最近接到的有關(guān)買房咨詢的問題明顯增多，由于“止跌回穩(wěn)”口號(hào)之后部分城市出現(xiàn)了成交量的暴漲，因此很多持幣待購的小伙伴開始陷入房價(jià)上漲焦慮。

　　比如這個(gè)是我之前一篇公眾號(hào)文章的留言。

　　要知道當(dāng)下的成交量暴漲是否會(huì)引發(fā)房價(jià)上漲，首先必須理解房價(jià)背后的驅(qū)動(dòng)因素。

　　房價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)因素很簡單，就是供求關(guān)系，但由于供給在短期內(nèi)變化不大，所以主要看需求。

　　而需求又由兩個(gè)因素決定。第一是購房意愿，第二是購房能力。

　　那么這個(gè)月成交暴漲的原因是什么？

　　是購房意愿被大幅拉升了，而購房能力沒變。

　　而拉升購房意愿的原因，簡單的說，就是被“貨幣貶值”所裹挾的恐懼感。

　　因?yàn)椤爸沟胤€(wěn)”的提出，導(dǎo)致潛在購房人對(duì)放水和刺激政策的擔(dān)心，擔(dān)心貨幣貶值和房價(jià)上漲，所以不敢等待房價(jià)的繼續(xù)調(diào)整，于是被迫現(xiàn)在就進(jìn)場買入。

　　這是本月在深圳和北京等地成交量爆發(fā)的根本邏輯。

　　當(dāng)然，需求還有另一個(gè)決定因素，就是購房能力。如果購房意愿和購房能力都是向上的，那么房價(jià)必然上漲。

　　但非常遺憾的是，現(xiàn)在居民的購房能力是下降的，它對(duì)購房意愿進(jìn)行了制約。也就是說，意愿向上而能力向下，那么房價(jià)是否能最終上漲，就由這兩股力量博弈決定。

　　那么，哪股力量能最終勝出呢？

　　這在一點(diǎn)上，我們其實(shí)是有前瞻指標(biāo)的。而這個(gè)前瞻指標(biāo)，就隱藏在數(shù)據(jù)之中。

　　從情緒面（購房意愿）講，北上深這三個(gè)城市，受到的情緒面影響，都是一致的。但表現(xiàn)在樓市熱度上，卻大有不同。

　　其背后的核心，就在于購房能力的不同，這個(gè)怎么理解？我們來展開解釋。

　　在知識(shí)星球的同學(xué)都知道，我們衡量樓市的熱度，或者說房東信心，有一個(gè)指標(biāo)，稱為房東掛牌價(jià)的跌漲比，計(jì)算方法是：

　　跌漲比 = 每日調(diào)降掛牌價(jià)的房源數(shù)/每日調(diào)升掛牌價(jià)的房源數(shù)

　　這個(gè)數(shù)據(jù)越低，代表市場熱度越高，反之市場熱度越低。

　　以跌漲比 = 10為分界線，低于10我們稱為賣方市場，房東強(qiáng)勢(shì)，反之，如果高于10，則是買方市場，買家強(qiáng)勢(shì)。

　　而在這一個(gè)月，深圳的跌漲比維持在2~3的區(qū)間，北京維持在5~8的區(qū)間，上海則高于10。

　　也就是深圳最強(qiáng)勢(shì)，北京居中，而上海最弱勢(shì)，甚至上海已經(jīng)滑落到了買方市場。考慮到三個(gè)城市受到的情緒面（止跌回穩(wěn)）影響都一致，那么這種熱度差的來源，就在于購房能力。

　　結(jié)論就是：上海的購房能力是最弱的。

　　這個(gè)又要怎么理解？為什么上海的購房能力最弱呢？

　　對(duì)此，我們需要對(duì)購房能力再次進(jìn)行展開說明。

　　購房能力，取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是居民收入，另一個(gè)是居民的舉債能力。

　　對(duì)于前者，也就是居民收入，取決于居民就職公司的營收增長。這個(gè)我們之前公布過滬深300（A股市值最大的300家公司）在一二季度的營收增速。

　　滬深300不能代表所有公司，但可以作為一個(gè)大公司的樣本集合。從數(shù)據(jù)看，2022年之后，營收增速在持續(xù)下滑，直到今年進(jìn)入負(fù)增長。公司收入下降了，也就能知道在其中的打工人也會(huì)遭遇降薪和裁員。

　　另外，在10月底之前所有上市公司的三季報(bào)也都會(huì)披露完成，所以后天（11月1日）我會(huì)在知識(shí)星球公布滬深300三季報(bào)的營收增速，供大家參考。

　　雖說從滬深300的營收狀況可以得出打工人收入下降的結(jié)論，但這個(gè)影響，對(duì)于北上深是一致的。那么上海相對(duì)于北京深圳的購房能力不足，又是什么原因呢？

　　答案就是決定購房能力的第二個(gè)因素，也就是居民的舉債能力。

　　我們來看今年以來北上深三地的居民債務(wù)增速。如下圖：

　　上圖從左到右的三列，分別是北京，上海，深圳的居民債務(wù)增速。可以看到，今年的上海居民債務(wù)增速，明顯高于北京，北京又高于深圳。

　　我們有公式：

　　居民杠桿率 = 居民債務(wù)規(guī)模/名義GDP規(guī)模

　　也就是說，當(dāng)居民債務(wù)增速超過名義GDP增速，則居民杠桿率上升，否則居民杠桿率下降。

　　二三季度中國的名義GDP增速在4%左右。對(duì)比上圖的北上深的居民債務(wù)增速，我們有結(jié)論：

　　上海今年的居民杠桿率不但沒有得到修復(fù)反而在繼續(xù)上升。作為對(duì)比，深圳的居民杠桿率獲得了實(shí)質(zhì)性的下降，獲得了修復(fù)。

　　所以在當(dāng)下，深圳在和上海遭遇同樣的情緒面（止跌回穩(wěn)的口號(hào)）時(shí)，爆發(fā)了比上海強(qiáng)得多的購買力。

　　而北京居民負(fù)債的修復(fù)，幅度雖然不多但也沒有導(dǎo)致杠桿率的繼續(xù)上升，所以北京的樓市熱度就高于上海低于深圳，處于中間水平。

　　上海的居民債務(wù)增速是從7月開始上升的，那么反推購房合同就是在6月開始簽訂。也就是上海的527政策，推升了一波成交，也消耗掉了部分存量居民的負(fù)債能力。導(dǎo)致整體的居民杠桿率繼續(xù)上升，也就最終導(dǎo)致了本月行情的動(dòng)力不足。

　　所以結(jié)論是什么？

　　就是上海，即是北京和深圳的前瞻指標(biāo)，當(dāng)北京和深圳把潛在修復(fù)過的居民負(fù)債空間耗盡，樓市的向上動(dòng)力也將會(huì)遭遇到挑戰(zhàn)。

　　所以，我們現(xiàn)在可以持續(xù)觀察北京和深圳的成交持續(xù)性，當(dāng)成交量無法持續(xù)且成交量開始下滑之時(shí)，也就是購房能力拖垮購房意愿之時(shí)，而這也就是失控信號(hào)出現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn)。

　　我們可以先觀察北京的動(dòng)向，因?yàn)楸本┰诮衲甑木用駛鶆?wù)修復(fù)中，要弱于深圳。也就意味著北京會(huì)先行遭遇居民負(fù)債空間耗盡的問題。

　　當(dāng)然，在這里，可能還存在一個(gè)變數(shù)，也就是下周末即將發(fā)布的大規(guī)模財(cái)政刺激政策。

　　從常規(guī)渠道，也就是目前外媒的說法，說是我們的副部長說規(guī)模將會(huì)“quite large”。

　　而非常規(guī)渠道，也就是小作文的說法是10萬億（若小作文兌現(xiàn)，則占比M2是3%，作為對(duì)比2008年的4萬億是10%）。

　　由于去年的M2增速就比今年高3%，所以縱向?qū)Ρ龋诜績r(jià)上漲這方面，10萬億的規(guī)模并不起太多作用。但重要的是這個(gè)刺激規(guī)模，到底能引誘多少人主動(dòng)擴(kuò)張債務(wù)和加杠桿。也就是還有多少人認(rèn)為自己還有擴(kuò)張債務(wù)的空間并擁有擴(kuò)張債務(wù)的意愿。

　　并且，回看2009年，其實(shí)2009年的4萬億也不是重點(diǎn)，引誘出的居民猛烈加杠桿才是重點(diǎn)。只有居民加的杠桿，才會(huì)變?yōu)橘I房的購買力。

　　回看2009和2016，居民杠桿率都有非常猛烈的增長。

　　從2009和2016的居民新增債務(wù)來看，可能會(huì)更清晰。如下圖：

　　也就是說，未來房價(jià)若要持續(xù)上漲，則居民杠桿率必須在當(dāng)下位置繼續(xù)上升。

　　考慮到我們可支配收入占比GDP低于主要發(fā)達(dá)國家的事實(shí)，加之居民杠桿率并不低于主要發(fā)達(dá)國家，向上的空間相比2009和2016是有難度的。

　　但正如我們前面所說，下周末的財(cái)政刺激政策，推動(dòng)的也是情緒面，也就是被“貨幣貶值”所裹挾的恐懼感，到底能推動(dòng)多少力量入市。

　　而在這方面，居民負(fù)債空間沒有得到修復(fù)的上海，受到居民杠桿率的壓制最大，所以又將成為先行指標(biāo)。

　　而由于小作文已經(jīng)開始傳播，那么這種情緒面，也即將在接下來幾天的樓市情緒數(shù)據(jù)中，得到體現(xiàn)。我們拭目以待。

　　后記：

　　最近政策密集期，對(duì)于樓市可能的變動(dòng)，公眾號(hào)的讀者可以密切關(guān)注三個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是體現(xiàn)樓市情緒和熱度的各城市跌漲比指標(biāo)，第二個(gè)是體現(xiàn)購房能力的滬深300三季報(bào)營收增速指標(biāo)，第三個(gè)是體現(xiàn)負(fù)債空間的各城市居民債務(wù)增速指標(biāo)。

　　而對(duì)于知識(shí)星球的同學(xué)，這三個(gè)指標(biāo)一旦有更新，我都會(huì)在星球第一時(shí)間發(fā)布并做出分析，有買房打算的同學(xué)，每天注意查看我發(fā)布在星球的樓市跟蹤數(shù)據(jù)就好。

　　全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。