堪稱給購房人的又一個大禮包終于落地。

今天上午，工商銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行等齊發通知，從11月1日起，受理客戶對利率定價調整申請——這是落實此前央行的相關政策。

按照這銀行通知，房貸合同中重定價周期分為三檔，分別是三個月、六個月和一年。也就是說，當存量浮動利率房貸與新發房貸之間的利率偏離達到一定幅度時，貸款人可以向銀行申請，最短三個月就可以享受到與同期房貸基本相同的利率水平。

不僅如此，銀行還給出了一個多少有些意外的禮包，那就是：加點也可以依照規定，申請調整。

相信其他商業銀行也會大致按照這一方式操作。

這個禮包中，涉及到一些較為專業的概念，我們試著幫諸君做個理解，以便知道自己在哪里獲益，如何獲益。

浮動利率房貸利息支出，由兩個部分構成，簡單說，就是當期LPR利率+加點（加點也可以是負數，就是減點）。LPR利率隨行就市調整，加點部分按照屬地政策，各地不盡相同。

1

LPR部分

既然LPR隨行就市，就有調整時間問題，這個時間，專業術語叫“重定價日”。簽房貸合同的時候，“重定價日”一般有兩種方式，一種是次年1月1日；另一種是“對日”，一般采用次年1月1日方式的比較多。

按照原來的政策，一旦LPR利率發生調整，房貸都要等到次年1月1日才能執行新利率，這之間的時間，雖然LPR利率調整了，但還要按舊有利率計息并支出利息。如果LPR利率下調了，那這段時間就相當于多還了。

在此次調整存量房貸利率時，監管層開了一個口子，通俗說，就是貸款人可以和銀行協商“重定價日”。央行發通知的時候，沒有說怎么協商，今天，主要商業銀行公布了操作辦法，給出了三個月、六個月和一年三檔。

這樣一來，如果貸款人選擇三個月這一檔，那么，存量房貸的利率在三個月后就可以執行當期的房貸利率，而不用像原來那樣，一定要等到次年的1月1日了。這樣一來，如果LPR利率是趨勢是下行的，那么，貸款人是可以盡早享受到這部分“優惠”的。

從目前的態勢看，LPR利率在可見的將來都會是下行的，按最低選“三個月”是相對劃算的。

2

加點

加點也可以調整，多多少少是有點意外的。

加點政策原本在是遏制房價快速上漲時代產生政策工具之一，各城市根據屬地房地產市場的情況不同，加點也不同。加點也可以是負數，就是減點。

根據這次銀行發出的通知，借款合同約定的加點值比全國新發放房貸利率平均加點值高30BP以上的，可申請調整加點值。

但是，加點調整也有一個下限，調整后的加點值不低于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點下限（如有）。

那么，全國新發放房貸利率平均加點值又是什么呢？這牽涉到一個計算，可能稍微有點復雜，有這樣一個公式：

全國新發放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值。

今天上午，央行公布了 “2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率”，為3.33%。我們找業內人士算了一下，如果按照當時的LPR計算，那么加點值就是減52個基點（前面說了，加點也可以是負數，就是減點）。

以上一系列政策推演下來，當下對北京的影響不大，因為前面有規定，“調整后的加點值不低于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP”，請注意，是“加30BP”。

這樣一來，即便是平均加點值是減52個BP，那么，按照這個規定，減掉52個BP后，還要再加上30個BP，相當于減少了22個BP，最終的利率水平和利息支出差別不大。

既然如此，為什么還要說是個“意外的驚喜”呢？

因為這實際上是央行給出了一種機制，能夠動態調整。因為未來全國利率平均加點值存在進一步下降的可能，這種機制，就是給存量房貸的貸款人“制度性減負”，讓中長期利率下行的紅利惠及更多人，讓存量貸款的實際利率水平無限接近新發房貸的實際利率。

同時，這也是打消想貸款買房，但又擔心貸款之后利率、加點下行，自己吃虧的這部分的擔憂，有了這個機制，可以隨時調整。

房貸利息收入，是商業銀行最穩定的收益蛋糕。我們一直覺得，存量房貸降低利率是大勢所趨，但是，加點部分也能有調整機制，著實意外。這一方面說明，銀行確實做了大力度的讓利，另一方面也說明，能讓銀行如此讓利，實現“止跌回穩”的目標，是何等堅決。

確實如926政治局會議公報所言，“要回應群眾關切”。

今天及時刊出此文，除了告知有存量貸款的諸君，盡快做該做的工作，盡可能降低自己的利息支出負擔之外，我們還希望傳達另外一層信息，如果當下確實有真實的住房需求，無論是剛需還是置換，從中央到地方，各方面的優惠已經給足，當下是一個毫無疑問的機會窗口。

二手房的成交量已經說明了這種態勢。截至10月30日，北京二手房網簽累計15967套，預計全月可以達到1.7萬套。如果不以網簽為惟一口徑，排除網簽錄入進度，全口徑計算簽約量的話，整體市場成交可能已經超過2.5萬套。

一切都已是明牌，該是做對決策的時候了。

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