大家好，我是蘇北哥！昨天文章結(jié)尾談了南京近期二手房價(jià)格變動情況，引起了一些粉絲關(guān)注。受關(guān)注的原因也很簡單，不少粉絲近期對于南京房價(jià)的走向不甚明確，這是由多種原因造成的！一方面，9月底至10月上旬這段時(shí)間，刺激ZC頻出，一些中介和自媒體也跟著帶節(jié)奏，鼓吹房價(jià)上漲，市場筑底回暖之說，帶給購房人不少“焦慮感”；另一方面，目前房價(jià)信息的確不夠透明，貝殼關(guān)閉了二手房成交價(jià)格系統(tǒng)，房源成交價(jià)格的具體信息，中介成了唯一的信息來源出口，自然掌握了話語權(quán)。

新房價(jià)格也一樣不夠透明，銷許一個(gè)價(jià)格，實(shí)際又是一個(gè)售價(jià)，而且KFS還時(shí)不時(shí)揚(yáng)言“市場回暖、回收優(yōu)惠”，但實(shí)際如何，只有KFS和深入一線的實(shí)探人才最清楚。

01.

“超跌還是補(bǔ)跌”？主城3大頭部板塊，近期二手房成交單價(jià)下降顯著！

在國慶節(jié)后的第一個(gè)工作周，有很多有利于樓市的言論和觀點(diǎn)拋出，上海10月13日二手房網(wǎng)簽達(dá)到1334套，破今年單日成交量紀(jì)錄；深圳出現(xiàn)929放松限購XZ之后的首個(gè)日光盤，332套房當(dāng)天3小時(shí)售罄；

南京三季度新建商品房住宅成交108.35萬㎡，環(huán)比上漲2%，成交均價(jià)29036元/㎡，環(huán)比上漲10%。9月份二手房成交價(jià)格也環(huán)比8月出現(xiàn)了3.3%的上漲。

一切都洋溢在XZ組合拳之后，一種全面回暖的輿論氣氛中，可10月18日一份國家統(tǒng)計(jì)局的70城房價(jià)數(shù)據(jù)，將樓市的思緒拉回了現(xiàn)實(shí)，不看全國看南京，似乎GF數(shù)據(jù)并非像民間數(shù)據(jù)那樣讓人感到樂觀，按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月南京新房價(jià)格環(huán)比與8月持平，同比下跌了8.7%；很多自媒體說南京新房價(jià)格穩(wěn)住了，排在了上海、太原、徐州三個(gè)環(huán)比上漲城市之后，站穩(wěn)全國第四。

但是從數(shù)據(jù)走勢來看，從8月到9月，南京新房價(jià)格明顯還是下行的，而且明白內(nèi)幕的人都知道，9月南京新房價(jià)格之所以能穩(wěn)住，關(guān)鍵在于一大批總價(jià)極高的新豪宅、四代宅開始上市銷售了，綠城華發(fā)金陵月華、中海江南玖序、首開桃園金茂府等等，昨天有數(shù)據(jù)稱截止2024年10月21日，中海江南玖序已網(wǎng)簽81套房，攬金13億，反觀剛需盤，今年長期占據(jù)單盤業(yè)績榜首的萬科朗拾雨核1-9月份去化業(yè)績總和也才19億。

可見新豪宅、四代宅與傳統(tǒng)剛需盤根本不在一個(gè)體量級上，而新豪宅項(xiàng)目開盤去化水平未來將直接左右全市新房均價(jià)走勢。換言之如果后續(xù)南京新豪宅項(xiàng)目首開如果不能“開一個(gè)火一個(gè)”，個(gè)把冷場就可能讓10-12月南京新房價(jià)格重新轉(zhuǎn)入下行。

還是二手房價(jià)格的“真實(shí)感”更強(qiáng)一些，更能反映當(dāng)前南京樓市的真實(shí)狀況，10月18日的70城9月二手房價(jià)格出爐，70城房價(jià)全部下跌，已經(jīng)說明市場態(tài)勢并未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，南京一城來說，9月二手房成交價(jià)格明顯是比8月份的跌幅出現(xiàn)了翻倍，9月環(huán)比跌幅1.2%；8月環(huán)比跌幅0.6%；同比跌幅9月比8月擴(kuò)大了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

造成這樣價(jià)格走勢的原因，北哥更多的認(rèn)為是南京二手房成交價(jià)格回歸理性的一個(gè)過程，是“補(bǔ)跌”而非“超跌”，如果仔細(xì)看9月份南京幾大頭部板塊的二手房成交價(jià)，你就會發(fā)現(xiàn)一些原本高于板塊平均價(jià)格很多的所謂高端改善項(xiàng)目，房價(jià)降幅偏大；

以9月河西南二手房市場最為明顯，眾所周知，目前河西南星八客成交單價(jià)基本都已回歸至4萬/㎡以下，海峽城作為資格最老的星八客，成交價(jià)格已經(jīng)頻頻出現(xiàn)2字頭。在這種大趨勢下，一些以往以品質(zhì)取勝的改善型高價(jià)盤，也開始自降身價(jià)，往板塊主流價(jià)格靠攏。比如朗詩熙華府，作為星八客曾經(jīng)唯一的科技住宅，9月成交均價(jià)也從之前的4.4萬/㎡，跌至3字頭。

還有星八客之中頭部品質(zhì)的正榮潤峯近期成交價(jià)也出現(xiàn)了回歸，該小區(qū)雖然9月成交價(jià)仍保持在4萬/㎡以上，但10月最新成交房源單價(jià)已經(jīng)跌至4萬/㎡以下。

據(jù)此河西南星八客成交單價(jià)全部進(jìn)入3字頭時(shí)代。除星八客以外，以往一向4-5萬/㎡的次新改善品質(zhì)小區(qū)，房價(jià)也開始回歸理性，向河西南二手房主流價(jià)格體系靠攏。

比如金地中心風(fēng)華，作為2017年以后開發(fā)的項(xiàng)目，該小區(qū)房源成交單價(jià)之前一直保持在4萬+/㎡。而9月份一下子跌至3.6萬/㎡，跌幅超過4000元/㎡

海珀星暉一期之前一直是4萬+/㎡房價(jià)小區(qū)，但是9月份開始出現(xiàn)了3字頭單價(jià)成交房源，補(bǔ)跌的趨勢十分明顯。

就連河西南頂級豪宅的掛牌價(jià)格也在回歸理性，長江尊邸最新掛出一套232.93㎡的大平層房源，總價(jià)1640萬，折合掛牌單價(jià)僅70408元/㎡，據(jù)說這套房源掛牌價(jià)格為歷史新低。

這套房源價(jià)格的確很低，鏈家上隨便看下，長江尊邸的掛牌價(jià)格都在7.7-7.9萬/㎡之間，有的房源掛牌價(jià)格甚至在8萬+/㎡。

而長江尊邸今年3月、7月一共成交了2套房源，其中3月3日成交的227㎡4房大平層，成交單價(jià)為75815萬/㎡；7月8日成交的287.44㎡4房大平層，成交單價(jià)為76567元/㎡。

如今長江尊邸10月20日新掛房源單價(jià)只有70408元/㎡，預(yù)計(jì)成交價(jià)格只能維持在6字頭。

二手房價(jià)格回歸理性的還有大校場！8月份大校場標(biāo)桿二手房成交價(jià)出現(xiàn)過一波上漲，保利堂悅、復(fù)地宴南都成交單價(jià)甚至都回漲至3.5萬+/㎡，可謂是今年的高光時(shí)刻。

然而該回歸的還是要回歸的，保利堂悅9月份成交均價(jià)已經(jīng)回跌至3萬/㎡左右，部分成交房源單價(jià)甚至已經(jīng)回跌至2.7-2.9萬/㎡。

大校場品質(zhì)改善小區(qū)以及豪宅小區(qū)掛牌價(jià)格也在肉眼可見的回落。

金基望樾府21天前掛出一套新房源，143㎡4房，掛牌單價(jià)只有5.54萬/㎡。

這套房源的掛牌價(jià)幾乎是近3個(gè)月以來的新低，之前金基望樾府的房源掛牌價(jià)格基本上在5.9-6.3萬/㎡之間。

此外還有云瀾尚府，近一個(gè)月以來該小區(qū)“連續(xù)掛出”兩套4字頭單價(jià)房源，而之前該小區(qū)掛牌價(jià)格普遍在5萬/㎡以上，最高掛牌單價(jià)甚至達(dá)到6萬/㎡。

南站板塊二手房近期也在加速“補(bǔ)跌”，房價(jià)回歸理性！該板塊標(biāo)桿次新房萬科都薈天地，10月份新成交一套91㎡3房，單價(jià)僅2.85萬/㎡，而該小區(qū)最高峰時(shí)二手房賣到4.7萬/㎡，如今相當(dāng)于腰斬！

曾經(jīng)紅極一時(shí)的萬科九都薈，10月份二手房成交價(jià)格也在理性回歸，最新成交一套121㎡3房，成交單價(jià)僅30747元/㎡，似乎10月份萬科九都薈“破三進(jìn)二”完全有可能

要知道今年8月初，萬科九都薈最高成交單價(jià)曾經(jīng)達(dá)到40571元/㎡，短短2個(gè)月不到竟然下跌了近1萬/㎡。

02.

南京頂級學(xué)區(qū)房，成交價(jià)也在加速回歸理性！曾經(jīng)10萬+/㎡，如今4萬/㎡出頭，房東加速出貨中！

如果普通的次新房、二手房無法代表全面南京樓市的真實(shí)行情，那么鼓樓、玄武頂級學(xué)區(qū)房則可以稱之為南京方向走勢的風(fēng)向標(biāo)！

9月底至10月中旬，樓市刺激ZC發(fā)布期，有人準(zhǔn)備乘著ZC東風(fēng)“捂盤漲價(jià)”，有人卻準(zhǔn)備利用ZC利好，“加緊出貨”，而南京學(xué)區(qū)房房東們顯然在兩種選擇之中，選擇了后者。

近期一大批主城頂級學(xué)區(qū)房，加速成交，價(jià)格大跳水！

首先是鼓樓華僑路的“拉小+29中”雙學(xué)區(qū)房怡景花園，9月底至10月上旬，短短半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，成交房源多達(dá)6套，幾乎是1-8月同小區(qū)二手房成交量的2-3倍左右（之前怡景花園月均只成交1.5套房源）

不僅成交量變大了，而且怡景花園的成交價(jià)格也出現(xiàn)了新低。這6套新成交房源之中有3套成交單價(jià)僅為4字頭。

9月24-28日之間，怡景花園連續(xù)成交2套房源。房源成交單價(jià)僅在4.4-4.6萬/㎡之間。

計(jì)算時(shí)間，這兩套房源成交時(shí)正好是本輪樓市CJZC開始出臺的時(shí)候。

其中9月24日成交的怡景花園66.02㎡2房1廳，成交總價(jià)301萬元，成交單價(jià)僅45592元/㎡。房主報(bào)價(jià)335萬元，最終降價(jià)34萬元成交，房源掛牌周期長達(dá)528天。

9月28日成交的怡景花園68.17㎡2房1廳，成交總價(jià)304萬元，成交單價(jià)僅44594元/㎡。房主報(bào)價(jià)336萬，最終降價(jià)32萬元成交，房源掛牌周期192天。

然而時(shí)隔一周后，10月6日怡景花園再次有超低價(jià)房源成交，這次是一套67.39㎡2房，成交單價(jià)為45555元/㎡。房主報(bào)價(jià)335萬，最終降價(jià)28萬成交，成交周期224天。

利好加持之下，鼓樓學(xué)區(qū)房天花板小區(qū)怡景花園房價(jià)可謂是跌出了新高度，要知道該小區(qū)曾經(jīng)最高成交單價(jià)近10萬/㎡，如今4.5萬/㎡出貨成交，降幅達(dá)到5.5萬/㎡之巨?？芍^是抄底價(jià)！

在這段樓市ZC頻頻發(fā)布的時(shí)間段里，降價(jià)出售的頂級學(xué)區(qū)房并非怡景花園一家小區(qū)，同樣是“拉小+29中”的雙學(xué)區(qū)房百步坡小區(qū)。

也是差不多的時(shí)間段，9月24日XZ發(fā)布當(dāng)天，百步坡小區(qū)成交一套7年以來最低單價(jià)房源，56.71㎡的2房1廳，332萬成交，折合單價(jià)僅有58543元/㎡。

要知道，百步坡今年7月以前成交的房源，單價(jià)均在6萬/㎡以上。

而百步坡2020年8月份，小區(qū)最高成交價(jià)曾經(jīng)高達(dá)98910元/㎡，如今成交價(jià)格與當(dāng)初相比，無疑是腰斬。

與此同時(shí)，秦淮鐘英單學(xué)區(qū)房，近期房價(jià)下跌也非常顯著，如小火瓦巷小區(qū)9月初、10月初兩個(gè)時(shí)間段，成交價(jià)格都跌出新高度。

9月初小火瓦巷小區(qū)成交一套76.64㎡小三房，成交單價(jià)僅34446元/㎡。

10月初小火瓦巷小區(qū)又成交一套房源，這次房價(jià)跌得更狠。

一套65.56㎡小兩房，197萬總價(jià)成交，成交單價(jià)僅30048元/㎡

要知道2021年4月，小火瓦巷成交單價(jià)曾高達(dá)7.8萬+/㎡，如今相比當(dāng)初，房價(jià)跌幅高達(dá)4-4.4萬/㎡。

從小區(qū)掛牌均價(jià)來看，30個(gè)小區(qū)的掛牌均價(jià)全線下調(diào)，均價(jià)都未破8萬元/㎡。目前，掛牌價(jià)最高的小區(qū)為7.6萬元/㎡，最低的則為4.3萬元/㎡。

具體來看，6個(gè)小區(qū)的掛牌價(jià)仍然突破7萬/㎡，8個(gè)小區(qū)在6-7萬元/㎡之間，14個(gè)小區(qū)在5-6萬/㎡之間，還有2個(gè)小區(qū)降至4-5萬/㎡之間。

與今年8月底相比，這些小區(qū)的掛牌均價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌。若與去年1月份相比，降幅更是驚人。特別是“拉力瑯”（拉薩路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、瑯琊路小學(xué)）等頭部學(xué)區(qū)房，掛牌均價(jià)普遍下調(diào)了1.2-1.8萬元/㎡。

30家頂部學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格下調(diào)的同時(shí)，掛牌量卻在增加。

這30個(gè)小區(qū)正掛牌的房源達(dá)到2020套以上，相比8月份的1960套，出貨量明顯增加，怡景花園、蘇寧睿城、佳和園、新河二村和恒盛金陵灣的掛牌量都超過了100套。恒盛金陵灣更是成為"出貨王"，掛牌量接近300套。

很明顯，南京頂級學(xué)區(qū)房房東目前的心態(tài)是，加速房源掛牌，相應(yīng)降低掛牌價(jià)格，乘著XZ利好加速成交。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果各位粉絲對以上觀點(diǎn)感興趣，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。