10月30日，青島市轄區(qū)第四批次住宅用地?cái)M出讓清單中的最后一宗地塊——嶗山張村河棗山東路以北地塊掛牌！

值得注意的有兩點(diǎn)：

1、該地塊容積率由之前預(yù)公告的1.5，調(diào)整至1.2，是近幾年張村河出讓地塊中容積率最低的一宗涉宅用地。

2、該地塊起拍樓面地價(jià)達(dá)到20565元/㎡，起拍價(jià)是張村河歷來(lái)出讓地塊中起拍樓面地價(jià)最貴的涉宅用地。

嶗山區(qū)四批次僅出讓1宗低密地塊，位于嶗山區(qū)新卓路以東、棗山東路以北。地塊編號(hào)為L(zhǎng)S0604-018地塊，占地面積30005.4㎡，住宅用地，容積率1.5調(diào)整為1.2，建筑面積約36006.48㎡。綠地率≥30%，建筑密度≤30%。

地塊起拍樓面地價(jià)20565元/㎡，起拍總價(jià)74047.3261萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金37024萬(wàn)元，比例50%。

網(wǎng)上拍賣(mài)開(kāi)始時(shí)間：2024年11月29日上午9:30。競(jìng)買(mǎi)人可單獨(dú)申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)，也可聯(lián)合申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)。競(jìng)買(mǎi)人可于 2024年 10月 31日至 2024年 11月 28日，下載本次《拍賣(mài)出讓文件》及相關(guān)資料。

該地塊有明顯的“低密”優(yōu)勢(shì)，縱觀整個(gè)張村河板塊，大多數(shù)新盤(pán)的容積率都在2.0~3.0之間，且新出讓地塊容積率均在2.5以上，而此次出讓的枯桃棗山東路北地塊，僅1.2，具有顯著的“低密度”特點(diǎn)，也是張村河片區(qū)改造至今出讓地塊中容積率最低的地塊。

由此，即將出讓的枯桃地塊作為板塊內(nèi)容積率最低的項(xiàng)目之一，自然具備了極高的稀缺性。

然而，需要注意的是，該地塊距離張村河的核心配套相對(duì)較遠(yuǎn)，這可能會(huì)使得其享受到的配套設(shè)施紅利相對(duì)減弱。這一地理位置上的不足，或許將成為該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要克服的一個(gè)挑戰(zhàn)。

作為青島市低效片區(qū)開(kāi)發(fā)利用主戰(zhàn)場(chǎng)的張村河片區(qū)，集合了株洲路兩側(cè)和張村河兩岸兩大重點(diǎn)低效片區(qū)，是東岸城區(qū)規(guī)模最大的連片存量用地。通過(guò)前期低效用地土地整理，騰讓土地約1萬(wàn)畝，為城市發(fā)展提供了寶貴空間。

據(jù)了解，7月15日城市設(shè)計(jì)方案已通過(guò)青島市國(guó)土空間規(guī)劃委員會(huì)審議。根據(jù)設(shè)計(jì)方案，張村河片區(qū)城市設(shè)計(jì)圍繞“創(chuàng)享都芯、水脈智谷”的整體定位，分為28.5平方公里全域范圍、7.8平方公里重點(diǎn)區(qū)域、1平方公里核心區(qū)域三個(gè)設(shè)計(jì)層級(jí)。未來(lái)，著力把張村河片區(qū)打造成為兼具國(guó)際品質(zhì)與地方特色的未來(lái)城區(qū)新標(biāo)桿。

其中28.5平方公里全域范圍規(guī)劃為“北產(chǎn)、中服、南居”的總體布局，其中，北部以株洲路為軸，構(gòu)建智能制造與工業(yè)互聯(lián)、海洋生物醫(yī)藥、虛擬現(xiàn)實(shí)、人工智能四大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；中部沿張村河兩岸，打造產(chǎn)城融合的公共服務(wù)與活力帶；南部以合肥路為軸形成六大宜居組團(tuán)。

目前張村河出讓地塊基本都在南岸，加上此次出讓的枯桃地塊，南岸共計(jì)出讓7宗地塊，北岸僅出讓大宇一宗地塊。目前張村河板塊在售項(xiàng)目有海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤(rùn)嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、盛世悅府（原名靜山悅園）等項(xiàng)目，海信臻悅和北岸大宇地塊目前尚未入市。

近期，張村河地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)愈發(fā)激烈。多個(gè)新樓盤(pán)扎堆，且目標(biāo)客戶(hù)群體存在較大程度的重疊，這直接引發(fā)了該區(qū)域的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，板塊多個(gè)新盤(pán)不得不加入了這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。目前板塊大部分房源價(jià)格約為3.9萬(wàn)元/㎡，部分特價(jià)房低至3.6萬(wàn)元/㎡。這一價(jià)格相較于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)初期的價(jià)位，已經(jīng)有了明顯的回落，顯示出開(kāi)發(fā)商為搶占市場(chǎng)份額，不惜在價(jià)格上作出讓步。

根據(jù)最新控規(guī)，目前張村河板塊待開(kāi)發(fā)涉宅用地集中在張村河北岸，主要集中在鄭張、南張、枯桃村、牟家村、張家下莊、張村、董家下莊、中韓社區(qū)。

周邊配套：

1.周邊項(xiàng)目：地塊西側(cè)為桃源居、北側(cè)為枯桃安置區(qū)。

2.教育：地塊東側(cè)為枯桃小學(xué)。

3.醫(yī)療：西南向約1500米為在建山東中醫(yī)藥大學(xué)青島附屬醫(yī)院。

4. 交通：地塊南側(cè)為棗山東路、地鐵 4 號(hào)線(xiàn)，西向?yàn)樾伦柯贰⑺{(lán)谷快線(xiàn)。

至此，2024年4批次地塊已全部發(fā)布地塊出讓公告。

2024年，青島該不該買(mǎi)房？