在當前的房地產舞臺上，二手房市場正以一種令人矚目的態勢迅速升溫。曾經新房市場的獨領風騷，逐漸演變為二手房市場的異軍突起。

一

市場的新熱點——二手房

以長沙為例，近幾年長沙二手房成交量持續攀升，市場活躍度遠超預期。從數據上看，2023年長沙二手房成交套數約4.38萬套，同比增長73%，呈現出強勁的增長態勢。

在需求端相對穩定的情況下，大量的二手房涌入市場，無疑會分散購房者對新房的關注度。

從長沙歷年住房市場一二手房成交規模變化來看，2024年二手房市占率達到66%，首次超過新房。二手房市場交易熱度的持續高漲，不斷沖擊擠壓著新房市場。

二

二手房火熱浪潮之下的

“不動產”項目

在二手房市場一片火熱的浪潮中，并非所有的二手房項目都能順勢而行。

盡管整體市場熱度高漲，但仍有一些項目陷入賣不動的困境。我們根據二手房交易數據，整理了長沙六區一縣有新增掛牌但去化艱難的小區情況。

據統計，長達180天掛牌后無人問津的二手房小區居然高達870個！從區域分布來看，其中23%的小區來自雨花區，其次為芙蓉區，占比18%。

除去本身掛牌量少的小概率事件，我們篩選近180天掛牌量大于5套，但是依舊沒有成交的小區，仍有147個。

同時間段，長沙六區一縣二手房住宅市場有1900個小區發生了交易，也就是說，無人問津的二手房小區占比大約在7.74%。

那究竟是什么原因讓購房者對這些小區望而卻步呢？

可以看到，這147個“不動產”二手房小區在區域分布上發生了較大變化。

其中長沙縣占比上升到了25%，且近一半為次新房小區。同樣望城區的16個“不動產”二手房小區中，次新房項目占比50%。

例如融創會展上東區、旭輝匯樾城、會展三潤城等小區，這些小區交付時間較短，房東對房子期望較高，部分房東在掛牌時沒有考慮到市場的波動和折舊因素，定價高于同區域的新房或者其他二手房，這使得購房者望而卻步。

同時，次新房與周邊相比，在價格上沒有明顯優勢，且或許在戶型設計、小區配套等方面卻稍遜一籌。例如，建筑新規下，新開發的項目可能在戶型上更加合理，得當率更高等。而次新房在這些方面可能無法與之競爭，同時價格又相近，導致購房者更傾向于選擇新房。

在岳麓區，“不動產”二手房小區中，40%為次新房，改善豪宅型小區占比則達到了30%。

像綠地麓湖郡、綠地·麓云國際、復地濱江金融中心、卓越洋湖晴翠等小區，目前二手房掛牌價普遍在300-600萬元/套，這類房流通速度本就較慢，總價超出了大多數普通購房者的承受范圍，目標客戶群體有限。

而且高端改善二手房交易涉及的稅費也相對較高，這些額外的交易成本進一步抬高了購房的實際成本，使得潛在買家在考慮購買時更加謹慎。

聚焦到雨花區，房齡在15年一年的老舊小區占比41%，次新房占比37%。但區域“不動產”二手房小區掛牌量TOP10中，有一半為次新房項目。

上榜的景環小區、QQ生活館、融橙上品均為老舊小區，且都位于雨花中心板塊。其中景環小區的建成年代遠至2000年以前，項目規劃已經嚴重脫節，且面臨著小區車位緊缺、物業管理差或者幾乎是沒有、電梯老化嚴重等各種安全隱患問題，可以說是沒有什么居住價值的老破小代表。

同樣QQ生活館雖然交通便利，配套完善，但是網絡上很多關于安全隱患的輿論，居住體驗不佳；融橙上品則是交通不便、安全隱患頗多。

作為長沙主城區域的核芯地段，老房子很多，想要細細挑選具備地段和配套優勢明顯，同時性價比高的二手房比比皆是。這些年限過久的老房子，需要投入更多的時間和精力進行翻新和維修，耗費一筆不小的資金成本，與其他房源相比顯然缺乏競爭力。

開福區和芙蓉區同樣作為老城區，那些成為“不動產”二手房小區也是以老舊小區為主，占比3~4成，其次為次新房，約3成左右。

整體來看，作為外圍遠郊的長沙縣和望城區，次新房去化緩慢一方面是受到周邊成熟區域二手房的市場競爭壓力，另一方面在價格、產品等方面也難以與新房匹敵。

岳麓區作為近年來重點發展區域，城市建面好，加上優越的自然環境、教育資源等，目前仍有大量的高端住宅小區在建。因此高端改善二手房源本身受眾群體面相對少，且受到多面競爭擠壓。

而長沙其他主城區，“不動產”二手房小區結構表現基本一致，以老舊小區為主，這類房源缺乏產品力，主要依靠價格和地段配套等驅動成交，對周邊的新房市場影響不會特別大。

順便延展說一下，在10月17日，住建部重磅發聲的房地產“組合拳”中，“兩個增加”中有一項就是將新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，采取貨幣化安置。那些群眾改造意愿強烈、安全隱患突出的項目更容易獲得政策支持。

政策解讀 | 住建部重磅發聲，房地產組合拳公布，長沙有望取消限售

隨著改造帶來的購房需求增加和市場關注度的提高，二手房的交易頻率可能會加快，市場流通性增強。一些原本交易周期較長的二手房，可能會因為需求的增加而更快地找到買家，縮短交易周期。

三

什么樣的價格

能讓“不動產”變身“火速變現”項目？

二手房相較于新房首先最大的優勢就是價格，尤其是新房市場在面積及單價同步上漲的背景下，對于許多首次置業者或者預算有限的購房者來說，二手房較低的總價可以減輕他們的經濟負擔。

我們按照同期掛牌量進行排序，這些“不動產”項目他們的掛牌價與周邊新房價格對比普遍沒有價格優勢，絕大部分還高于同期板塊新房均價。

“不動產”二手房小區中，掛牌量TOP10小區的掛牌價/板塊新房價系數均值達到了1.32，TOP20小區價格系數為1.18，整體近180天掛牌量大于5套但是依舊沒有成交的小區價格系數為0.95，幾乎不存在價格優勢。

而從長沙整體二手房價格來看，受限售限購等政策的放寬，近一年來長沙二手房掛牌量激增，多次經歷市場拋售潮。市場競爭加劇下，部分賣家為了盡快促成成交不得不降價銷售。二手房均價在過去一年中震蕩下行，一二手房價差持續擴大。

合理的定價是吸引潛在購房者關注的重要因素

那究竟什么樣的價格能脫穎而出呢？

通過數據整理我們發現，2024年以來，掛牌僅1天就能成交的“火速變現”房源有268套來自205個小區。

其中TOP10小區有7個來自城市遠郊望城區，作為掛牌量大區，望城區的換房置業需求高企，這些能夠“火速變現”的二手房源與板塊新房價格系數在0.63-0.85不等。

而位于核芯地段的二手房，老舊房源較多，想要快速達成交易，折價系數可能要更低。

例如上榜的航天大院小區折價系數僅0.46，坐落于梅溪湖一期。小區雖然建成于1990年，但臨楓林三路主干道，交通便利，距離地鐵2號線梅溪湖東站不到800米，周邊配套成熟，加上親民的價格促成了房源快速成交。

同樣位于雅塘井灣板塊的上海城小區，建成時間2003年，小區交通便利，周邊配套設施齊全，周邊有韶山南路小學、長沙市雨花實驗小學、和長沙外國語學校等，教育資源豐富。0.59的折價系數能夠吸引眾多剛需或陪讀需求的購房者。

湘江世紀城作為近郊大型社區，建成年代在2010年左右，交通便利，臨近地鐵1號線，教育配套上有兩所小學（清水塘二小、清水塘江灣小學）和北雅中學加持，教學質量有保障，自帶大型購物中心。二手房折價系數約0.71，與長沙市內一些核芯區域或優質學區房相比，價格相對較為親民，具有一定的性價比。

想要快速成交，賣家需要對市場有清晰的認知，能夠根據房屋的實際情況，如房齡、戶型、裝修程度、周邊配套等因素來合理定價，甚至略低于市場預期。

來源/克而瑞湖南