“只有當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道是誰在裸泳。”

只有當(dāng)狂熱的樓市退燒后，才知道哪些樓盤是真正的好樓盤，哪些是被炒作起來的網(wǎng)紅盤。

廣州樓市，經(jīng)過一輪降溫后，與三年前相比，中心區(qū)二手房價(jià)降幅多數(shù)在20%-30%之間，郊區(qū)由于地理位置原因，降幅更大，多數(shù)達(dá)到30%-50%。

在經(jīng)濟(jì)市場大環(huán)境下，這些房價(jià)的變動(dòng)因素是由二手房本身的區(qū)位、配套、產(chǎn)品所決定的。

最近，樓主在朋友圈見到一條關(guān)于保利天悅的信息。自稱最有性價(jià)比的一套房，面積376㎡，總價(jià)6680萬，折算單價(jià)17.8萬/㎡。

大面積一直是保利天悅較為抗跌的戶型之一。

無論市場如何波動(dòng)，我自“巍然不動(dòng)”。

如果上面的朋友圈信息，不是最終成交價(jià)，不能作為參考，那最近保利天悅成交的一套285㎡四房就可以說明這個(gè)問題，其成交總價(jià)4600萬，折算單價(jià)約16萬/㎡（數(shù)據(jù)源自@樓哥幫買房）。

對比近兩年同等面積的成交記錄，2023年2月一套房源成交單價(jià)約18萬/㎡，相比今年10月的成交單價(jià)約16萬/㎡，降幅11%，對比中心區(qū)其它二手房，可謂抗跌產(chǎn)品。

不過由于基數(shù)大，跌11%已是550萬，相當(dāng)于近郊一套改善房的價(jià)格。

2020-2021年是市場公認(rèn)的廣州樓市最狂熱時(shí)期，廣州中心區(qū)和郊區(qū)的房子無一例外都經(jīng)歷了這股熱潮。

當(dāng)時(shí)一天一個(gè)價(jià)，現(xiàn)在回頭想都不可思議，還有人追高買入。

保利天悅也是在這個(gè)時(shí)期暴漲起來的，近兩年大面積成交單價(jià)則較為穩(wěn)定。

但凡事都有例外，保利天悅小面積戶型掛牌價(jià)也有12萬/㎡的房源，畢竟小面積都是不望江的。

稀缺資源才是保利天悅的王牌，單價(jià)相差4-6萬/㎡屬于正常，能買得起5000萬房子的人也只是塔尖的少數(shù)人。

說到降價(jià)，樓主朋友圈也有另外一條信息，保利天悅303㎡，總價(jià)3380萬，折算單價(jià)11萬/㎡。大面積比小面積單價(jià)還便宜，有這么筍嗎？深入了解這套房源位于低樓層。

大家都知道，低樓層的房子除了采光通風(fēng)都不好，不要說望江，馬路上的樹就有得看。所以，你花3000多萬買套暗房，完全沒必要吧。

保利天悅是廣州有名的江景豪宅社區(qū)，堪稱豪宅中的航母。該項(xiàng)目總占地達(dá)到75萬㎡，總建筑面積185萬㎡，建設(shè)22棟18-43層洋樓。

從2009年底價(jià)拿地，中間歷經(jīng)三年，到2012年3月首推產(chǎn)品。保利天悅均價(jià)從最初的開盤均價(jià)2萬+/㎡，到2016年的5萬+/㎡，再到2020年的近10萬+/㎡，房價(jià)翻了5倍以上。

保利天悅

保利天悅一路高歌，是板塊內(nèi)缺少競爭樓盤，但自琶洲南TOD項(xiàng)目在2022年推出后，保利天悅小面積受到了挑戰(zhàn)。后來接連推出的琶洲樾、琶洲樾·華樾又在保利天悅的身上割了一刀，分流其客源。

今年拍出的南方面粉廠地塊一經(jīng)推出，高總價(jià)及新規(guī)130%使用率，引起市場關(guān)注。關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)然也包括有意向買入望江產(chǎn)品的豪宅買家。

在經(jīng)濟(jì)市場上，沒有誰是常勝將軍。

保利天悅的樓齡在逐漸變大，受到新規(guī)產(chǎn)品的沖擊，總有一天，后浪推前浪，老產(chǎn)品會(huì)被新產(chǎn)品所代替。

但有一點(diǎn)可以肯定的，稀缺資源不會(huì)消失。