大家好，我是蘇北哥！臨近月底，想不到南京樓市一天之間便風云變幻！昨天北哥前往江北核中核揚子保利江韻瑧悅項目實探時，聽到一個大消息，置業顧問稱，有條件的話趕緊買房，因為最近降息，馬上可以享受2.7%的低息房貸優惠了。

當時北哥聽得一臉懵！很清楚，這位置業顧問的消息引源是來自10月21日YH最新發布的LPR調降25個基點的新聞?？僧斕觳皇怯薪K監委的規定，商貸利率不得低于2.95%嗎？這個“最低2.7%的商貸利率”到底是怎么回事？是謠傳還是確定性的消息！

01.

LPR調降25基點后，南京各大銀行最新商貸執行利率出爐！

面對這位置業顧問的建議，北哥馬上表示質疑：“不是說南京商貸利率規定了不能低于2.95%，怎么可能降低到2.7%？”，但對方的回答非常堅定，不像是空穴來風，難道是北哥信息滯后了？探盤回來之后，北哥立刻查詢了相關資料和消息。

原來事情是這樣的！

本月21日，YH最新一期LPR數據公布以后，江蘇監委的“最低利率下限”規定也落地了，兩個方面這次幾乎是同步執行的。根據有關媒體咨詢銀行南京得到的最新消息，南京地區的銀行幾乎在執行10月份3.6%的LPR數據的同時，也上調了銀行加點，原本LPR-90BP的商貸利率計算公式，被調整為LPR-65BP，LPR降低了25個基點，銀行加點上調了25個基點，完美實現了“對沖”。

目前南京六大行最新首套、二套商貸利率被確定在2.95%，但有個別銀行稱視客戶資質和購買樓盤，最低利率可降至2.9%

很多人看到這個消息之后，第一時間感嘆，10月份LPR調降25個基點，簡直降了個寂寞。為什么銀行的商貸貸款利率一定要守住2.95%這個關口？有什么特殊目的嗎？未來新發商業房貸利率到底會不會降到2.95%以下，讓新購房人享受更低的利率？

其實針對這一連串的靈魂發問，北哥是有成熟和獨立的觀點的。首先必須挑明，未來商業房貸利率肯定會低于2.95%，目前守住這個“關口”，分析起來主要原因有三個。

第一：此次LPR下調涉及到存量房貸與新發房貸兩個方面，而且本輪存量房貸利率調降包含首套和二套，惠及全國5000萬家庭，1.5人口，平均每年將減少家庭支出利息總額在1500億元左右，這么大金額的利率調整，銀行端的壓力偏大，只能先顧一頭，讓存量利率先調。

第二：之所以說未來新發房貸會降到2.95%以下，還有一個重要原因是未來LPR數據還有不小的調降預期空間，有相關專家預測，未來大概率還有70-80個基點的降息幅度。且目前國內有不少城市的新發房貸利率都已經低于2.95%，繼續下調的趨勢不可阻擋。

第三：商貸利率與公積金利率的博弈！今年517YH三道利箭ZC將公積金利率進行了大幅調整，首套公積金利率房貸利率5年期以上已經調整到了2.85%，然而這似乎仍趕不上各地商貸利率的調整步伐，蘇州商貸利率已經降到了2.85%；成都降到了2.75%；廣州首套、二套商貸利率已經降到了2.89%。相對而言，公積金房貸的低利率優勢正在快速消失！而恰恰“公積金”又是救市ZC的利器。

所以綜合以上判斷，想讓商貸利率全面突破2.95%關口，唯一的可能就是公積金房貸利率先調降，有關方面最新的消息已經傳來了，據說公積金利率近期會再次下調至2.6%！如果真能成行，那么商貸利率調整到2.95%以下，也就是分分鐘的事兒了！

說實話，此次YH下調LPR數據25個基點，最爽的就是兩類人。第一類就是存量房貸還貸人，明天（10月25日）將統一調整為LPR-30BP，也就是3.9%；明天1月1日重新結算日之后，直接就降到了3.3%

第二類人，在本月21日前和銀行簽訂貸款合同，并已下款的買房人。因為銀行加減點在已簽訂的合同中是不可變更的，而LPR數據重新定價日便可自動調整；也就是說明年1月1日之后，這批買房人將按照原來的LPR-90BP利率執行，也就有2.7%商貸利率。

這批購房人也算是在ZC夾縫中，目前唯一可以享受到2.7%低利率的一批幸運兒。

再來說說最新南京樓市的網傳ZC。

據說，南京接下來將落地一批全新的樓市刺激ZC，目前正在醞釀中。首先是限售有可能放開，10月中上旬，全國刮起了一場解禁限售的旋風，深圳、重慶、成都、河南、山西太原、福建廈門等等都在不同程度的解禁限售，大勢不可阻擋。

這回終于輪到南京考慮了。據說南京解禁限售的ZC包括兩個方面的內容：第一，“賣舊買新”可以解除3年限售，也就是說您打算買新房或者二手房，只要簽訂購房合同后，原來名下房產即使在3年限售期內也能隨時出售（其實這個版本和之前眾多城市出的ZC類似）。

第二，對于二孩及以上家庭，明顯有3年限售期內房產，也可以立馬解禁，掛牌出售！很明顯這也是加速置換鏈運轉。

除了限售解禁以外，網傳南京江寧、江北、雨花、鼓樓、秦淮、建鄴6區將在年底前給予不同程度的購房補貼。

以上是目前南京各區正在執行的購房補貼ZC，至于后續購房補貼ZC將會如何加碼，值得關注，不過這些僅為網傳消息，僅供參考！

02.

年底“沖鋒號”已經吹響！最高總價減200萬，一批樓盤開始沖刺

可以肯定的是從9月底至今，這一輪救市ZC的力度空前，且從ZY到地方，這次的執行速度還非常快，就連南京這種中庸派都已經在考慮“解禁限售”的具體措施，可見此次救市的力度之強。

一組數據暴露了背后的真相和底層邏輯！國家統計局近日公布了前三季度的經濟數據，國內生產總值(GDP）的初步核算結果出爐：今年三季度GDP絕對額為33.291萬億元，同比增長4.6%；前三季度GDP絕對額為94.9746萬億元，同比增長4.8%。

而今年全年GDP增長目標是5%，越靠近年底，“保5”重任則顯得愈加迫切。目前已經很清晰了，如果在今年年底要實現全年GDP增長5%，那么今年四季度的GDP環比增長目標必須要在10.2%，可謂任務艱巨。

已經有媒體和機構坦言了，這個增長目標，必須要房地產來拉動，如今雖然樓市下行已有3年，但房地產業仍然是占據GDP“6%”左右的支柱型產業。有人就分析了，這也就是為什么今年924開始，ZY多部門祭出“史詩級”救市ZC的關鍵所在。

隨著GDP“保5”ZC的臨近，四季度樓市的發展方向可能也會發生重大改變，除了原本既定的“大舉推出四代宅、新豪宅”；“做高房價、提振市場信心”以外，多地還將掀起新一輪的新房降價、打折潮，以刺激購買力釋放。

“說時遲那時快”，南京四季度新房打折潮已經率先拉開帷幕了！

南京本土房企金基集團打響了本輪新房降價潮的第一槍。旗下7家在售樓盤聯合給出重磅優惠、折扣，優惠幅度最高的一家金基樓盤甚至總價直減100萬，力度驚人。

金基的7家優惠樓盤分別是金基瞻月府、金基璟樾府、金基新睿樾府、金基璞悅雋園、金基山川江樾、金基雅玥和亞東金基暄樾，涉及老城東、大校場、江核、雨花岱山和江北大廠6大板塊。

金基7盤聯動優惠活動

此次金基7個優惠樓盤之中，讓利幅度比較大的有6家，其實仔細查看其中一些金基樓盤的去化情況，發現其實庫存壓力并不是很大，比如老城東豪宅金基瞻月府，全盤整體246套房源，目前僅剩下12套房源，分別位于B5、6、10、13號4棟樓當中。

金基瞻月府實景

當然了這次金基瞻月府愿意自降100萬總價出售，專門針對的是底躍房源，按照目前項目銷控表來看，目前可售的底躍房源最多只剩7套，金基完全可以留著慢慢去化。

金基瞻月府僅剩最后12套房源在售

再比如大校場的金基新睿樾府，此次拿出171㎡工抵房88折的優惠方案，要知道新睿樾府的171㎡的原來總價是955萬，打88折，就是875.6萬，一下子優惠了近80萬，折扣力度不低了！

金基新睿樾府實景

實際看下金基新睿樾府的銷售狀態，其實該項目也已經是尾盤狀態了，去化壓力也不是很大。全盤9棟樓已經全部推出，且其中7棟樓基本上已售罄，只剩A8、B10號兩棟小高層有房源在售。

新睿樾府A8、B10樓棟銷控

還有大校場的中北金基璞悅雋園，作為小體量樓盤，璞悅雋園僅有2棟住宅樓，全盤只有178套房源，且目前已經去化了142套房源，去化率高達79.7%。

中北金基璞悅雋園銷控

且目前中北金基璞悅雋園已經加入了以舊換新，最后43套房源完全可以慢慢去化，可沒想到的是，此次該項目卻給出了大手筆優惠，銷許均價46822元/㎡（另有3500元/㎡裝修包），如今折后價格僅29961元/㎡，幾乎上打了對折。

為什么這些金基在售項目幾乎接近尾盤銷售狀態，還要大力打折、給優惠，可能就是要表明一個態度，南京樓市的今年四季度新房打折、優惠潮要來了！記得今年3月，首輪新房打折優惠潮就是從大校場打響的，當時云錦四季從5萬+/㎡銷售單價，直接打77折，降到了3.6萬/㎡，難道這次降價潮又要從大校場開始了嗎？

除了金基，最近南京多家樓盤祭出全新的打折、優惠方案，最高總價減200萬，力度驚人。

雨核

標桿在售項目建發璞云，打出特價房總價立減63萬的優惠。

目前建發璞云8棟高層僅剩最后1棟沒有推出，在售主力戶型為99、106、115、129㎡共四種戶型，按照之前45948元/㎡的銷許均價，建發璞云的戶型總價區間為443-625萬，目前折后為417-575萬，普降26-50萬左右，特價房減63萬，按照99㎡起步戶型計算，折后單價僅3.83萬/㎡。

華潤置地云上潤府之前銷許均價為39352.95元/㎡，目前折后為3.4萬/㎡上車，108、141、171㎡三款戶型，總價區間為367-582萬左右。

城北

鼓樓幕府創新區新盤能建博悅府，最近也祭出優惠。

項目在售89、115㎡兩款三房，按照之前43622元/㎡銷許均價，總價區間在385-521萬之間，目前特價房立減48萬。

燕子磯保利國貿璟上，最近起步總價再降，為249萬上車

目前項目在售89、99、102、115、129㎡，按照之前37200元/㎡的銷許均價，起步總價為332.34萬，如今降至249萬，降價幅度擴大到83萬左右。

燕子磯尾盤保利燕璟和頌，近期也推出特價房，部分房源總價降60萬左右，項目戶型89㎡起步，之前296萬總價左右。

大校場

華潤金陵中心目前尾盤在售，出售項目E1、2、3號樓23F以上房源，主力在售戶型106、118、135㎡3款。

按照之前4.6-4.7萬/㎡銷許均價，項目起步總價為498萬上車，目前起步總價降到420萬，降價幅度達到78萬之巨。

保利博雅和著目前10棟住宅僅剩最后1棟洋房沒有推出

項目113、130、143㎡戶型均有在售，按照之前銷許均價55533元/㎡，起步總價為640萬，目前特價房最高減137萬。

保利招商文璟和頌目前已經是尾盤銷售狀態，僅剩A8、A9號樓有正常樓層戶型在售

主力在售129㎡3房戶型，原本總價在703萬左右，目前特價房立減80萬。

大校場豪宅偉星譽景府目前僅剩2號樓樓王棟在售，主力戶型196㎡4房。

項目之前銷許均價55178元/㎡，目前最低4.6萬/㎡，降價幅度在1萬/㎡左右。

雨花軟件谷

上半年銷冠盤保利荷雨瑧悅，目前也祭出大幅度優惠。

目前項目主力在售9號、17號樓，戶型89、99、104、112、128㎡，3房4房兼備，之前99㎡3房銷許總價432萬，目前特價房立減96萬，在336萬左右。

隔壁的保利鳳起云臺優惠幅度也很大，目前主力在售89、100、108㎡三款3房，總價區間360-447萬，目前最高減102萬

南站

在售樓盤悅著九章目前小高層、洋房均有房源在售，小高層戶型97、118㎡3房；洋房137、140㎡4房，總價區間439-689萬。

目前特價房最高總價減145萬。

城東

現房銷售項目鐘山峰景目前也有大幅優惠推出。

項目目前在售118、128、143、170㎡4款面積段戶型，原先總價555萬起步，目前優惠最高總價減202萬。

江核

核中核中鐵建花語天境，目前祭出大幅優惠，主力在售143、168㎡兩款科技四房，原本總價567萬起步，目前特價房立減100萬。

保利揚子萃云臺目前在售105、114、128、142㎡4款戶型之前起步總價為417萬，目前總價322萬起。

江核青奧的中海觀江樾目前主力在售110-142㎡面積段戶型，之前總價區間為375-485萬，目前所有戶型打72折，降至280萬起步。

又一輪打折、優惠、降價潮開始，需要了解更多樓盤打折信息的粉絲可以掃描下方二維碼，私信北哥咨詢！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。