導語

隨著現房銷售試點支持性政策不斷加力，房地產銷售模式將逐漸完成由預售制向現售制的過渡。

2024年前8月，全國商品房現房銷售面積占比升至26%，近期住建部明確提出要有力有序推進現房銷售，同時現房銷售是房地產發展新模式的題中之義。現房銷售如何推進？各地出臺了哪些支持性舉措？

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現房銷售是發展新模式的題中之義，前8月全國商品住宅現房銷售占比升至26.4%

9月26日，中央政治局會提出要抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。事實上，現房銷售正是發展新模式的題中之義，在8月23日的新聞發布會上，住建部領導就闡述過新發展模式內涵，其中就包括，要有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。

今年前8月我國現房銷售占比升至26.4%，較2021年的低點增長16個百分點。根據國家統計局數據，近10年來，我國商品住宅現房銷售比例先降后升，2015年-2021年，現房銷售占比由23%逐步回落至10%，2022年開始，由于交付爛尾事件頻出購房者對現房偏好增加，疊加市場轉冷不少項目從預售賣到現售，現房銷售占比開始觸底反彈，2024年1-8月，全國商品住宅現房銷售面積達到1.34億平方米，占總銷售額的比重升至26.4%，較2023年全年增長7.7個百分點。

從價格情況來看，現房銷售價格整體低于期房價格，2024年前8月，商品住宅期房的銷售均價為10984元/平方米，現房銷售均價為8463元/平方米。這主要是因為，大部分的現房房源是因為在期房時期滯銷房源和尾盤，最終轉為現房降價銷售的，而并非是開發商主動選擇以現房形式銷售。

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30省市表態、18城實質性支持，涉及土拍、公積金、融資、稅費、審批手續等方面

2024年以來，全國至少30個省市發布推進現房銷售試點相關文件，深圳、鄭州等在今年首次推出了現房銷售地塊，邵陽、營口、湘潭、海東等4城更是明確表態將向現房銷售過渡，比如營口從2025年1月1日起，對新掛牌土地的項目、已供地未辦理施工許可的項目，全部實行現房銷售。

泉州、江門等18個城市推出實質性支持舉措，主要可分為以下幾方面：

第一，現房銷售項目緩繳土地出讓金。比如贛州明確規定，成交土地自合同簽訂之日起繳納50%出讓價款，對實行商品房現房銷售的項目，剩余土地出讓金繳納期限可延長至一年。

第二，購買現房公積金貸款額度上浮。比如泉州，對使用住房公積金貸款購買新出讓房地產用地一手現房銷售商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮5萬元；購買一手現房銷售全裝修商品住宅的，公積金貸款額度在最高額度基礎上上浮10萬元。

第三，給予現房銷售項目融資支持。比如衡陽鼓勵商業銀行按市場化、法治化原則提高現房銷售項目開發貸額度，延長開發貸期限、降低開發貸利率，對現房銷售項目購房業主的首套按揭優先受理、優先審批。

第四，緩繳免繳部分規費稅費。比如上饒明確針對試點新推出的現房銷售項目，競得人可申請延期至取得現房銷售備案前繳納城市基礎設施配套費。邵陽對實行商品房現房銷售的開發企業依法依規落實稅費優惠政策。

第五，支持一手現房帶押過戶。比如北海全市范圍內已辦理新建商品房現售備案、首次登記和抵押權設立登記的新建商品房，經商品房交易雙方、抵押權人協商一致，可辦理商品房買賣合同網簽備案及一手現房帶押過戶。

第六，簡化現房審批驗收程序。比如萍鄉優化完善現房銷售的工程建設項目審批、驗收備案等制度，壓縮項目開工、驗收時間，提高項目開發、上市效率。

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供給側降本增效、需求側支持引導，推進住房銷售制度由預售向現售轉變

綜上所述，推進現房銷售試點，各地推出一系列支持性舉措。相比之下，供給層面的支持更多，比如給予融資支持，以期降低現房開發的資金成本，減輕開發商財務負擔和現金流壓力，以此提升房企現房開發積極性，簡化審批手續、規費稅費減免、允許規劃調整、支持帶押過戶等，則可以加快現房項目從拿地到開發建設再到入市的進程，并提升現房產品市場競爭力。需求端則以公積金政策傾斜為主，以此激勵購房者選購現房產品。

我們認為，隨著現房銷售試點支持性政策不斷加力，試點范圍持續擴大，在土拍階段就明確實行現房銷售的地塊占比將持續增加，房地產銷售模式將逐漸完成由預售制向現售制的過渡。目前絕大多數的現房銷售試點項目還在建設施工階段，鑒于從拿地到竣工通常需要2至3年的時間周期，可以預見，到2026年左右，將迎來現房試點項目的集中入市高峰期。屆時，現房銷售在市場中的占比預計將進一步增加，為購房者提供更多即買即住的選擇。

（來源克而瑞研究中心）