一邊迎來收獲期，一邊還在賣新地。

沒錯，說的就是昌平。這幾年昌平新房市場，該有的關注度，該賣的房子，仿佛都在有條不紊的進行著。

今年前9個月，昌平賣了3123套新房，雖然只達到去年全年6690套房的不到47%，但依然是北京新房市場最能賣的區域。

北京前9月新房銷售數據

剛剛，昌平成交了北京今年第31塊住宅用地。

具體信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市昌平區小沙河村及周邊地塊棚戶區改造和環境整治項目CP00-1802-0005、0007、0008地塊R2二類居住用地、A6社會福利用地、A33基礎教育用地

拿地房企：越秀+未來科學城

成交金額：25.33億元

樓面價：2.5萬/平

住宅指導價：6.6萬/平

昌平地塊環線位置及地塊信息

在不斷出新地的昌平，在新房成交套數不斷創紀錄的昌平， 新地 、新項目、特價房、現房等關鍵詞幾乎 占據整個昌平市場 ，無比熱鬧。

你有啥想問的 ， 都可以加包哥微信 ，咱們私下聊點不能聊的去。

先來說說新地塊。

昌平小沙河0005地塊位于朱辛莊地鐵站北側，南邊就是中海瓦爾登湖別墅，西側就是碧水莊園別墅，北邊就是南沙河，整個周邊環境還挺好的。

小沙河0005等地塊具體位置

0005宅地距離地鐵昌平線、8號線朱辛莊站直線距離1.7公里，距離不算太長，但也不短，屬于走著費點勁，開車不值得，騎車剛剛好的距離。

朱辛莊萬達廣場在今年10月1日迎來開業，距離新地塊直線距離1.2公里左右，再加上萬達南邊的住總萬科TBD，還有生命科學園板塊剛剛開業不久的超極合生匯，整個朱辛莊板塊的商業配套一下子變得齊全很多。

圖片來源北京昌平

萬達廣場西側就是一零一中學未來科學城學校。

新地塊距離積水潭醫院回龍觀院區直線不到4公里，距離北大國際醫院直線不到5公里。

朱辛莊作為目前昌平新房價格最高的版塊，也應當，因為區域內的產業、醫療、交通、商業、教育等配套確實是全昌平TOP級別的存在。

再縮短點距離，這次越秀+未來科學城拿下的新地塊，0005宅地有一個問題，就是距離回昌東路太近了，直線距離只有50米左右。

小沙河0005等地塊具體位置

還有一點，回昌東路與地鐵昌平線是平行的，而且昌平線是地上線，噪音避免不了。

回昌東路與地鐵昌平線

但就地塊本身條件來講，還不錯，0005宅地搭配0007社會福利用地和0008基礎教育用地。

0005宅地的容積率只有1.8，比朱辛莊板塊內的現有項目都低，越秀星樾和中海寰宇未來都是2.6，大華啟宸府2.6，二撥子那幾個也是2以上。

單就容積率一條，越秀+未來科學城這次拿的地塊品質還算不錯。

小沙河0005等地塊規劃信息

而且住宅控制高度是24米，最后做洋房的可能性非常大，再有地塊旁邊有兩個別墅項目做鄰居，整個社區品質應該不會做太差。

最終的產品做得咋樣，可以先期待一下。

昌平新地塊的指導價是6.6萬/平。

講真，這樣放前兩年，價格沒什么問題，后期項目入市賣到6萬3以上，沒有任何問題。

但現在，雖然各種政策利好瘋狂出臺，但市場效果還有待驗證。

從目前的昌平新房市場情況來看，雖然有成交量支撐著，但價格已經不像之前那樣堅挺了。

昌平部分在售新房數據

從包哥對這幾個月數據的觀察來看，昌平新房的成交價格是在往下走的，咱們今天重點看看昌平線沿線的朱辛莊、沙河高教園、南邵3個板塊。

昌平朱辛莊板塊：

中海寰宇未來指導價6.6萬/平，10月網簽均價6.06萬/平，是的，已經6萬左右了，還真不敢確定下個月能不能保住6萬；

指導價6.4萬/平的龍湖觀萃，10月最新成交均價5.69萬/平，嗯，項目從有網簽數據開始，均價就在6萬以下；

朱辛莊板塊還有一個新房項目，越秀星樾，即將賣現房了，指導價6.5萬/平，比小沙河新地塊期房指導價還便宜。

越秀星樾一共有484套現房，首期預計會開88套房，93平、96平、108平、127平四個面積段，得房率基本上在80%以上，屬于朱辛莊同時期開盤的項目中，得房率最高的。

越秀星樾現房銷售樓棟

如今又疊加現房優勢，越秀星樾還是依然具備競爭優勢的。

參考中海寰宇未來6萬出頭的價格，越秀星樾現房開盤肯定也會參考這個價格定價，想去看項目的，可以加包哥微信先預約了。

昌平沙河高教園板塊：

住總清樾府，5.6萬/平的指導價，今年7月19日拿證，一個月后的8月17日開盤，到現在兩個多月了，還沒有網簽數據，多少有點不科學，不過開盤價格定在5萬以下是可以確定的；

梧桐星宸，5.5萬/平的指導價，10月最新成交均價已經跌破5萬，4.89萬/平；

建工嘉境里，5萬/平的指導價，從開盤就沒端著，網簽均價一直維持在4萬/平左右。

是的，沙河高教園破價了，5萬大關早就失守。

當朱辛莊開始朝著5W+邁進，沙河高教園全線4W+的時候，南邵新城板塊則有項目直接干到3W+了。

昌平南邵板塊：

建發觀堂府，指導價5.3萬/平，10月最新網簽均價4.42萬/平；

梧桐山語，指導價同樣是5.3萬/平，10月最新網簽均價已經低到3.86萬/平。

尤其梧桐山語，前一陣子打出“57平兩居總價188萬起”的特價房源口號，折合單價才3.3萬/平起，絕對的性價比扛把子。

梧桐山語建面約57平戶型圖

關于 梧桐山語， 包哥還專門給他出過一篇文章，分析 它的 價值 ↓

都在說南城新房價格體系崩壞，包哥看其實昌平的新房價格體系，也好不到哪兒去。

不過現在朱辛莊的越秀星樾賣現房，至少不會擔心他的交付品質，還有梧桐山語那種“把我卷S，誰都別想好過”的特價魄力，再疊加930北京樓市新政，以及這兩天剛公布的LPR的下降消息，對于買房人來說都是好事兒。

這時候，一定是適合那些想買房的剛需的。

如果你正在考慮買房，但還拿不準項目好壞，加包哥微信，咱們私聊去。

最后，包哥想說，昌平新房市場的各大開發商，即將迎來一場硬仗。

因為在期房成交套數常年霸榜后，昌平新房市場也將在明年的迎來集中交付大考，從北清云際、珺合府、文源府開始，再到越秀星樾，朱辛莊板塊新房將在明年先后交付，后年還有沙河高教園板塊的梧桐星宸等，南邵板塊的梧桐山語、觀堂府，也將面臨大考。

怎么說呢，有些項目在賣房的時候就已經出現各種WQ問題了，而如今距離交房節點越來越近，怎么做好交付成為考驗其真正實力的一環。

畢竟出來混，終究是要還的。

這幾年，房企從拿地到項目入市再到交付，幾乎每一步都走得異常艱難，這點我們都理解。

所以對于拿到地的房企我們還是表示恭喜，而對于即將面臨交付大關的房企，包哥祝你們好運。

因為我們最期待的局面，就是房子的買賣雙方都有好的結局。

以上。

關于昌平新房的新地、特價房、新房現房、交付等方面，你還有哪些想問，加包哥微信，咱們私聊去。

個人觀點 僅供參考