領先，從2021年開始，上海保租房房源入市規模復合增長率高達78.9%，截止2024年6月，上海累計保租房籌措的KPI已經完成了80%（37.6萬套），而2024年宅地供應計劃僅完成25%（2024.8）。能取得這樣的成果，歸因于上海近年來在保障性租賃住房上一直采用的“雷霆手段”。

2017

上海第一宗純租賃用地被張江集團拿下，至2020年末這一數字激增至152宗。

2021

各大城市要求單列租賃用地，并比例不低于10%，大多數城市選擇用商品住房配建的形式。2021年在上海拿地的開發商多數領到配建保障性住房15%的指標，因此涉租用地大幅增加，但也讓習慣大干快上的房企對這200萬方的“新物種”無所適從。

2023

樓市寒冬，上海拿地房企自持熱情大幅降低，新出讓地塊中15%自持指標悄悄消失。

2024

上海規定凡是新出讓土地新建商品住宅都必須配建5%保障性住房，并建成后無償移交政府。

可見，在土地出讓端，上海保租房體系的構建邏輯演變，從大量供應純租賃用地為主，到以開發商配建為主，配建指標從“房企自持15%”到“無償移交政府5%”，從“部分地塊配建”再到“所有地塊必須配建”。此外，還有集體用地入市，產業用地配建，都已經探索出一套可行性路徑。

而在存量端（非改居、收儲存量住房）支持力度更是深度極廣。近年來，在金融、財稅、退出等領域出臺若干重磅文件，為企業提供多元化、多層次、全周期的系統性支持。對于“非改居”，提供稅收優惠和政府補貼，引導企業積極納保，并且隨著保租房REITs退出渠道的不斷完善，如已經上市的5單保租房REITs業績表現相對穩定，表現出良好的抗周期性及抗風險能力，優秀的業績加速長租公寓爭相納保。

在如此“強硬”的培育下，上海的租賃體系已經構建完成。按保租房籌措的完成度，上海300萬套租房市場中，每五套就會有一套保租房，未來仍在持續擴張。一個龐大、完整、能夠獨立運轉且強勢的租賃市場體系，已經完整地交付了出來。

資料來源：公開資料整理

二、上海保租房“大火猛攻”背后的原因

①住房結構的“糾偏”，上海保障性住房比例低于全國

構建住房“雙軌制”概念首提日期是1998年，然而眾所周知98年房改后開啟房地產市場的黃金20年，“雙軌制”卻幾乎被人遺忘。七普數據中，全國家庭住房總面積已超過500億平方米，但城市中僅有7.81%的人口是住在保障房中，上海僅有4.94%的人住進保障房，31.91%的人租市場化房源，58.62%的人買房，二十五過去，住房“雙軌制”仍“形同虛設”。相比之下，新加坡保障性住房組屋的占比高達80%，只有20%的人通過市場化買房，真正做到市場歸市場，保障歸保障。如今上海房價全球排名第六，高房價帶來的問題市場調節頻頻失靈，只有通過住房“雙軌制”能有效解決新青年、低收入群體的安居夢。

數據來源：統計局、同策研究院制表

②短期分流商品住宅市場，長期提升樓市購買力

保租房的產品早已經不是過去落后、缺乏配套設施的形象，而是緊跟時代需求高品質建設。首先，位置選址都不錯，2023年底，官方數據顯示，上海保租房項目61%位于中心城區，外環外約占39%，項目選址在軌交站點周邊供地的接近50%，醇熟資源和交通兼顧。其次，外立面全新、家具家電全配、小區配置品質感拉滿，在同地段同品質的商品房中同樣能打，租金上更是市場價格的9折，年漲幅不超過5%。

·阡集·創社區

9月新開業的閔行區吳涇鎮阡集·創社區，品質配套完全不輸商品房。社區占地4.7萬平方米，建筑面積17萬平方米，運營套數1932套、車位數量1127個，同時配備近4000平方米社區商業，規劃潮流咖吧、共享書店、公共食堂、活力商街等綜合生活配套。

一直以來，租房和買房的居住體驗差距巨大，這種差別本質上是由于獲得的權益屬性區分而造成的，保租房入市讓兩者差距正在縮小，相比高房價和高額的購房成本，有“平替”的年輕人很難不對買房去魅，2023年底官方披露已供應的保租房平均出租率達92.1%。

短期來看，品質不錯的保障性住房會分流掉部分商品住宅市場。但仔細研究，上海保租房基本覆蓋在高校及科研院所、科創園區、產業集聚區、商業商務集聚區等周邊，周邊租房人群住久了轉化為買房會更加絲滑，更容易完成人才引進-保租房-商品房的閉環動作。此外，上海保租房品質如此之高，想在周圍“活命”的開發商基本“被逼到墻角”，只能直面競爭提升住房的品質。長期來看，反而是在增加上海樓市的購買力。

上海保租房分布區域圖

③充當房價的安全墊，將價格體系一分為二

在一定程度上，住房“雙軌制“體系能保護市場化商品房的資產價格。因為按照純市場調節模式房價崩盤時會一沖而下，如美國次債危機以及90年代日本房地產泡沫破裂的時候，日本的房地產市場價格在5年內跌了將近80%，當房價從高點持續跌，跌到低收入群體可承擔的價格時，價格體系才會企穩。通過”雙軌制“把價格體系一分為二，為低收入家庭提供了一套與收入水平相匹配的住房體系，或者買或者租，在一定程度上與市場化的資產價格形成割裂，也是為資產價格形成一層緩沖的安全墊。

因此，雖然難，上海還是大力發展保租房建設，包括后面的配售性保障房。上海現在總和生育率現在是0.6，人口增長的壓力很大，如果缺失了保障房體系建設，對人才的吸引力度在一定程度上是大打折扣的。短期來看，保障房對于商品房體系會造成一定的影響，但是從長期來看，保障房體系的完善對于上海在產業、城市建設以及長期的經濟增長方面都是有利的。

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