新快報訊 LPR今年迎來第三次調(diào)整。10月21日，人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR由3.35%下調(diào)為3.1%；5年期以上LPR由3.85%下調(diào)為3.6%。記者了解到，目前部分商業(yè)銀行的首套房貸利率低至2.65%，低于當前首套房公積金貸款利率2.85%。

300萬元房貸每天省下“一碗粥錢”

1年期LPR和5年期以上LPR分別較上月下降25個基點，此次LPR調(diào)整為今年降息幅度最大的一次。今年2月，5年期以上LPR利率下降0.25個百分點；7月，1年期和5年期以上LPR均下降0.1個百分點。至此，1年期LPR年內(nèi)累計0.35個百分點，5年期以上LPR年內(nèi)累計下降0.6個百分點。

按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，且月供大約減少130多元，全部利息大約減少4.8萬元。“省下的利息，每天早餐可以多吃一碗粥”，目前房貸約300萬元的蘇先生告訴記者。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，目前除北京上海和深圳房貸利率還可能會停留在“3字頭”，全國其他城市房貸利率均進入到“2字頭”行列，這是購房政策方面的重大變化，將繼續(xù)降低購房方面的成本和月供壓力。

有銀行首套利率低于公積金貸款利率

這次的LPR下調(diào)，廣州多家銀行反應迅速，記者咨詢招商銀行信貸工作人員，其表示“目前首套房貸利率在2.65%-2.75%之間，具體看放款時的當期利率。”根據(jù)房衛(wèi)士貸款平臺的監(jiān)測，10月21日，中信銀行的首套利率為2.65%，華潤銀行為2.74%，均將低于當前首套房公積金貸款利率2.85%。目前廣州主流銀行多執(zhí)行LPR-85BP，部分外資、地方銀行能做到LPR-100BP。

“此前并未有過商業(yè)銀行的住房貸款利率低于公積金住房貸款的情況”，廣州資深按揭貸款專家鄭大源告訴記者，現(xiàn)時已有銀行首套商貸利率低于公積金利率，商貸首付比例又低于公積金首付比例，預計之后會有更多購房者選擇以商貸購房。根據(jù)9月30日發(fā)布的政策，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%。而目前以公積金貸款購房，首套最低首付款比例為20%；對無住房貸款記錄或房貸已結(jié)清，且有1套房產(chǎn)的家庭，最低首付款比例為30%；未結(jié)清房企且已有1套房產(chǎn)的，最低首付款比例為40%。

“降息幅度超預期，助力樓市‘止跌回穩(wěn)’”

對于此次LPR下調(diào)的幅度，有業(yè)內(nèi)人士認為“超預期”。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“此前預期降息20個基點，此次降息25個基點，超過市場預期。一方面四季度商品房市場止跌企穩(wěn)的要求較高，另一方面三季度商品房下滑壓力大，導致全年指標完成的壓力驟增，需要大幅度降息。”在李宇嘉看來，現(xiàn)時各地購房需求以剛需、剛改為主導，對利率、稅費等成本比較敏感。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜同樣認為，，此次5年期以上LPR的調(diào)降，將進一步降低購房者的購房成本，有利于帶動購房需求釋放，配合住建部、央行、財政部等部委近期落地的政策“組合拳”，有望形成更大合力，助力房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。

“此類調(diào)整對于存量房貸利率也有較為明顯的影響”，嚴躍進預期，由于房貸利率的持續(xù)下降，也使得后續(xù)存量房貸利率在明年可以進一步下調(diào)25個基點。

采寫：新快報記者 何璐詩

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廣州首套房商貸低于公積金，最低2.6%？有銀行內(nèi)部討論：吃不消，后續(xù)或?qū)⑸细?/b>

南方財經(jīng)全媒體記者許爽 廣州報道

10月21日，人民銀行公布新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個基點，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。

此次調(diào)整是繼今年2月5年期以上LPR報價單獨下調(diào)25個基點，7月兩個期限品種LPR報價分別下調(diào)10個基點之后的年內(nèi)第三次下調(diào)，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報價改革以來的最高。

南方財經(jīng)全媒體記者了解到，已有銀行開始出臺執(zhí)行最新房貸利率政策，外資銀行按揭貸款利率仍有相當大競爭優(yōu)勢，近期首套房貸利率最低可至2.6%。

值得注意的是，與上一次7月LPR下調(diào)的情景不同，此次大部分商業(yè)銀行支行網(wǎng)點在當日營業(yè)時間內(nèi)并沒有收到最新政策通知。對于商業(yè)銀行而言，此次LPR超預期下降或?qū)磔^大凈息差壓力。有客戶經(jīng)理透露，后續(xù)或?qū)⑸细〖訙p點政策以應對成本壓力。

大部分銀行房貸政策尚未調(diào)整

從廣州地區(qū)情況來看，大部分各家商業(yè)銀行正處于研討新一期房貸利率政策的階段。截至目前，大部分商業(yè)銀行的支行網(wǎng)點尚未收到具體通知。

“5年期LPR今天進行了下調(diào)，我行正在出臺最新房貸政策。按照上一期LPR利率水平，目前我行廣州地區(qū)首套房貸利率水平在3.1%~3.2%區(qū)間。”工商銀行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，預計最新政策在近期出臺。

“今天早上總行已經(jīng)通知網(wǎng)點，下午晚些將公布最新房貸利率執(zhí)行政策。”廣州銀行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，目前，該行房貸利率水平為3.0%，即上一期LPR（3.85%）減去85個BP。

不過，亦有部分商業(yè)銀行率先執(zhí)行最新房貸政策。交通銀行個貸部客戶經(jīng)理告訴記者，目前，該行加減點政策維持不變，首套房貸已執(zhí)行最新LPR-75BP，即2.85%。

據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者測算，利率下調(diào)后，若以“300萬元貸款本金、30年期、等額本息”情況為例，廣州市民購買首套房的月供額變化情況為：調(diào)整前利率若為3.1%，月供為12810.49元。調(diào)整后，若以目前各銀行主流的執(zhí)行利率2.85%計算，月供為12406.72元。如此對比，下調(diào)后每月月供減少了403.77元。

限時最低2.6%？銀行：吃不消，后續(xù)或?qū)⑸细?/p>

一直以來，外資銀行商業(yè)房貸利率在廣州地區(qū)頗具競爭力。此次LPR調(diào)整之前，廣州就已有外資商業(yè)銀行的按揭房貸利率與廣州住房公積金貸款利率持平。

“我行最新房貸利率政策尚未公布。此前，我行個人房貸利率最低為2.85%，即上一期LPR（3.85%）-100BP。”某外資商業(yè)銀行房貸業(yè)務客戶經(jīng)理告訴記者，該行廣州最新房貸利率政策預計將低于廣州當前的5年期首套公積金房貸利率水平。

不過，該客戶經(jīng)理亦向記者表示，未來該行房貸利率仍會下探并處于市場最低水平，但不太可能繼續(xù)執(zhí)行-100BP的政策。“如果您現(xiàn)在提交資料錄入系統(tǒng)審核的話，我們還可以按照最新LPR-100BP的政策給您做按揭，但后續(xù)新政策出臺不太可能有這么低的利率了。”上述客戶經(jīng)理透露，銀行內(nèi)部正在評估最新房貸利率成本空間，2.6%的水平大概率無法盈利。

在廣州地區(qū)，國有銀行亦有類似情況。“目前我行貸款利率加減點政策還在討論過程中，具體政策可能會在明后兩天出臺。”某國有大行客戶經(jīng)理向記者表示，若按照當前LPR-85BP執(zhí)行房貸利率政策，可能將"突破該行底線"。

目前，廣州首套個人住房公積金貸款利率為5年以下（含5年）2.35%、5年以上2.85%；第二套個人住房公積金貸款利率為5年以下（含5年）2.775%、5年以上3.325%。這意味著，此次商業(yè)銀行執(zhí)行最新LPR的房貸政策后，房貸利率或?qū)⒌陀趶V州住房公積金貸款利率水平。

上海金融與發(fā)展實驗室首席專家、主任曾剛告訴記者，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業(yè)銀行的住房按揭貸款利率要低。從過往來看，的確沒見過商貸利率低于公積金住房貸款的情況。這種情況的發(fā)生，意味著公積金貸款利率調(diào)整空間也應打開。

LPR降幅超預期 樓市或?qū)⑦^暖冬

從今年LPR調(diào)整情況來看，此次調(diào)整是繼2月5年期以上LPR報價單獨下調(diào)25個基點，7月兩個期限品種LPR報價分別下調(diào)10個基點之后的年內(nèi)第三次下調(diào)，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報價改革以來最高。

5年期LPR是房貸利率定價主要參考基準，業(yè)內(nèi)人士認為，此次降息25個基點超過市場預期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，現(xiàn)在各地購房需求以剛需、剛改為主導，對利率、稅費等成本比較敏感。大幅度降息能夠帶來市場需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個基點，帶動了今年一季度樓市的小陽春。因此，此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購、限貸，稅費政策調(diào)整，首付比例調(diào)整等利好，將為四季度樓市帶來暖冬行情。

“展望未來，年內(nèi)LPR報價可能將保持穩(wěn)定。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，一方面，9月政策利率下調(diào)幅度較大，四季度將進入政策效果觀察期，繼續(xù)降息的可能性較小；另一方面，當前銀行凈息差處在歷史低位，將制約報價行持續(xù)壓縮LPR報價加點的動力。

王青認為，四季度的重點是在10月LPR報價下調(diào)后，引導企業(yè)和居民貸款利率特別是新發(fā)放居民房貸利率較大幅度下行。

民生證券宏觀分析師吳彬認為，單次LPR大幅下調(diào)或意味著商業(yè)銀行補充資本金也將快速落地。根據(jù)2024年上半年末商業(yè)銀行資產(chǎn)負債情況，吳彬團隊測算1年期、5年期LPR降息10bp分別對應凈息差收窄5bp、1bp左右。本次LPR統(tǒng)一下調(diào)25BP，預計凈息差收窄的幅度約15BP，而今年上半年銀行凈息差已經(jīng)下降了15BP，再加上存量房貸利率下調(diào)，本輪貨幣寬松對銀行的凈息差影響較大，這也要求補充商業(yè)銀行資本金的措施刻不容緩，預計最快11月將落地執(zhí)行。