大家好，我是蘇北哥！昨天文章結(jié)尾，還在討論江北新區(qū)出臺了20條舉措，給予人才購房最多300萬補貼，探索租購?fù)瑱?quán)之后，南京樓市還將出臺什么樣的ZC，這不就來了？9月底是ZY層面ZC發(fā)力，924、926、929三天祭出今年下半年史詩級的救市動作，10月底是南京地方層面的ZC發(fā)力，時間上對應(yīng)得剛剛好；從昨天中午開始，首先是江北新區(qū)祭出20條新舉措，將人才購房最高額度提升到300萬；緊接著南京全市層面的ZC也出臺了。

為落實924三部門會議支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的要求，南京昨天正式將二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下調(diào)至15%，改善客群的購房壓力又減輕不少！

01.

南京二手房市場現(xiàn)重大變化！底部市場開始走強！

然而，除了將二套房首付比例正式調(diào)降至15%，南京昨天還有更猛的樓市XZ祭出！

一為深化“以舊換新”，推廣“國有資本收舊和社會化房企換新”模式，具體為一方面，業(yè)主可以在不結(jié)清存量房貸款的情況下，將舊房過戶給收舊主體；另一方面，業(yè)主可以與商業(yè)銀行等相關(guān)方面簽訂協(xié)議，約定轉(zhuǎn)移存量房抵押貸款并增容擴貸至新購商品房，以減輕業(yè)主資金籌集的壓力。

這個深化“以舊換新”到底什么意思？簡單來說就是南京以舊換新領(lǐng)域的專項貸款ZC改革！也像是專門針對“以舊換新”領(lǐng)域的二手房“帶押過戶”！眾所周知，南京自2022年下半年就已經(jīng)開始執(zhí)行二手房“帶押過戶”，也就是業(yè)主無需還清房屋貸款便可以將房屋上市交易，免除了資金過橋的麻煩，從而大大加速了南京二手房的置換鏈運轉(zhuǎn)，此次帶押過戶進入以舊換新領(lǐng)域，會否讓南京樓市以舊換新業(yè)務(wù)就此起飛呢？拭目以待。

二為推行“房票可轉(zhuǎn)讓制度”，根據(jù)昨天南京出臺的“穩(wěn)增長30條措施”當(dāng)中指出，南京房票ZC已經(jīng)滿足“在一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓”的工作要求，重點圍繞房屋征收、城中村改造、城市更新項目等。目前房票究竟如何轉(zhuǎn)讓，在多大的范圍內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓，還沒有ZC細則出臺，但有一點非常清楚，就是“房票轉(zhuǎn)讓”一定會讓南京樓市的購買力活躍度提升。

三為支持已出讓未建設(shè)的存量住宅用地建設(shè)“改善型住宅”！北哥個人認為這一條XZ對南京后市影響力較大，XZ言下之意就是要將目前已經(jīng)出讓未開發(fā)的閑置土地，打造為高出市場平均水平的改善級產(chǎn)品，那么這些項目未來的房價自然也會跟著上漲，這兩天的文章北哥一直在提醒，南京剛需新房的庫存量告急，按照今年截止目前的土拍行情來看，明年上半年可上市的剛需新房也就在3000-4800套左右（根據(jù)土拍行情估算，明年南京還將上新多少套剛需新房？數(shù)字驚掉你下巴），而之前被城投托底的地塊，未來開發(fā)方向如何？其實是市場的重大懸念，昨天這條XZ一出，懸念沒有了，大概率都是改善型住宅了，未來南京剛需客在新房市場的選擇余地將變得更小！

說完了昨天南京樓市出臺的“諸條XZ”，再來具體看下南京樓市的具體行情，根據(jù)網(wǎng)房數(shù)據(jù)，南京二手房全市掛牌量今年以來“首次跌破15萬套”。

二手房全市總掛牌量跌至149876套！其中中介掛牌14.5萬套，個人掛牌4200多套。這可視作南京二手房今年以來“去庫存”工作取得的重大戰(zhàn)果。要知道，從去年下半年至今年年中，南京二手房掛牌量一直是居高不下的，網(wǎng)傳最高掛牌量曾經(jīng)突破20萬套。

去年9月份南京二手房總掛牌量首次突破18萬套，然而一年后的今天，南京二手房總掛牌量卻跌破了15萬套，絕對值計算，南京二手掛牌總量減少了“3萬套”之多。

從我愛我家研究院的數(shù)據(jù)來看，今年南京二手房成交量的確火爆，今年1-9月，南京二手房有7個月份，月度成交量都在8000套以上；2個月份，月度成交量在9000套以上；1個月份，月度成交量在1萬套以上（4月二手房成交量達到10195套，為一年以來最高峰）

我愛我家數(shù)據(jù)

從上表可以清楚看出，今年南京二手房的單月成交量水平，明顯高于去年，就算9月份全市二手房成交量7303套，環(huán)比8月份下滑11.9%，但同比去年9月仍有10%的上漲。

最新數(shù)據(jù)來看，10月份南京二手房成交表現(xiàn)依然迅猛，10月第三周（10月14-20日）南京全市成交量達到1753套，環(huán)比又上漲9.1%。

10月第四周（10月21-27日）南京二手房全市成交量1709套，環(huán)比小幅下滑2.5%，但根據(jù)我愛我家判斷，10月前3周二手房交易量相對穩(wěn)定，周保持在1700套左右，日均波動也較小；由于目前市場網(wǎng)簽端數(shù)據(jù)尚未在過戶量上體現(xiàn)，預(yù)計11月過戶數(shù)據(jù)會出現(xiàn)明顯上漲的情況。

除了宏觀層面的積極向好，南京二手房具體細分市場，近期也出現(xiàn)了明顯變化，最明顯的就是底部市場開始走強，原本成交價格下跌嚴(yán)重的剛需小區(qū)，近期成交價開始出現(xiàn)走穩(wěn)跡象。

首先是江寧的正方新城

9月底，次新小區(qū)德信星宸成交了首套二手房，其成交價格反映了正方新城二手房市場最新價格水平。

這套89.28㎡的小三房，以153萬總價成交，成交周期達到132天，折合單價達到17137元/㎡。雖說德信星宸的首套二手房成交價格，相比當(dāng)初新房總價來說，還是虧了近45萬（德信星宸2021年3月入市，銷許均價約21752元/㎡，2023年9月收官，當(dāng)時銷許均價約23109元/㎡，首套二手房相當(dāng)于每平方虧5000元/㎡），但是從德信星宸的首套二手房成交單價來看，卻能發(fā)現(xiàn)正方新城二手房價格正在企穩(wěn)回升。

要知道去年11月，正方新城的銀城藍溪郡曾曝出9383元/㎡的成交單價，當(dāng)時名列全市十大“跌王”小區(qū)之一。

與之處于同一板塊的德信星宸二手房17137元/㎡，比當(dāng)時銀城藍溪郡的成交價格高出近8000元/㎡。

毫不夸張的說，德信星宸的首套二手房成交單價是普遍高于正方新城大多數(shù)二手房小區(qū)的，比如目前榮盛雋峰雅苑的成交價也只在1-1.2萬/㎡之間；

綠地理想名苑的二手房成交價格也只在1.1-1.3萬/㎡之間。

聯(lián)發(fā)云啟目前二手房成交價格在1.2-1.3萬/㎡之間。

德信星宸的二手房價格不僅普遍高于同板塊的次新房小區(qū)，甚至比當(dāng)?shù)氐男路績r格還要高，讓正方新城有了罕見的倒掛行情。

正方新城現(xiàn)房項目山語春風(fēng)，目前打6折出售，銷許均價22631元/㎡，實際售價僅1.3萬/㎡左右，118萬可買到正常樓層89㎡小三房。

德信星宸首套二手房與山語春風(fēng)新房相比，居然產(chǎn)生了4000+元/㎡的價格倒掛！而德信星宸二手房成交價格能達到17137元/㎡，是否也代表了買方市場對正方新城房價的重新估值？歡迎評論區(qū)留言！

02.

幾大跌王小區(qū)，房價也開始回穩(wěn)！你覺得南京二手房市場觸底了嗎？文末一圖說清背后邏輯！

除了正方新城的二手房市場近期起了變化，就連全市其他幾個曾經(jīng)的跌王小區(qū)，近期房價也有觸底、趨穩(wěn)的態(tài)勢。

首先是江寧祿口的翠屏城，去年11月曝翠屏城成交價格創(chuàng)新低，僅為6410元/㎡，相比2020年最高峰時1.9萬/㎡的成交價格，跌幅達到62%，曾被譽為南京樓市“跌王”

今年7月該小區(qū)一套95㎡三房，成交單價跌至6151元/㎡，跌穿了去年的底價。

本以為翠屏城的二手房成交價會一路下跌，沒曾想近幾個月以來該小區(qū)的房價出現(xiàn)了觸底、回升跡象。目前翠屏城的小區(qū)成交均價已經(jīng)回到了7792.9元/㎡。

翠屏城具體房源的成交價格方面，自今年8月份以后，“六千”單價的成交房源基本已經(jīng)絕跡，主流成交價格已經(jīng)穩(wěn)定在7000-8800元/㎡之間。

翠屏城一些樓層較好、位置較好的房源甚至成交單價已經(jīng)回漲至9000元/㎡以上。

而“跌王”翠屏城成交價格的觸底，回升和該小區(qū)背后的成交量變化趨勢有著密不可分的關(guān)系，今年5-7月份翠屏城房價到達低谷之后，成交量隨之增大，直到今年7月底，該小區(qū)90天內(nèi)成交量一直排在全市“前三”位置。

7月30日全市成交排行榜截圖

然而，因為翠屏城的低價房源成交過于火爆，房子好賣之后，房東心態(tài)也發(fā)生了明顯的變化，“惜售心理”開始出現(xiàn)，掛牌房源少了，掛牌房源價格也提升了，隨之成交量也縮小了。

目前翠屏城的成交排行已經(jīng)退到全市第15名的位置，90天內(nèi)成交量為26套，僅為7月份的“一半左右”。

然后來看江北雨山路板塊的“跌王”小區(qū)，中交錦蘭薈。

該小區(qū)第一批二手房成交出現(xiàn)在2017年，當(dāng)時成交價格就高達2.1-2.2萬/㎡左右。

2021年時中交錦蘭薈二手房成交單價甚至跳漲至2.8萬+/㎡。

然而下行市場中，中交錦蘭薈房價下跌速度快，幅度也很大，今年8、9月份該小區(qū)成交單價終于到達歷史谷底。

正常樓層房源成交單價跌至1.3萬/㎡，低樓層房源成交單價甚至只有1.2萬/㎡左右。小區(qū)房價整體跌幅相比2021年時，一度接近60%，成了名副其實的“跌王”。

然而近期中交錦蘭薈的房價出現(xiàn)了明顯的觸底回穩(wěn)，10月份連續(xù)成交的三套房源成交單價全部回到了1.4萬/㎡，一套87.65㎡的小三房房源，成交單價更是達到了1.51萬/㎡，房價回升趨勢明顯。

還有河西南鼎鼎大名的跌王小區(qū)海峽城！

從今年2月份開始，房媒曝出河西南海峽城二手房源跌破3萬/㎡大關(guān)，相比2021年該小區(qū)6.1萬/㎡的成交價，下跌幅度超50%。

隨后大批海峽城1、2、3期“2字頭”成交房源信息流出，

甚至4月份一套海峽城云龍灣109.99㎡3房，成交單價僅為25639元/㎡，妥妥的今年“新低”。

然而查看海峽城的二手房成交價格變動軌跡，可以發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)2字頭價格成交房源主要出現(xiàn)在今年2-6月份，7月份以后小區(qū)1、2、3期成交價格已經(jīng)出現(xiàn)了整體回升，2字頭房價已經(jīng)絕跡，目前小區(qū)房源單價已經(jīng)可以穩(wěn)定在3萬/㎡以上，

個別房源成交單價甚至可以回到3.5萬/㎡、3.6萬/㎡。

究竟為什么近期南京二手房底部市場出現(xiàn)觸底回穩(wěn)態(tài)勢，先前的幾大跌王小區(qū)成交價格都有了觸底上漲的勢頭？一組數(shù)據(jù)大概可以解釋其背后的底層邏輯！

先來看下個總價段二手房成交所對應(yīng)的市場占比，很明顯處于低價位段的100-200萬總價二手房成交占比最大，達到了41.52%；其次處于極低價位段的100萬以下二手房成交占比次之，達到了22.16%；200-300萬總價段二手房成交占比位居第三，達到18.59%。

今年南京二手房的成交主力是300萬總價以下的房源，總占比已經(jīng)達到了可觀的82.27%，占據(jù)了絕對主導(dǎo)地位。

然而代表著中高端改善400-500萬總價段和500萬以上總價段房源，成交占比僅分別為4.19%和4.78%。

同時從1-9月各價位段二手房成交占比的變化趨勢來看，只有100萬總價以下和100-200萬總價區(qū)間的二手房成交占比在增加，其中100萬以下二手房成交占比從今年1月份的18.16%，增長為9月份的28.09%，增長幅度達到9.93%，位列第一；100-200萬總價二手房成交占比從今年1月份的39.02%，增長為9月份的40.17%，增長幅度達到1.15%。

其余4個價位段1-9月的成交市場占比都在下跌，其中300-400萬價位段成交占比從1月份的10.51%，一路降低到9月份的6.2%，降幅達到4.31%，位列第一；400-500萬總價成交占比降幅在1.11%；500萬以上總價成交占比降幅在1.04%。

很明顯，根據(jù)這組數(shù)據(jù)分析，南京低價位段二手房成交占比在快速擴大，中高價位段二手房成交占比在快速縮小，而正因為低價位段房源成交量越來越大，反而加速了底部市場的觸底回升！

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實操經(jīng)驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。