最高法院：帶租拍賣抵押財產，可以嗎？

審查抵押與租賃的先后關系，在案證據證明抵押在先時租賃不能對抗抵押，抵押財產拍賣前可將影響影響抵押權的租賃關系除去。

閱讀提示：在抵押擔保中，可能會出現抵押人將抵押財產出租給案外人的情形，后續各方當事人可能在實現抵押權的過程中因帶租拍賣事宜發生爭議。在這種情況下，法院如何認定抵押財產的處理方式？抵押財產上的租賃關系是否應當滌除？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高人民法院處理的一起涉抵押合同糾紛案件為例，與各位讀者分享最高人民法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

抵押權設立后抵押財產出租，對抵押權的實現有影響的，應將抵押財產上的租賃權除去后進行拍賣。

案件簡介：

1.2015年8月25日，寶某商行與某電氣公司簽訂借款合同、最高額抵押合同，約定某電氣公司以其名下的某房地產為寶某商行對其享有的債權提供抵押擔保，未經寶某商行同意，某電氣公司不得處分該抵押房產。同日，該房產辦理抵押登記。

2.2015年9月25日，某電氣公司與某服務公司簽訂租賃合同，約定將涉案房產租賃給某服務公司使用，期限為2015年9月25日至2033年9月24日。

3.2018年6月25日，寶某商行與某電氣公司等之間的金融借款合同糾紛案，經揚州仲裁委員會裁定，某電氣公司償還寶某商行750萬元債務本金及利息，不能按期足額履行還款義務時，寶某商行以涉案房地產變價款優先受償。隨后，因某電氣公司未履行還款義務，寶某商行向江蘇省揚州市中級人民法院申請強制執行，揚州中院受理后出具（2018）蘇10執273號執行裁定，帶租拍賣涉案房地產。

4.寶某商行不服，向揚州中院提出異議，認為抵押先于租賃，租賃關系不得對抗已登記的抵押權，帶租拍賣涉案房地產根本不可能成交，嚴重影響其抵押權實現，要求撤銷該裁定、去除涉案房地產上的租賃關系。

5.2019年6月17日，揚州中院認為，抵押先于租賃，帶租拍賣抵押財產已損害抵押人的合法權益，寶某商行的異議成立，裁定撤銷273號執行裁定書。

6.某服務公司不服，向江蘇省高級人民法院提出申請復議，認為揚州中院執行異議程序未及時告知其是否同意延期聽證導致其未能參加聽證，系程序違法，其在涉案抵押權設立前已承租涉案房地產，該租賃關系已經另案執行裁定書認定，揚州中院作出的異議裁定錯誤，要求撤銷該異議裁定。

7.2020年5月15日，江蘇高院認為某服務公司未提交書面租賃合同及其已繳納租金的付款憑證證實其租賃關系，作出執行復議裁定，駁回某服務公司的復議申請，維持原裁定。

8.某服務公司不服，向最高人民法院提出申訴，認為揚州中院執行異議程序違法，對其租賃事實認定錯誤，其自成立時就已承租涉案房地產，要求撤銷揚州中院的執行異議裁定書、江蘇高院的執行復議裁定書，帶租拍賣涉案房地產對寶某商行擔保物權的實現無影響。

9.2021年12月24日，最高法院裁定駁回某服務公司的申訴。

案件爭議焦點：

抵押財產的承租人主張帶租拍賣抵押財產不影響抵押權的實現，如何認定抵押財產的處理？

法院裁判觀點：

最高法院認為，本案焦點有二：一、揚州中院的異議審查程序是否違法；二、揚州中院除去租賃拍賣案涉房地產是否違法。

一、聽證程序不是異議案件的必經程序，揚州中院已向某服務公司依法送達了聽證通知，該公司當天才提交延期聽證申請，且其理由不屬于應當準予延期聽證的事由，揚州中院不存在程序違法的情形。

最高法院認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第十二條的規定：“人民法院對執行異議和復議案件實行書面審查。案情復雜、爭議較大的，應當進行聽證”。

因此，聽證程序并不是審查異議、復議案件的必經程序。對于案情復雜、爭議較大的案件，應當進行聽證。本案異議程序審查時，揚州中院已依法提前向某服務公司送達了聽證通知及傳票，告知其聽證時間和地點，該院在聽證當天才收到某服務公司延期聽證申請，且其以法定代表人出差為由申請延期聽證，不屬于法定應當準予延期聽證的事由，揚州中院異議審查程序并無不當。

二、某服務公司未能舉證證明其主張的租賃關系，現有證據只能證明租賃在涉案抵押之后，該租賃權已影響涉案抵押權實現，應予以除去，揚州中院將其除去后進行拍賣并無不當，某服務公司可另行主張新建建筑的損失。

最高法院認為，根據當時適用的《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

該條規定精神被《中華人民共和國民法典》第四百零五條予以吸收采納，規定，“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響”。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(2020年修正)第二十八條規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

根據上述規定，抵押權設立后抵押財產出租，且對抵押權的實現有影響的，執行法院依法有權將租賃權除去后進行拍賣。

某服務公司主張其在抵押權設立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期間一直實際租賃案涉房地產，但并未提交其與某電氣公司在此期間所簽訂的相應期限的書面租賃合同及與之相對應的付款憑證，其所提交的某服務公司與某電氣公司、明九紅之間在2011年至2015年注明用途為“借款”和“往來款”的銀行轉賬流水單、《企業住所(經營場所)使用證明》、轉租合同等證據亦不足以證明某服務公司在該抵押權設立前系因租賃關系而實際占有使用案涉房地產。

同時，某服務公司與某電氣公司于2015年9月25日簽訂的書面租賃合同載明，鑒于某電氣公司資金困難，且對某服務公司墊付的資金不能歸還，某電氣公司愿意將屬于自己土地及地上建筑物租賃給某服務公司使用。因此，某服務公司所稱上述租賃合同系對之前租賃情況的延續和階段性明確的主張不能成立。

即便如某服務公司所稱，該公司與某電氣公司存在租賃關系，在寶某商行與某電氣公司設立抵押權時，某電氣公司與某服務公司系同一個法定代表人，無證據證明該事實已向寶某商行如實披露，寶某商行相對某服務公司而言亦具有善意。本案中，案涉租賃合同簽訂時間是2015年9月25日，而抵押權設立時間是2015年8月25日，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，且對抵押權實現已產生影響，揚州中院除去租賃拍賣案涉房地產并無不當。關于某服務公司在案涉土地上新建廠房等設施的歸屬及損失，可依法另行主張。

綜上所述，最高法院認為某服務公司的申訴不成立，裁定駁回其申訴。

案例來源：

人民法院案例庫：《某某農商行與甲公司、明某執行監督案》[案號：（2021）最高法執監39號][入庫編號：2023-17-5-203-012]

實戰指南：

一、建議當事人現場核查財產的狀況、要求相對人出具相應的權屬證明材料，并在書面合同中通過“聲明和保證”“賠償責任”等條款內容減少后續自身權益受損的風險。

本案在案證據顯示，某服務公司在涉案房地產的抵押權設立之后才承租，其租賃權不能對抗在先設立的抵押權，因此在抵押權人通過法院拍賣的方式實現抵押權時，其要求帶租拍賣、無須滌除租賃關系的主張未獲法院支持，也即，財產的承租人有可能面臨租賃期內財產被拍賣、自身租賃目的落空的狀況。

在此，首先，我們建議類似情形的承租人，在決定租賃之前，核查擬租賃財產的實際狀況，尤其是權屬狀況、擔保情況等等。其次，我們建議類似情形中的擔保權人，在擔保人以其財產提供擔保之前，應注意核查該財產的實際狀況。尤其是不動產，應到不動產所在地址實際探查，方便核實是否存在他人租賃在先的情形。無論是承租人還是抵押權人，都務必記得要求財產的所有權人或者管理人出示權屬證明（包括所有權憑證、擔保物權登記證明材料等等）。

在掌握財產實際狀況之后，當事人在協商擬定書面合同內容時，才能更好地通過合同條款盡可能全面地規避風險、保障自身權益。我們建議，當事人通過書面合同中的“聲明與保證”“賠償責任”等條款為自身權益受損情形下主張相對方賠償或者補償設計可行方案。比如，可以約定“出租人保證此房產未設立抵押權”“出租人聲明此房產上已設抵押權，具體如下：......”“如果此房產須拍賣以實現他人抵押權，影響承租人使用的，出租人應賠償或者補償......”等內容。

二、建議租賃關系中的當事人留存好書面租賃合同、租金繳付證明、占有租賃物的證明材料。

在先的《物權法》施行時，滿足“租賃先于抵押設立”的條件，“抵押不破租賃”便成立?，F行的《民法典》施行后，同時滿足“租賃先于抵押設立”“占有已移轉”雙重條件的，“抵押不破租賃”才成立。為避免自身租賃關系受在后形成的抵押權的影響，承租人應當留存好相應的事實憑證。

本案中，某服務公司主張自身在2008年設立之時就承租涉案房地產，并提供其與某電氣公司、明某（2015年9月22日之前兼任某服務公司的法定代表人及股東、某電氣公司的股東）之間的銀行流水（用途注明為“借款”“往來款”）、有關部門2008年出具的《企業住所（經營場所）使用證明》以及轉租合同，這些證據，都不足以證明其在涉案抵押權設立前實際租賃并且占有涉案房地產，不符合法定的“抵押不破租賃”的情形，可見某服務公司提供的證據不充分。

在此，我們建議，租賃關系的當事人最好是簽訂書面租賃合同，在支付租金時通過銀行轉賬的方式并附言“某年/某季度/某月租金”，或者要求出租人出具收據，同時應當適時留存實際占有租賃物的憑證，比如定期拍攝使用租賃物的視頻供留存。

此外，如果涉訴，承租方提交類似本案《企業經營場所證明》的書面材料擬證明租賃事實時，對方當事人可以明確質證其關聯性、證明目的，僅憑經營場所只能說明經營場所是某處，而無法證明該處房產系承租人租賃而來。

三、帶租拍賣必然影響到競買人的意愿，建議類似情形中的抵押權人及時提出去除租賃關系后拍賣的異議、申請等。

本案中，寶某商行在法院出具帶租拍賣涉案房地產的執行裁定之后，及時向該法院提出執行異議，結合剩余租期預測將來受讓人的收益，主張如果該房地產帶租拍賣，受讓人不可能在原租賃關系中的剩余租期內取得租金收入，嚴重影響拍賣的成交可能性，嚴重損害抵押權人的抵押權，要求去除原租賃關系之后再將涉案房地產進行拍賣。該異議獲法院支持。

在此，我們建議，類似情形中的抵押權人，結合自身抵押權實現的可能性、客觀障礙，及時向法院提出相應的異議或者申請。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，高級企業合規師，畢業于中國社會科學院，民商法碩士（公司法方向），擁有證券從業資格，專注于商業秘密民事與刑事、與技術相關的爭議解決和保護、民商事訴訟與仲裁、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。李營營律師深耕知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉知識產權（尤其是商業秘密民刑案件、與技術相關的合同糾紛、商業詆毀等不正當競爭案件）相關法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識產權民事案件獲得判決的勝訴結果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構成侵權的勝訴結果，代理多起被害企業成功啟動刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。同時，李營營律師在商業秘密體系建設領域，也具有豐富的項目經驗。協助多家企業客戶完成企業商業秘密保密體系運行情況的法律盡職調查，成功為多家企業客戶建設完善的商業秘密保密體系。在5類技術合同領域，李營營律師團隊圍繞不同業務領域下技術合同簽訂以及履行中風險點，形成了數百篇專題研究文章，熟悉該類合同糾紛常見風險點和解決方案。在民商事爭議解決領域，李營營律師成功代理多位企業客戶在多例合同糾紛案件中完成訴訟目的，善于以高效的溝通和專業的能力在短期內為客戶快速回款，通過商業談判、訴訟打擊、第三人債務加入、調解和解等手段有效保護客戶合法權益。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與技術、商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。李營營律師團隊一直致力技術保護和與技術有關的爭議解決，多年來深入研究技術委托開發合同、技術合作開發合同、技術轉化合同、技術轉讓合同、技術許可合同、技術咨詢合同、技術服務合同、技術培訓合同、技術中介合同、技術進口合同等與技術合同相關的爭議解決，在該特定領域內發布了數百篇專業文章，對技術合同糾紛案件有扎實并深入的研究，熟悉該領域內常見、多發的問題和爭議焦點，熟悉法院實務裁判規則，擅長擬定各類技術合同，能夠迅速精準識別合作的風險和合同漏洞，可以協助開發方或委托方提前控制好法律風險，提供風險應對方案、及時解決風險，推動技術項目安全高效運行。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密實戰的相關書籍、技術合同糾紛實戰指南、不正當競爭實戰的相關書籍、知識產權犯罪的相關書籍。