9月底至今，降存量利率、降首付、降利率、提高公積金額度上限等一系列動作直接將樓市引擎拉滿。

系列政策的密集出臺，無疑給房地產市場帶來了新的活力和希望。特別是在歷經持續市場蕭條之后，本輪政策的連環出擊，可謂是為市場注入了一針久違的“活力催化劑”，從目前市場表現來看，政策效應已經顯現，市場信心正在逐步恢復。

01

商品房簽約情況

根據青島銳理數據統計，2024年1-10月青島商品房市場累計簽約金額約1403億元，同比大幅下滑18.7%；簽約面積約1005.84萬㎡，同比下滑15.8%；累計簽約套數80455套，同比下滑22.5%。從價格來看，1-10月青島市新建商品房的網簽均價為13962元/㎡，同比下滑3.4%。

回顧今年前三季度，青島樓市經歷了一段調整期，但進入十月，市場出現明顯轉機。根據青島銳理數據統計，10月青島商品房簽約5034套、約65.9萬㎡、98.74億元，簽約均價14983元/㎡，較去年同期面積、金額小幅上漲；環比出現下滑，主要是因9月份大批房源集中網簽所致。簽約均價環比小幅下滑0.1%，簽約套數、面積、金額環比下滑55.4%、50.9%和51.0%。較去年同期相比套數下滑1.9%、面積上漲8.9%、簽約金額上漲4.6%。其中商品住宅簽約3930套、50.68萬㎡和79.53億元。

（2024年10月商品房供銷價數據為10.1-10.30）

02

區域成交情況

（2024年10月全年各區市商品住宅成交情況）

從商品住宅各區域成交情況來看，2024年10月青島新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸、城陽、李滄和膠州。數據顯示，西海岸新區簽約1063套、約13.9萬㎡，占全市簽約總量的27.4%；城陽簽約515套、約7.07萬㎡，占全市簽約總面積的14.0%；隨其后的是李滄和膠州，分別簽約385套、約5.01萬㎡和360套、約4.36萬㎡，占比均為8.6%。

板塊方面，東李世博園與張村河兩大區域因地處優勢位置且土地供應充足，吸引了眾多開發商入駐，已轉變為競爭激烈的市場熱點。尤其是張村河片區，作為嶗山區向北發展的關鍵區域，市場定位趨向高端，但因多個新樓盤的集中扎堆，且目標客戶群體存在較大程度的重疊，這直接引發了該區域的價格競爭。目前板塊內在建項目包括海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、盛世悅府（原名為靜山悅園）、以及10月新入市的嶗山尚境、海信臻悅等。北岸大宇地塊尚未啟動。

四批次又有枯桃一宗超低密地塊掛牌，但地塊容積率僅1.2，疊加計容規則松綁等新政，或將與目前在售項目形成產品差異化競爭。

眾多樓盤的集中上市，加劇了東李世博園板塊市場競爭的激烈程度，其中森林公園、青山湖岸、招商璀璨公園、昆侖天麓灣、融海啟城、青鐵芳華地等項目紛紛卷入了價格競爭的漩渦，目前板塊內房價已下探至1.6萬/㎡起。

當前，東李世博園板塊的樓市特征表現為供應過剩、競爭白熱化、價格靈活多變，且易受多種市場力量的作用。展望未來，該板塊的市場趨勢將受開發商的市場策略調整、政策以及市場需求波動的綜合影響。

從商品住宅面積區間來看，10月份90-130平面積段為供銷主力，110-130平面積段產品存量最大，其次是90-110㎡。

03

土地方面

今年青島在供地模式上展現了更大的靈活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次數的限制。銳理君分析認為，目前實行的“土地出讓清單制+少量多次”模式，使得企業能夠提前對土地進行評估和研究，鎖定目標地塊。此外，多次的土地供應也為企業提供了根據自身資金狀況靈活選擇拿地時機的可能，從而有效提升了土地的成交率。

今年青島共發布4批次地塊，截至目前，1-4批次地塊已全部發布出讓公告。其中一批次市北鹽灘地塊和三批次湘潭路以南地塊拍賣活動因故中止，鹽灘改造地塊三批次再度掛牌，已成功出讓。

四批次共計劃出讓4宗地塊，除膠南靈海路北地塊被萬科&黑卓競得外，其他3宗地塊均處于待成交狀態。

嶗山張村河棗山東路地塊，容積率由之前預公告的1.5，調整至1.2，是近幾年張村河出讓地塊中容積率最低的一宗涉宅用地；起拍樓面地價達到20565元/㎡，也是張村河歷來出讓地塊中起拍樓面地價最貴的涉宅用地。網上拍賣開始時間：2024年11月29日上午9:30。

城陽前桃林地塊，起拍樓面地價5020元/㎡，地塊拍賣時間：2024年11月15日上午9:00。

市北安丘路以西、青海路以南地塊，起拍樓面地價7920元/㎡，網上拍賣開始時間：2024年11月26日9時30分。

04

政策方面

9月底以來，政策之密集、程度之兇猛，都稱得上是“王炸級”！10月再迎重大利好！

10月8日，國務院新聞辦就"系統落實一攬子增量政策 扎實推動經濟向上結構向優、發展態勢持續向好"有關情況舉行發布會，其中特別指出，針對樓市持續偏弱，采取綜合性政策措施，促進房地產市場止跌回穩。

10月21日，官宣重磅降息！1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。今年以來，從年初的4.2%降到3.6%，5年期以上LPR共計下調三次，共計下調60個基點，且在今年2月和10月，LPR均較上一期下調25個基點。本次LPR下調力度之大，可以說符合了9月26日政治局會議中“實施有力度的降息”的要求。此次LPR下調代表青島最低商貸利率可達到2.9%。

但據銀行最新消息，青島地區首套房、二套房貸利率優惠幅度即將收窄！房貸利率由LPR-70個基點，調整為lpr-60個基點，即貸款利率由2.9%上調至3.0%。執行時間為網簽時間在11月10日之后的貸款，該政策將或對正在觀望的客群形成一定的刺激。

10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，會上介紹，住房城鄉建設部會同有關部門為推動市場止跌回穩，打出一套“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳。

其中兩個增加是，政策新增實施了100萬套城中村改造和危舊房改造項目，并計劃在年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。這些措施旨在通過貨幣化安置等方式，促進房地產市場的健康發展。

城市層面，10月10日，山東出臺《關于落實金融支持政策促進全省房地產市場止跌回穩的通知》。涉及統一個人住房貸款最低首付比例、降低存量個人住房貸款利率、優化新發放個人住房貸款服務等。

青島更是迅速跟進，10月11日，青島市住房和城鄉建設局等七部門聯合發布10條樓市新政；10月12日，公積金管理中心連發六條關于優化調整住房公積金貸款政策的通知。

兩項通知從需求端和銷售端、開發端三管齊下，內容圍繞減輕存量房還款負擔、降低新購房門檻、支持多子女家庭購房、吸引人才安家、靈活定價機制、加大高品質住宅供給等多個方面，此舉充分彰顯了政府對于房地產市場“止跌回穩”的強烈信心和支持。

此外，存量房貸利率下調方面，10月25日起存量個人房貸利率已進行批量調整！除貸款在北京、上海、深圳等地區且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整為貸款市場報價利率LPR-30BP。

此次LPR再度下調，存量房貸利率還會進一步下降，但對不同的借款人，因為定價日不一樣，存量房貸利率下降的時間點會有一些區別。

此外，10月31日，工商、農行等六大行發布公告，將從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，新的定價機制實行后，人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。

重點有三個方面：

1、同一筆貸款存續期內客戶僅可申請調整1次；

2、調整后的重定價周期可選擇3個月、6個月或12個月；

3、當利率加點值高于全國新發放個人房貸利率平均加點值30個基點時，借款人可以向銀行申請調整房貸利率LPR加點值，調整后的加點為全國新發放個人房貸利率平均加點值加30個基點。

2024年1-10月

開發商銷售金額排行榜TOP20

2024年1-10月領跑新建商品房銷售金額排行榜的前20名開發商，共同實現了約616.22億元的銷售額，這一數字占據了青島市整個商品房市場的43.9%份額。特別值得關注的是，在這份銷售榜單的頂端，即前十名開發商中，本地房地產企業表現搶眼，成功占據了半壁江山，展現了其在市場競爭中的強勁實力和日益增長的影響力。

海信地產在青島房地產市場的份額持續攀升，截至10月底簽約量即將突破百億。自年初以來，旗下海信璟悅、海信海德山莊、海信君璽、海信城等樓盤紛紛實現簽約，推動海信地產在銷售簽約量上榮登冠軍寶座，累計簽約金額達到96.42億元，簽約面積達47.14萬㎡。海信地產的此項業績充分體現了其在產品研發、市場定位以及營銷策略方面的精準把握。依托品牌影響力和高品質的住宅產品，海信地產有效滿足了市場對于高品質住宅的需求，尤其在改善型住宅市場的表現尤為突出。

中國金茂以簽約49.84億元位居第二位，金茂中歐國際城、大云谷金茂府、西海岸創新科技城簽約活躍。

天一仁和以簽約40.27億元緊隨其后，其中天一仁和吾疆大批房源集中網簽，拉動了整體銷售業績。

保利發展以簽約34.72億元，位居第四位，保利和頌、保利天珺以及保利大國璟未來之城表現格外突出，簽約量均在5億以上。

在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉國際簽約活躍的帶動下，瑞源集團簽約量躋身前五位，共計網簽31.38億。

2024年1-10月

開發商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發布，將從不同的維度對一家企業的綜合實力進行審閱。

在2024年的前10個月，海信地產在新建商品房開發商權益銷售榜單中位列第一，實現了95.85億元的權益銷售額，也是唯一一家即將沖擊百億大關的房企。海信地產在青島市內多個關鍵區域如張村河、閆家山、黃島中心城區、金沙灘等地進行了新項目的戰略布局。值得注意的是，這些新項目基本由海信地產獨立開發。

中國金茂權益銷售金額44.77億元，排名第二位。

天一仁和和北岸置業以權益銷售金額38.65億元和35.66億元，位列三、四位。

2024年1-10月

新建商品房開發商銷售面積TOP20

2024年1-10月新建商品房開發商銷售面積TOP20累計銷售面積390.24萬㎡，占全市簽約總面積的38.8%。

海信地產1-10月共計簽約商品房47.14萬㎡，穩居TOP1。

中國金茂以簽約37.51萬㎡位居第二位， 金茂中歐國際城、西海岸創新科技城為簽約主力。

保利發展在保利天珺、保利大國璟未來之城、保利云禧等項目集中網簽的帶動下，簽約面積排在第三位，26.22萬㎡。

2024年1-10月

商品住宅銷售總金額TOP10

當前房地產市場的分化現象愈發顯著，部分熱門區域的樓盤呈現出強者愈強的態勢，而其他區域則持續低迷。榜單數據亦顯示，尋求改善居住條件的購房者不僅重視地段和配套設施，隨著經濟能力的提升，他們更加注重產品的低密度、園林景觀、戶型設計等特性。高品質的改善型住宅在市場上占據了領先地位。同時，豪宅市場的活躍度體現了消費者對高品質生活的不懈追求，以及對稀缺資源的強烈向往。

天一仁和吾疆大批房源集中網簽，簽約金額位居第一位，15.36億元。

嶗山前海一線豪宅銀豐玖璽城，自入市以來項目持續熱銷，1-10月以累計網簽14.46億元、約2.16萬㎡位居亞軍寶座。

森林公園，是一個“自帶流量”的紅盤，前10個月累計網簽商品住宅13.98億、約7.28萬㎡，排至第三位。

興華珠玉府網簽13.89億，排在第四位。

海信地產張村河片區第三子——海信璟悅以簽約13.69億元躋身前五位。

2024年1-10月

商品住宅銷售總面積TOP10

2024年1-10月商品住宅銷售總面積TOP10中，少海府邸集中網簽13.71萬㎡住宅，遙遙領先。

金茂中歐國際城和西海岸創新科技城以簽約8.86萬㎡和8.25㎡位居第二、三位。

1、統計時間為：2024年1月1日至2024年10月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監測數據、公開數據對企業相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統計。

4、《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2024年，青島該不該買房？