大家好，我是蘇北哥！時(shí)光飛逝，又到周末，不知不覺這已經(jīng)是10月的最后一個(gè)周末了！一眨眼，今年的南京樓市“金九銀十”旺季就已經(jīng)過完了！這兩天北哥在直播的時(shí)候也談到過這個(gè)話題，當(dāng)時(shí)就有粉絲回應(yīng)稱，旺季就這么過完了，我還沒來及看房，時(shí)間不等人！

其實(shí)除了時(shí)間過得快，買房者的困擾還來自內(nèi)心觀望的糾結(jié)情緒，總感覺能挑選的房源很多，不著急買，于是在無目的的觀望中，錯(cuò)過了一年又一年，其實(shí)他們自己也不知道何時(shí)才能真正解決買房問題，安家落戶！

01.

今年三波“新豪宅、四代宅開盤潮”，真實(shí)去化數(shù)據(jù)流出！

深入研究南京樓市多年，并在這座城市擁有十余次購房經(jīng)驗(yàn)的北哥，明明的發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常冷酷的市場事實(shí)，就是在這座城市里，從來沒有賣不掉的樓盤，只有買不到、買不起房子的人。

曾經(jīng)市場普遍認(rèn)為不容易賣掉的那些樓盤，最后沒有一個(gè)不是成功去化的，市場雖然還在下行，但是幫助新房去化的行政手段卻在增加，以舊換新、商品房以房票方式定向安置、即將上馬的國企下場收儲(chǔ)存量商品房，無論怎么著，市場總會(huì)給你傳遞一種，新房稀缺，買房不易的暗示和提醒。最后賣不掉的遠(yuǎn)郊剛需房會(huì)被ZF專項(xiàng)資金回購；或者變身成為“0”流通性的安置房。

很多不可思議的事情在今年的南京樓市真實(shí)的發(fā)生著，北哥在之前的文章中多次提醒過，今年南京樓市最高難度的挑戰(zhàn)和最艱巨的任務(wù)，莫過于“一大批新豪宅和四代宅的推新和上市”，萬一這個(gè)動(dòng)作發(fā)生“冷場”，新豪宅、四代宅無人無津，那么就會(huì)導(dǎo)致南京樓市在房價(jià)、產(chǎn)品層面的轉(zhuǎn)型升級(jí)流產(chǎn)失敗。

可以看的出來，南京樓市的操盤者們對(duì)于這個(gè)問題也是高度緊張和關(guān)注的，第一批新豪宅的試水性開盤拖到了6月底，第二批試探性推出放在了9月底和10月初，馬上又要開始第三波了。

然而從實(shí)際推出的效果來看，這批高大上的新品、新盤，居然沒有出現(xiàn)一個(gè)冷場的，個(gè)個(gè)賣得都很好，今天北哥稍稍看了這些樓盤的網(wǎng)房銷控表，去化成績之優(yōu)異超乎你的想象。

6月27日首開，今年全市第一個(gè)新豪宅項(xiàng)目河西綠城華發(fā)金陵月華，自首開至今已經(jīng)推出8棟高層，312套房源，然而按照網(wǎng)房銷控顯示，這312套房源，目前僅剩余38套房源在售，整體去化率高達(dá)87.8%。7月2日加推的，最高房源單價(jià)84350元/㎡的5號(hào)樓42套房源居然賣得一套不剩。

綠城華發(fā)金陵月華5號(hào)樓銷控

綠城華發(fā)金陵月華開盤現(xiàn)場

而從綠城華發(fā)金陵月華的推盤節(jié)奏來看，全盤僅14棟樓，552套房源，目前已經(jīng)賣掉8棟，300余套房源，托推盤節(jié)奏明顯已經(jīng)接近60%，該項(xiàng)目還因?yàn)槿セ瘶I(yè)績太好，連續(xù)奪得8、9月以及三季度全市新房項(xiàng)目去化業(yè)績第一名。

這就叫“你覺得它賣不掉，其實(shí)它賣得賊好”！

同期首開的鼓樓濱江首開桃園金茂府，也是同樣，去化成績好得超過你的想象。

首開桃園金茂府平面規(guī)劃圖

6月底首開時(shí)，該項(xiàng)目創(chuàng)造了今年最低中簽率，并且開盤2小時(shí)售罄，攬金9億元的絕佳成績；8月19日二推開盤，不到24小時(shí)，網(wǎng)簽率達(dá)到80%，開盤3天后售罄；9月21日收官加推4、5號(hào)樓102套房源，堪稱今年去化速度最快的豪宅樓盤。

首開桃園金茂府開盤現(xiàn)場

首開桃園金茂府這一頓操作猛如虎之后，實(shí)際去化效果到底如何呢？網(wǎng)房數(shù)據(jù)清楚告訴我們，全盤226套房，目前僅剩最后20套在售，去化率高達(dá)91.15%。

首開桃園金茂府銷控表

6月第一波新豪宅項(xiàng)目開盤潮之后，緊接著第二波開盤潮也在9月底10月初到達(dá)戰(zhàn)場，這一次的去化戰(zhàn)績毫不亞于第一波。

9月26日，全市首家第四代住宅河西南中海江南玖序正式首開，推出了1、3、7、13一共4棟高層，共182套房源。

中海江南玖序首開樓棟示意

中海江南玖序?qū)@次首開一上來就信心十足，十拿九穩(wěn)，不僅推出了200㎡和270㎡兩款常規(guī)大平層戶型；同時(shí)還一并推出了275㎡和305㎡的兩款最大客廳挑高達(dá)6.6米的墅廳戶型。

中海江南玖序墅廳實(shí)景

10月中旬，中海江南玖序的首開戰(zhàn)果被公開，截止10月21日該項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽房源81套，攬金13億元，可算是初戰(zhàn)大捷了。

而網(wǎng)房銷控?cái)?shù)據(jù)更是為中海江南玖序的首開成績做出了背書，首開推出的182套房源，目前僅剩于72套在售，整體去化率60.4%。

中海江南玖序網(wǎng)房銷控

大校場的中信泰富九廬作為今年南京第二波豪宅開盤潮中的一員，首開成績也非常亮眼。

首開的項(xiàng)目10號(hào)樓64套房源，告國慶期間就已經(jīng)去化殆盡，當(dāng)天售罄。而網(wǎng)房數(shù)據(jù)也基本能與項(xiàng)目宣傳“對(duì)得上”，網(wǎng)房顯示10號(hào)樓目前認(rèn)購達(dá)到42套，成交20套。

中信泰富九廬10號(hào)樓銷控

值得一提的是，中信泰富九廬可能因?yàn)槭组_效果太好，已經(jīng)馬不停蹄的加推了，今天已經(jīng)成功領(lǐng)取了項(xiàng)目6號(hào)樓64套房源銷許，均價(jià)為52841元/㎡，甚至比首開項(xiàng)目均價(jià)還高出200元/㎡。戶型仍是125㎡3房和150㎡4房兩款產(chǎn)品。

中信泰富九廬二推6號(hào)樓位置

第二波新豪宅、四代宅推盤潮中，最令人意外的要數(shù)揚(yáng)子保利江韻瑧悅！沉寂了2年多之久的江核樓市，卻因?yàn)閾P(yáng)子保利江韻瑧悅的首開，有了逆風(fēng)翻紅的苗頭。

揚(yáng)子保利江韻瑧悅雖然沒有顯示網(wǎng)房銷控，但北哥本周前去項(xiàng)目實(shí)探的時(shí)候得知了首開去化數(shù)據(jù)，10月14日首開的2號(hào)樓12套143洋房，開盤當(dāng)天就告售罄；10月15日推出的3、6號(hào)樓105、115、117㎡三個(gè)面積段戶型，目前3號(hào)樓117㎡奇偶層戶型也基本售罄，僅剩24F的6號(hào)樓還有房源在售。

此外，據(jù)置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目最南面的1號(hào)樓洋房棟，雖然目前尚未正式開盤，但12套房源已經(jīng)被內(nèi)部預(yù)定。

如果說到此今年南京第二波新豪宅、四代宅開盤潮告一段落，那么第三波開盤潮馬上也要拉開帷幕了。其實(shí)無需多說，第三波開盤潮包括的項(xiàng)目名單基本已經(jīng)確定了，就是江心洲的賢坤花園GARGEN19和招商金陵序

最近江心洲上新豪宅賢坤花園GARGEN19已經(jīng)在各大媒體上大肆宣傳了，作為全國首個(gè)定制化豪宅，該項(xiàng)目的確是即將上市的節(jié)奏。

據(jù)說該項(xiàng)目采用邊開發(fā)邊銷售的模式，目前開放的項(xiàng)目示范區(qū)，已經(jīng)是全盤實(shí)景呈現(xiàn)的80%左右規(guī)模。

賢坤花園GARGEN19全盤只打造8棟8-10F的低密科技洋房，配備社區(qū)全景會(huì)所，游泳館健身房等設(shè)施，項(xiàng)目主力戶型面積只有198和252㎡兩種，卻可以按照客戶的個(gè)人、家庭參數(shù)條件，定制設(shè)計(jì)為2-5房，此外在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面，連家庭的收納方式、空間；廚房操作臺(tái)、衛(wèi)生間洗手臺(tái)的高度，家居風(fēng)格都可以按照客戶的要求進(jìn)行定制。

與此同時(shí)，10月24日晚，招商蛇口在南京涵碧樓酒店辦了一場“為人立新”的豪宅行業(yè)大會(huì)，會(huì)上介紹了第四代豪宅招商金陵序的更多項(xiàng)目細(xì)節(jié)，感覺也是即將上市的前宣。

除了之前已經(jīng)向市場釋放的全盤擬建7棟10-24F住宅，首層架空，戶戶有露臺(tái)，高層戶型150、175㎡，洋房戶型225㎡等項(xiàng)目“硬信息”以外。這次發(fā)布會(huì)釋放了招商金陵序更多項(xiàng)目細(xì)節(jié)。

如招商金陵序作為第四代住宅，不僅擁有戶戶皆有露臺(tái)的產(chǎn)品特點(diǎn)，而且在露臺(tái)的設(shè)計(jì)上也與眾不同！該項(xiàng)目露臺(tái)可以做到270°弧形轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，且露臺(tái)進(jìn)深可以做到3米。且露臺(tái)的錯(cuò)層挑高將達(dá)到6.5米，是普通陽臺(tái)的2倍。

招商金陵序單體樓棟效果圖

02.

南京樓市正在成功轉(zhuǎn)型升級(jí)！壓力給到剛需客，普通預(yù)算買房，全市可能只剩下最后3780套

6月底至今，隨著南京三波新豪宅、四代宅新項(xiàng)目的陸續(xù)推出，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高企的綜合性價(jià)比，以及背后高明的推盤思路，讓這些價(jià)格偏高的新項(xiàng)目一點(diǎn)點(diǎn)的占據(jù)了市場的主動(dòng)權(quán)，南京樓市正在成功的進(jìn)行著“產(chǎn)品”、“價(jià)格”等方面的全方位轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在這個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，新豪宅、四代宅逐漸變成了市場供應(yīng)的主力，而原先300、400萬總價(jià)的剛需、初改的續(xù)銷樓盤漸漸褪去了主角的光環(huán)，淪為配角。這個(gè)變化趨勢從克而瑞前三季度的市場報(bào)告中已經(jīng)可以看出端倪。

1-9月南京去化業(yè)績TOP10的樓盤中，新豪宅項(xiàng)目已經(jīng)占有兩席，且綠城華發(fā)金陵月華還以26.14億的去化業(yè)績奪得全市桂冠，桃園金茂府也以14.78億的業(yè)績占據(jù)第六位。

可以說新豪宅、四代宅開1-2次盤，產(chǎn)生的業(yè)績就等于剛需盤續(xù)銷1年的業(yè)績。后期隨著南京新豪宅、四代宅上市量越來越大，上榜項(xiàng)目將會(huì)越來越多，而原本上榜的剛需項(xiàng)目，將紛紛推出榜單。

這一份克而瑞市場報(bào)告更能說明問題，指出前三季度新上市項(xiàng)目之中，有6家樓盤，房源的套均總價(jià)超過了500萬。也就是說新房市場的供應(yīng)正在向高端化市場偏移，普通預(yù)算在300-500萬，且地段、配套尚可的剛需樓盤供應(yīng)將會(huì)越來越少。

其實(shí)別看南京在售樓盤很多，新房庫存也還在大幾萬套以上，其實(shí)很多都是“死庫存”，譬如江寧濱江、祿口、浦口橋林等等，這些遠(yuǎn)郊盤沒法自然去化，最終的結(jié)局就是前文說的那三種：用房票讓商品房定向安置、國企或地方ZF收購和以舊換新。

其實(shí)去掉這些遠(yuǎn)郊庫存不算，主城能夠選擇的剛需盤就非常少了，主要分布于大校場、雨核、軟件谷、江寧東山、城北燕子磯、新玄武等幾個(gè)板塊，現(xiàn)在就來盤點(diǎn)一下，這些板塊主力剛需盤加起來大概還有多少庫存。

首先是雨花軟件谷，大概還有630套左右

保利荷雨瑧悅

作為前三季度全市去化業(yè)績排名第四的熱銷盤，保利荷雨瑧悅是很多剛需客群想買的樓盤之一。作為總戶數(shù)1114戶，規(guī)劃建設(shè)8棟32F高層、2棟17F小高層的主城大盤，目前保利荷雨瑧悅后續(xù)庫存還剩下多少呢？

算上國慶前加推的17號(hào)樓在內(nèi)，整個(gè)保利荷雨瑧悅已已經(jīng)推出了7棟高層，僅剩下社區(qū)西北面的13、14、16號(hào)樓沒有推出，之前推出的7棟樓，1、2、4、5、10號(hào)樓已經(jīng)售罄，9、17號(hào)樓還剩127套房源未售，加上剩余未推3棟樓，保利荷雨瑧悅總庫存在511套左右。

保利鳳起云臺(tái)

整個(gè)保利鳳起云臺(tái)的剩余房源大概還剩余130套左右，且89㎡中間戶，中高樓層的房源基本售罄，剩余較多的僅為109和130㎡邊戶戶型。

偉星時(shí)代悅峰

今年前三季度偉星時(shí)代悅峰去化業(yè)績高達(dá)12.37億，排在全市第9，說明去化成績極佳，查看該案銷控表，已經(jīng)幾乎清盤，全盤僅剩5、6號(hào)樓有正常樓層房源在售，其余4棟樓只剩底層房源，總共可售僅剩最后52套。

再看雨核，還剩最后792套

銷冠盤萬科朗拾雨核，正在清盤，這個(gè)總戶數(shù)870戶的主城大盤，目前僅剩最后10套房源在售，主要集中在6號(hào)樓。

且因?yàn)橘u得太好，萬科朗拾雨核價(jià)格還漲了，目前收盤價(jià)賣到46230元/㎡，比之前的3.51萬/㎡均價(jià)起碼漲了1000元/㎡。

建發(fā)璞云一共規(guī)劃建設(shè)8棟高層住宅樓，全盤共876套房，目前7棟樓已經(jīng)推出（12號(hào)樓不可售），只剩余最后一棟5號(hào)樓尚未推出，按照推盤節(jié)奏來看，已經(jīng)是進(jìn)入尾聲。

已推出的7棟樓中僅剩8、13號(hào)樓有正常房源在售，其余樓棟基本售罄，加上未推的5號(hào)樓，建發(fā)璞云剩下的庫存應(yīng)該在232套左右。

在雨核板塊，華潤觀云潤府剩余的房源算是比較多的，該項(xiàng)目之前推出了5棟多層洋房、1棟高層，共384套房源，剩余未推出的房源大概在450套左右。

目前4、6、7、13號(hào)樓基本售罄，剩余在售房源+未推出的樓棟，總庫存應(yīng)該在550套左右。

再看大校場！別看大校場算起來超20家在售樓盤，其實(shí)目前真正主力在售的樓盤只有1個(gè)：中信泰富九廬，但該盤是豪宅，并不適合剛需客群入手，所以只能算剩余的3-4家平價(jià)盤，目前整體還剩418套庫存。

保利招商文璟和頌，經(jīng)過前三季度的連續(xù)熱銷，該案正在清盤，僅剩最后37套房源在售，且主要集中在8號(hào)樓小高層內(nèi)，以128㎡面積段戶型為主。

保利博雅和著，目前已經(jīng)推出9棟樓，僅剩最后1棟8號(hào)樓洋房棟尚未推出，推盤已經(jīng)接近尾聲。

算上目前未售房源+最后1棟未推出洋房，博雅和著總共剩余149套左右?guī)齑妗?/p>

金基新睿樾府全盤10棟樓，目前僅剩A8、B10兩棟小高層有房源在售，大概加起來132套。

華潤金陵中心，目前在售E1、2、3號(hào)樓、F1、2號(hào)樓23F以上房源，全盤庫存量在100套左右。

江寧東山目前還剩848套庫存

嘉和華府，該項(xiàng)目去化效果一直不錯(cuò)，今年3月初首開之后到目前，已經(jīng)推出11棟小高層，嘉和華府分為A、B兩個(gè)組團(tuán)，全盤一共只有18棟樓，半年多時(shí)間已經(jīng)推出超過60%的房源。

嘉和華府后續(xù)還剩余530套左右房源可售。

招商璀璨璟園，目前也正在清盤，全盤904套房源，目前還剩139套。

武夷七里湖山，目前10棟住宅樓全部推出，剩余179套在售。

城北燕子磯目前還剩余1060套庫存

標(biāo)桿剛需盤保利燕璟和頌，目前正在清盤，整盤1169套房源，目前僅剩65在售。

保利國貿(mào)璟上全盤規(guī)劃建設(shè)11棟29-32F高層住宅，目前推出5棟樓，后續(xù)還有6棟高層待推出。

后續(xù)可售房源+在售剩余房源，保利國貿(mào)璟上預(yù)計(jì)還剩余1000套房源可售。

新玄武目前僅剩招商局中心臻境一家樓盤在售，目前全盤還剩余122套在售。

這樣算起來，全市六大頭部板塊后續(xù)的普通預(yù)算房源庫存大概在3780套左右，今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對(duì)以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。