房貸利率又要降了。

今天，央行發布了最新的LPR，1年期3.1%，5年期以上3.6%，比9月份下調25BP。

LPR是各種貸款利率的錨，本次LPR下降，銀行貸款利率會下降，與之掛鉤的房貸利率也會下調25BP，企業和居民貸款成本會下降，居民購房成本也會降低，有利于提振樓市和經濟。

這次降息是今年第三次降息，也是近10年來幅度最大的一次降息，屬于9月24日央行一系列救市政策中的一部分，意義重大，將會影響每一個購房人。

很多人說本次降息是超預期的，其實不是。早在9月24日的時候，央行潘行長就已經預告說了，“7天期逆回購操作利率下調后，LPR也將會下降0.2到0.25個百分點。”這個咱們在之前《》這篇文章中就說過。

這次降息后，除了北京、上海、深圳等少數城市的首套房商貸利率還在3%以上外，多數城市已經降到3%以下，這意味著房貸利率已經步入了“2”時代，已經是史上最低。

關于LPR下調后核心一二線城市的首套房貸利率的最新預計具體數值，我做了下面這個表，大家可以自行查閱。從這個表可以看出，東莞、南京、廣州這三個地方的最低房貸利率已經低至2.6%、2.7%左右，而房貸利率最高的城市也不是北上深，而是西安、重慶，達到了3.20%。

放在3年前，這么低的房貸利率是根本不可能的。在2021年房價高點的時候，樓市火熱，房貸利率也水漲船高，普遍都在5%以上甚至有些城市超6%，我放個圖之前的房貸利率圖，大家感受一下。

這才僅僅3年時間，房貸利率就跌去了50%，全國一二線城市的房價也普遍降了30%，現在的購房成本比3年前已經減少太多了。

以成都為例，我們看看現在和3年前購房成本差異。

2021年成都房貸利率6.13%，假設房貸總額是100萬，等額本息，30年， 那么月供就是6079元，利息總額是118.84萬。

而如果按照今年最新的3%利率計算，100萬的房貸總額，月供是4216元，利息總額51.77萬元。

可以看到，僅3年時間，成都房貸利率從6.13%降到3%，100萬房貸的利息總額就少了67.07萬，月供每個月減少1863元，數值還是非常驚人的。

如果算上房子降價，那少的更多。假設2021年你不幸買了成都天府新區的樓盤雅居樂花園，戶型是120平的套三，當時最高賣到1.65萬元一平，總價198萬，現在每平米已經跌到了1萬元，總價跌到了120萬，三年暴跌39%，光房子總價就虧掉了78萬。

這個例子詮釋了什么叫選擇大于努力，普通人如果買房選錯了時點，那房子將會吞噬掉你所有的努力，而且會對人生產生不可逆的影響。

因此買房的時機選擇非常重要，普通人買房也要慎重。

本次降息以后，存量房貸業主也會享受到好處。

首先，前段時間已經調整了一次存量房貸利率的準線：LPR-30基點，如果比這個低的不變。

本月的25日-31日，房貸利率高于LPR-30基點的業主，你們的利率會自動調整到這個水平。

其次，這次降息的25基點，存量房貸利率要等到明年1月1日才進行調整，也是銀行自動降。

舉個例子，假設你的LPR 執行利率是4.2%，10月25日起，你的房貸利率會先調整到3.9%，然后明年1月1日會調整為3.3%。

還有一點，如果你當初選擇的是固定利率，那需要聯系銀行先調整成浮動利率。

雖然LPR本年累計已經降了60BP，房貸利率已經進入2字頭，但毫無疑問，降息還會繼續。

房貸利率也會繼續下降，個人預計大部分城市的房貸利率明后年很可能會低于2.5%，甚至會低于2%，進入“1”字頭也很有可能。

有三個理由，一是經濟目前仍然比較低迷，3季度的GDP增速僅為4.6%，2已連續2季度低于5%目標，增長壓力很大。

樓市目前處于前所未有的低谷，未來很長一段時間依然會處于疲軟狀態，目前還有大量未交付的樓沒有交付，而且全國房價依然在加速下跌狀態。

如果要刺激經濟，達到樓市止跌回穩的目標，勢必會繼續進行降息。

二是全世界來看，3%的房貸利率并不算低，仍有很大的下降空間。

很多國家日本、法國、德國、西班牙、葡萄牙、芬蘭等國的房貸利率都低于2%。

三是未來幾年，我們重點的工作是化債。眾所周知，城投債規模幾十萬億，目前存在很大風險。在前段時間的財政部發布會上，提出了“擬一次性增加較大規模債務限額置換地方政府存量隱性債務，加大力度支持地方化解債務風險”。

基本思路就是用低息的貸款或國債置換過去高息的債務。因此利率越低，新貸款的成本就越低，就越有利于化債。

除了房貸利率，存款利率也迎來了下調，最近工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行國有六大行已經集體調低了存款利率。

其中，活期存款利率下調5個基點，從0.15%調整為0.1%，已經率先來到了零利率，1年期的定期存款降到了1.1%，5年期的存款利率降至1.55%。

在降息周期下，存款利率也將會越來越低，未來很可能進入“零利率”時代，錢放銀行的收益也越來越低。

在化債、降息大周期下，最好的選擇一定是求穩防守，將大部分資產放在安全的地方，不頭腦發熱去加杠桿追求高風險投資，如果有機會可以尋求全球化的資產配置。

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