近日，房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2024年三季度南京寫字樓及零售商業市場進行多維度的盤點和解讀。

01

寫字樓市場

寫字樓市場新增供應加大，

租金降幅環比收窄，

市場壓力持續存在

2024年第三季度，位于河西板塊的阿里中心一期和雨花板塊的中科創達兩個項目入市，為市場新增兩個優質項目，合計新增辦公體量25萬平方米。截至季末，南京全市優質寫字樓物業市場總存量約525萬平方米。受新增供應影響，全市空置率抬升至28.4%。

第三季度，市場平均租金下降趨勢有所減弱，租金降幅環比收窄。目前全市平均租金約人民幣2.59元/平方米/天，重點板塊租金均價約3.2元/平方米/天，全市平均租金與2024年第一、二季度相比，環比降幅分別從1.6%和2.3%收窄至0.7%。

南京重點板塊租金分布 數據來源: 戴德梁行

相比第二季度，第三季度運營商擴張態勢趨于謹慎，直接租賃客戶成交占比提升。當季錄得市場吸納量為4.50萬平方米，環比下降46%。客戶成交結構以直接租賃客戶為主，占據總體成交的91%，運營商成交僅占9%。在直接租賃客戶里，成交面積排名前三的行業分別是：金融業、TMT和專業服務，三大主導行業占比超六成。其它如教育培訓、商務商貿、大健康等亦有一定占比。

銷售市場整體依舊以去庫存為主，截止第三季度新增供應約12.16萬平方米。受雨花臺區綠地之窗、鼓樓區葛洲壩招商紫郡蘭園等典型項目的成交推動，銷售市場成交量約23.26萬平方米，成交均價約1.66萬元/平方米，銷售均價相比去年同期有所微升。

有望在2024年第四季度和2025年上半年入市的典型項目有：鼓樓區的華貿中心、河西板塊的金融城二期C1、南部新城的中華城A1/A2和玄武區的招商局中心項目，預計為市場帶來約36萬方辦公新增供應。

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事陽江石表示，與2024年第一、二季度相比，寫字樓市場租金降幅環比收窄，但受三季度重點板塊新增項目影響，全市辦公項目存量再度提升，整體空置率抬高，市場壓力持續存在。當前在國家層面，政府正積極調控宏觀經濟，改善房地產行業基本面，南京市積極培育新質生產力，產業轉型升級也正處于關鍵階段。在諸多因素疊加下，企業預期有所回調，未來醫療健康、新能源及數字高科技等產業領域需求得以釋放，有望推動南京寫字樓物業市場需求在未來企穩回升。

02

商業零售市場

南京零售商業市場總存量繼續擴大，

市場需求保持活躍

根據南京統計局的數據，2024年1-7月份，南京社會消費品零售總額273,726億元，同比增長3.5%。部分升級類商品銷售增長較快，限額以上單位通訊器材類，體育、娛樂用品類商品零售額分別增長12.7%、10.7%。三季度，萬匯城北區、華貿中心商業街和KUMOLL酷青年中心入市，此外，7月26日，南京國金中心（IFC）結束半年多的試營業正式開門納客。南京全市總存量增長至約704萬平方米。

2024年第三季度，南京零售物業市場需求活躍。源于戶外運動、文創商品集合店、生活方式、餐飲、健康美容、娛樂、3C產品及智能家居體驗店業態的需求表現活躍，并錄得眾多新租和新開活動。本季度，新項目具有市場吸引力的租金報價拉低全市中高端購物中心平均首層租金報價，使其環比下跌1.24%至人民幣603.85元每月每平方米。

南京商業零售發展情況 數據來源: 戴德梁行

零售總建筑面積逾34.9萬平方米的6個新項目將于2024年最后一個季度內竣工。未來三年，預計將有零售建筑面積271萬平方米的新項目入市，其中包括金陵中環、德基世貿中心等標桿項目。盡管有大量新增供應入市，且預計若干項目將進行內部調整，但活躍的零售租賃市場以及即將入市新項目之較高預租水平，將緩解其對整體空置率造成的上行壓力。非核心區域內大量的新增供應以及其具有市場吸引力的租金水平將在未來若干季度內拉低南京零售物業市場的平均首層租金報價。

2024年以來，南京以“2+5+12+N”的形式，市區聯動、政企協同，聚焦“白+黑”全時段消費，圍繞以舊換新、時尚購物、夏夜生活、文體融合、線上促銷五個主題，結合12個板塊特色活動，舉辦了內容豐富、形式多樣的消費促進活動。根據南京市商務局的數據，2024年上半年，南京全市引進各類首店197家，其中全球首店2家、中國首店7家、華東首店5家、江蘇首店48家，體現出南京市場對國際品牌強大的吸引力。來自不同業態更多樣化的品牌將進一步豐富南京消費市場，更重要的是，將支撐南京零售物業市場的發展和繁榮。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，南京出臺的《南京市鞏固增強經濟回升向好態勢若干政策措施》，其中提出整合20億元財政資金支持以舊換新消費活動的政策，旨在推動消費品市場的更新換代，進一步激發消費潛力，從而帶動經濟增長。展望未來，不斷提升的居民收入和消費支出水平將繼續支撐南京零售物業市場的發展。同時，南京基礎設施的升級將進一步推動開發商向城市的非傳統零售區域擴張。

戴德梁行南京及合肥公司副總經理王飛強表示，南京優質寫字樓與零售商業市場預計將持續擴容，為市場參與者帶來豐富的供應選項，也帶來了行業內競爭加劇的現實挑戰。物業持有者需敏銳捕捉市場變化，通過創新租賃模式、物業設施升級及提升服務質量等策略，來增強自身競爭力。此外，他還提到南京市正加速推進新質生產力的培育，科技創新與產業升級步伐的加快，將為商業地產市場需求增長提供新的動力源泉。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，隨著核心經濟指標的穩健增長、多項促進經濟發展的政策措施的有效落地，以及重點產業的持續轉型，房地產市場需求正穩步回升，展現出強勁的復蘇勢頭與蓬勃活力。在此背景下，緊跟市場趨勢與技術革新，靈活調整投資策略，對于投資者而言既是難得的機遇，也是必須面對的挑戰。

文章來源 | 戴德梁行

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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