大家好，我是蘇北哥！今天是周一，也是很多購房人期盼的大日子，YH于今日宣布今年第三輪貸款降息。其實這個消息，上周六的文章中，北哥已經預告過了！這是924會議三部門給出的三項決議當中的一項，下調7天逆回購操作利率20個基點，從1.7%降至1.5%，這直接將導致貸款市場報價利率LPR緊跟著下行，10月的房貸利率進一步下調，早已經是板上釘釘的事情。

MLF（中期借貸便利）每月15日公布，LPR（貸款市場報價利率）每月20日公布，這在國內金融界幾乎是慣例，只不過本月20日恰逢周末，10月的LPR數據自動延遲到21日公布。

01.

超預期！YH數據，10月LPR直接下調25個BP，優待一類買房人，卻看傻另一類買房人。

上周五，YH行長潘功勝的一番發言為10月LPR的調降幅度留下了一些懸念，當天他在2024年金融結論壇年會上發表主題演講時透露，10月在下調公開7天逆回購操作利率的同時，中期借貸便利率(MLF)也同步下調了0.3個百分點，兩項數值綜合，10月LPR下調幅度應該在0.2-0.25個百分點。

原本924會議上定好的下調0.2個百分點，被突然殺到的YH行長發言，擴大降幅至0.25個百分點，對于購房人來說自然是實實在在的重大利好。

分毫不差！今天早上9點，YH如約降息，公布了最新一期的LPR報價數據，5年期LPR數據，從9月份的3.85%直接調降至10月份的3.6%；1年期LPR數據，從9月份的3.35%調降至3.1%。真如上周YH行長所言，按照最大數值降息，10月份LPR真的猛降25BP。

這一次LPR猛降25BP，生動的詮釋了什么叫作ZYZZJ926會議上規定的“要有力度的降息”，其真正意義所在。

自從2019年8月LPR誕生，浮動利率制度施行以來，今年無疑是LPR調降幅度最大的一年，而今天YH宣布下調25BP，已經是今年公開的全國第三次貸款利率調降。

今年2月，5年期LPR從4.2%大幅下調至3.95%，降息25個基點！

7月，5年期LPR，又從3.95%降到3.85%，降息10個基點！

今天央行再次降息，也是5年期LPR時隔3個月再次下調！三次公開降息總共下調幅度達到60BP，絕對的歷史首次，由此也打開了人們對未來的預期。隨著9月18日美聯儲降息，國內也加速進入降息通道，今年LPR連續降低60個基點，會否只是國內加速降息的起點，明年甚至未來，會否迎來更大幅度的降息？

今日LPR數據大降25BP，10月已經實現了超預期“降息”，對于買房人來說，可以說是最最實在的利好，然而出人意料的卻是，現實情況是本次降息只是“優待一類買房人，卻看傻了另一類買房人”

優待的一類買房人，就是正在還房貸，背負“存量房貸利率的買房人”。從924三部門會議首次提出“調降存量房貸利率”，到9月29日YH公布存量房貸利率的具體調降方案，再到10月12日，全國六大行同時發布公告，本輪存量利率調降將于10月25日統一調整，10月31日調整完成！本輪存量房貸利率的調整方案已經非常明確，就是LPR-30BP，這也就是說LPR的調降幅度，將直接影響存量房貸利率的具體調降數值。

按照之前的計算，如果10月LPR只調降20BP，那么經過2025年1月1日重新定價日之后，LPR-30BP，存量房貸利率最終調整至3.35%；如今10月LPR真實下調了25BP，那么2025年1月1日之后，存量房貸利率實際將調整至3.3%。一覺醒來，惠及5000萬家庭的房貸利率，又多下調了0.05個百分點。

也就是說今年10月25日之后，存量房貸利率將先從4.2%-30BP，降至3.9%；明年1月1日重新定價值之后，也將直接降至3.3%，整體算下來存量房貸利率整體下行幅度達到90BP。

以200萬貸款總額，30年等額本息計算，明年調整至3.3%之后，還款總額可減少36.77萬，每月可少還1021元。

所以這樣看來，此次LPR數據調降，對于存量貸款買房人，的確是大大的利好。

但是另一方面，對于新貸款買房人卻不是如之前預測的那樣利好，按照計算公式來看，10月LPR調降25BP，那么新發貸款利率也應該跟著調降。比如南京目前國有六大行利率為LPR-90BP，為2.95%。

按照今天LPR的調降幅度，南京新發房貸利率是否會調整到2.7%？當很多人還在美滋滋的打著心中的小算盤時，一則消息傳來，近期江蘇省監委下達通知，新發貸款利率下限統一為2.95%，10月18日開始執行。

這就意味著，即使LPR下調，但銀行加點會出現回升，目前南京的LPR-90BP，下面有可能會重新回到LPR-65BP，總之會將新發貸款利率控制在2.95%以上。

那么新發貸款利率就此控制在2.95%以上了，下面就真的沒有下調空間了嗎？北哥個人認為還是有的，此次之所以江蘇監委忽然出臺這樣一條規定，主要是為了控制總量。

首先，此次LPR下調涉及到存量房貸與新發房貸兩個方面，如果兩方一同調降，自然銀行端壓力太大，且10月25日存量房貸利率調降日期已定，只能先顧一頭；

第二，新發房貸2.95%利率水平之下肯定還有調降空間，原因有兩個。第一個原因，LPR后期應該還有不小的調降預期，目前國內正進入低利率時代，有相關專家預測，未來大概率還有70-80個基點的降息幅度。

第二個原因，目前國內有不少城市的新發房貸利率都已經低于2.95%，繼續下調的趨勢不可阻擋。

如蘇州，已有銀行執行2.85%！成都，某樓盤新房商業貸款利率，最低做到了2.75%！已經成功辦理；廣州，首套房和二套房的最低利率，同時下探至2.89%！佛山，目前新發房貸利率也可以做低至2.9%。

02.

以價換量還在繼續？南京二手房成交價格跌幅擴大，50個次新小區降幅明顯，最高每平方降20.57%

前段，很多房產自媒體一直在說市場回暖，房價提升，更有機構數據稱9月南京二手房成交均價環比上漲3.3%。可10月18日，姍姍來遲的9月份全國70城房價數據發布，著實打臉。

9月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降10.7%，降幅比上月擴大1.3個百分點。

二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降8.9%和9.0%，降幅比上月分別擴大0.3個和0.5個百分點。

GF數據顯示，9月份南京二手房成交價格降幅有了明顯擴大的趨勢，環比下降1.2%、同比下降9.3%，比8月份南京二手房成交價格降幅分別擴大0.6和0.3個百分點。

9月在這樣的南京二手房成交均價走勢下，一大批二手房小區成交價格再擴大，下面北哥就統計了全市50個近期降價小區，最高成交價格降幅達到20.57%。

其中成交均價降幅超過10%的小區5家。

這5家二手房成交價格降幅最大的小區之中，要數江寧的中南山錦花城和仙林湖的金地湖城藝境降幅為最。其中，中南山錦花城的9月份二手房成交價格降到了1.66萬/㎡，比8月份成交均價降低了近4000元/㎡，降幅達到20.57%，為全市之最。

具體房源方面，中南山錦花城9月份成交的5套房源中，最低一套成交價格已經低至1.61萬/㎡，而8月份時該小區成交房源單價還可以達到2.14萬/㎡左右，降幅的確在4-5千/㎡。其實不止中南山錦花城，整個青龍地鐵小鎮二手房價格都在下降，包括恒大龍珺、招商正榮東望府、譽峰苑等小區，目前成交單價都跌至1.6萬/㎡，部分房源甚至跌至1.5萬+/㎡。

中南山錦花城9月屬于房價“補跌”

金地湖城藝境目前算是城東仙林湖板塊二手房價格跌幅最大的一個次新商品房小區，9月成交均價跌至2.13萬/㎡，實際具體房源成交單價已經跌至1字頭，比小區均價還低不少。

目前來看，10月份金地湖城藝境的二手房成交價格的跌幅還在擴大，目前10月份成交的兩套房源，成交價格也全部是1字頭。撿漏仙林湖可以考慮。

此外值得一提的是河西南的朗詩熙華府，其實該小區9月成交均價出現了10.43%的跌幅，也是“補跌”。作為河西南星八客當中的科技住宅，朗詩熙華府的成交均價在8月份以前一直保持在4萬/㎡以上，然而目前河西南星八客小區成交均價基本全面“3字頭”，處于市場底部的海峽城成交價格甚至達到“2字頭”，朗詩熙華府不可能“獨扛高房價”大旗，9月的大幅降價已經是意料之中。

9月全市二手房成交均價跌幅在5-10%的次新房小區一共有12個，主要集中在江寧東山、青龍山、南站；建鄴河西南；浦口雨山路；城東仙林湖等幾個板塊。

其中江寧東山的萬科金域國際9月二手房成交均價降幅達到9.63%，達到1.69萬/㎡，相比8月份均價又下降2000元+/㎡。

之所以萬科金域國際9月份房價降幅看起來有點大，主要是8月份該小區成交價格有一波漲幅，當時一套88㎡2房，成交單價達到2.1萬/㎡，為近半年來新高！

9月份萬科金域國際房源成交單價已經全面恢復1字頭，下限已經跌至1.63萬/㎡。

河西南次新房小區招商雍和府與金地中心風華9月成交均價出現進一步下探。

本就處于河西南星八客價格底部的招商雍和府，9月小區成交均價跌至3.35萬/㎡，環比8月份又下跌3500元/㎡，跌幅達到9.46%，9月20日一套80㎡2房，成交單價僅3.1萬/㎡，創4月份以來新低。

金地中心風華跌幅也非常明顯，1-8月份該小區房源成交單價基本在4字頭，可9月僅一套房源成交，單價僅3.6萬+/㎡，整體跌幅達到7.32%。

南站板塊的萬科九都薈和綠城深藍9月成交均價也出現了明顯下跌，單價降幅在1600-2000元/㎡左右。

其實萬科九都薈10月份成交價格已經跌至3.0萬/㎡，跌幅還在擴大，想撿漏的可以重點關注。

綠城深藍9月份二手房價格跌的也很厲害，雖然均價在3萬/㎡左右，實際上一些房源單價已經跌至2字頭。

9月份，成交均價跌幅超過3%的次新房小區，全市共有13個，分布于江寧麒麟科創園、浦口橋北、城北燕子磯、江寧百家湖、東山；河西南、江核等板塊。

其中麒麟科創園的中海國際社區9月成交均價達到1.76萬/㎡，環比8月該小區均價，降幅達到4.86%。

中海國際社區一期房價下降最為明顯，9月連續成交兩套80㎡的2房，單價低至1.5萬+/㎡。

其實不止中海國際社區，麒麟科創園目前的幾大次新房小區房價都在大幅下跌，中南世紀雅苑9月最新成交房源單價也跌至1.5萬/㎡左右；中南熙悅一期最新成交單價也跌至1.8萬/㎡左右，麒麟次新房目前已經全面1字頭。

橋北天潤城房價跌幅也很可觀，除了第十二街區，第二、四、六、七、十六街區目前成交單價只有1.1萬+/㎡左右。

基本上100萬以內就能買一套90㎡左右的大兩房或者小三房。

河西南改善頭部項目海珀星暉9月房價下降明顯，最新成交均價即將跌破4萬/㎡大關。

海珀星暉一期9月份最低成交單價實際已經跌破4萬/㎡，達到了3.9萬/㎡。

海珀星暉二期9月份實際房源成交單價最低也跌至4.01萬/㎡左右。

今天文章的內容就是這些，如果各位粉絲對以上觀點感興趣，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。