穩市場的決心，越來越強烈了。

繼10月12日財政部宣布推出一攬子財政增量政策后，10月17日中央五部門又召開了新聞發布會，宣布年底前將信貸規模增加到4萬億、通過貨幣化安置房方式新增100萬套城中村改造和危舊房改造。

可以說自9月下旬以來，房地產利好政策一輪接一輪，對市場的影響是全方位的。

觀察深圳市場，十一黃金周以來回暖態勢明顯，外地購房團也紛紛殺向這里，千人認籌、開盤日光的景象又出現了。

據統計，10月短短兩周時間，新房賣掉4000多套，相當于以往兩個月的網簽量，二手房則單周錄得2300多套，創下近三年周成交最高記錄，可見市場情緒已被點燃。

整體而言，樓市歷史大拐點越來越清晰，目前核心區域的核心盤去化速度加快，大家都在尋找下一個優質標的。

據壹地產觀察，當前西部又殺出了一匹黑馬選手，也是科技園北唯一在售的雙地鐵山居新盤——言成云祥公館。

之所以稱之為“黑馬”，在于項目區域是被低估了的潛力板塊，正處在13號線科創中軸之上，且從項目出發4站到南山、8站抵達科技園，具有很強的爆發力，值得重點關注。

▲言成云祥公館效果圖

01.

石巖是被低估的寶藏片區

正處在13號線科創中軸上

在深圳，若要論“最值錢”的地鐵線，非13號線莫屬，有著“深圳科創軸線”的說法。

這幾年大家之所以沖進光明買房，甚至一定要沿著13號線置業，正是得益于這條科創軸線的出現。

而言成云祥公館所在的石巖片區，正位于13號線科創中軸之上，并緊緊挨著南山，能快速抵達南山各大核心區，單就這點已決定石巖區位價值只高不低。

▲地鐵13號線線路圖

那么，13號線科創中軸線的含金量究竟高到什么程度？不妨從兩個維度看起：

從串聯的區域來看——

全長約46公里的13號線，從南到北依次串聯起了后海金融總部基地、深超總、科技園、留仙洞、西麗科教城、石巖科創城、光明科學城等科創高地，這些都是深圳最重要的高新區和總部基地，含金量極高。

從連接的企業來看——

貫穿著騰訊、阿里、百度、大疆、華為、中興、邁瑞醫療、中國電子等企業，以及鵬城實驗室、深圳灣實驗室、中國航天科工、深圳醫學科學院、清華信息港等。

據統計，13號線匯聚了全市將近80%的科創資源，涵蓋約40%的高新技術企業，以及約60%的重點實驗室和工程技術中心。

這三組數字，代表著科創中軸不可替代的地位，可謂一路都是高科技企業、一路都是高新技術人群，是當之無愧的“深圳科創脊梁”，勢必引領片區經濟崛起。

未來，13號線延長線還會向北鏈接東莞5號線直通松山湖，因此說它是大灣區的最強科創線也毫不夸張。

值得一提的是，細看13號線南端走勢，穿過了華潤城、華潤深圳灣、恒裕深圳灣、深圳灣壹號等項目，無疑是深圳豪宅線。

看完所經片區、所連企業，13號線是目前深圳唯一實現了“科創線+豪宅線”疊加的線路，未來這條科創中軸就是資本和人才的聚集地，對沿線區域發展具有深遠意義。

如今隨著13號線的出現，進一步拉近石巖和南山的距離，將石巖和南山核心區直接打通。

13號線一旦開通，石巖的變化將是翻天覆地的，1站便能進南山、2站抵達留仙洞。

從某種程度上來說，石巖或是13號線最大贏家，可以理解為是最先享受到南山資本價值紅利、科技人才紅利的板塊，是真正的寶藏片區。

想象一下，13號線的南山段匯聚著大量高科技人士，目前科技園的就業人口大概在60萬，留仙洞和后海兩大總部基地，還分別規劃約60萬、24萬的就業人口，加起來是百萬級的高端就業人口。

當下石巖價格在4-5萬，往南兩個站的西麗片區已經8萬+水平，再往下的科技園、深圳灣已經10萬+、20萬+。

相比之下，1/2西麗價、1/4科技園價的石巖，可以說是科創中軸線上絕對的價格洼地。

再加上南山就業人口與商品房供應存在嚴重不平衡的情況，隨著13號線通車時間提上日程，龐大的需求會順著地鐵線路遷移，而石巖或將成為南山外溢新選擇。

02.

石巖黑馬身份呼之欲出

定位大升級，科創城要來了

光處在13號線科創中軸上還不夠，也要自身實力足夠強勁才行。

很多人對石巖不是很了解，卻不知它是寶安的“產業重鎮”。

早在1978年，這里便引進了全國首家“三來一補”企業，開創了“北有小崗，南有上屋”的先河。

翻閱寶安2018年-2023年各街道主要經濟指標，會發現不管是規模以上工業總產值，亦或者規模以上工業增加值，石巖連續6年蟬聯榜首。

簡單而言，石巖是寶安十街道中工業最發達的街道。像欣旺達、深圳創維、惠科、裕同等都是其明星企業，據悉百億級企業數量占據全區“半壁江山”。

最重要的是，當下石巖定位進行了全面升級，“國家級高新區+科創轉化樞紐”讓其迎來重大發展機遇，要打造一座南山科技園2.0的科創城。

且體量上石巖科創城相當于南山科技園的2倍，規劃面積達到了23.79平方公里，重點發展新一代信息技術、高端裝備制作、集成電路、工業物聯網、新能源等新興產業，打造千億級半導體與集成電路產業集群。

▲石巖科創城效果圖

千萬不要小看石巖科創城，此前深圳“十四五”規劃中提到寶安有“三項重大使命”，石巖科創城便是寶安5大發展級核之一。

深圳十四五規劃將石巖科創城列為國家重點發展區域，石巖成為都市中心區，政府重點打造兩個千億級產業集群、兩個百億級產業集群。

一方面，和尖崗山連成一片，成為寶安三大國家高新區新擴園區之一。

一方面，將其定位為“科技產業成果轉化的承載區域”，目標是將其打造為具有競爭力、承載力、輻射力的現代化國際化科創城。

▲寶安區“十四五”空間結構示意圖

這點其實很符合實際情況。

首先，13號線的南北兩端，主要側重于研發、應用、基礎研究、技術攻關，需要一個承接科技成果、實現產業轉化的區域。

其次，從區位上看石巖科創城剛好位于科創中軸的關鍵節點，加上本身工業發達，作為中轉紐帶能快速聯動南部的西麗湖國際科教城、北部的光明科學城，形成一體化發展。

當下石巖正按照“三帶兩區一中心”布局，朝著科創城邁進。

比如有了更多的產業空間。

隨著廣東省關于飲用水水源保護區調整批復，石巖湖水源保護區將釋放19.38平方公里的土地資源，打造環石巖湖經濟圈。

同時，石巖南片區和東片區分別釋放空間20公頃、14公頃，讓石巖有優質空間精準匹配優質企業。

比如加快了招商的速度。

今年深圳招商推介大會上，寶安7個集中連片招商區域中有2個都在石巖，方向正是終端智能、新能源、天空技術、科創研發。

而且據不完全統計，石巖片區有超200萬㎡體量舊改規劃落地，吸引了華潤、保利、京基、宏發等知名開發商搶灘入駐，目前已有26個十三五城市更新規劃項目陸續啟動。

可見石巖科創城正在從“規劃圖”變成“實景圖”，接下來將有大量產業、人才、資金聚集。

石巖科創城一旦兌現，將與南山相輔相成，并成為南山北拓第一站，其重要性不言而喻。

03.

4站進南山、8站到科技園

這個雙地鐵盤太適合南山上班族了

隨著地鐵的出現、科創城的建設，石巖正進入大眾視野。

作為片區剛剛亮相的新盤，言成云祥公館的優勢體現在三方面：交通+環境+教育。

先看交通，言成云祥公館近地鐵，并且能一站無縫換乘樞紐中心。

距離項目400多米處正是已通車的6號線上屋站，200多米處還有在建中的13號線，是名副其實的地鐵盤，具有兩大優勢。

第一，近地鐵這點保障了樓盤價值。

在深圳地鐵物業的升值潛力有目共睹，且離地鐵站越近，樓盤價值相對越高、房價漲幅越高，尤其是13號這種高科技企業集中、財富創造力強、購買力強的線路，影響越大。

第二，近地鐵更是對時間的把控。

深圳人講效率，不想時間浪費在路上，從項目出發，搭乘6號線6站便到深圳北、8站到福田，若是13號線出行，4站進南山、5站到留仙洞、8站抵達科技園。

尤其當下13號線成為了南山租住需求北移的咽喉要道，待地鐵開通后，對于工作在南山、居住在石巖的人來說通勤就很方便了。

▲言成云祥公館交通示意圖

除此之外，寶安要建石巖樞紐，從項目出發可實現一站換乘。

按照現有規劃，石巖中心樞紐是13號線、25號線、深大城際線、深莞增城際線四條軌道線路的換乘站，是石巖片區最大的綜合交通樞紐，去年便已啟動方案布局詳細規劃研究招標。

▲寶安區高鐵及城際鐵路網

從項目出發，可一站換乘石巖樞紐。

有意思的是，經13號線僅6站又可抵達西麗高鐵站，經深大城際線僅2站即可抵達機場東樞紐。

可見，不管是平日里的上班通勤、生活出行，還是商務上的高鐵、城際、飛機需要，在這里統統能實現，交通優勢非常明顯。

04.

2水3山5公園+家門口12年教育

實現“遛娃、讀書兩不誤”

除了上述的軌道交通，言成云祥公館所帶來的質感生活遠不止于此，讓人印象深刻的是其稀缺的自然資源。

石巖稱得上是繁華都市中難得一見的城市“綠島”，環境優美、空氣潤澤，舒適感可比肩蛇口、香蜜湖、尖崗山、西麗湖。

攤開地圖，光項目周邊就分布著2水3山5公園，也是片區唯一在售的山水美宅，這點很像蛇口、福田的一些資源型豪宅，擁有稀缺的山水資源，就像住在景區中。

說實話，在深圳尋找地鐵盤比較容易，但同時想在家門口擁有地鐵、山水公園的盤少之又少，而這正是言成云祥公館的獨特之處：

家門口的地鐵，可以快速抵達中心，連接城市繁華。

回到家里，旁邊的山明水秀，又讓生活逃離喧囂回歸平靜。

住在這的日常，或許是這樣的：

• 坐在家中，即可與大自然親密接觸，在家就能有山水為伴。

• 走出家門口，就是占地約5.1公頃的官田社區公園，是平日里孩子玩耍、老人鍛煉的好去處。

• 再往外走會，會遇見長約30.8公里的石巖環湖碧道，沿著深圳最長的環湖綠道散步、慢跑、騎行，別提多自在了。

• 再或者周末時間約上三五好友，去深圳西部第一峰陽臺山徒步、去占地約106萬㎡的石巖湖濕地公園郊游，日子充實而美好。

▲石巖湖環湖碧道，圖源深圳市城市管理和綜合執法局

當然，對于家長們最關心的教育也無須擔心。

項目直線1公里范圍內聚集了從幼兒園到高中的5所學校，妥妥地十二年一站式家門口教育。

其中項目一路之隔是投資超2億打造的上屋初級中學，稍遠一點是百年學府深圳市寶安區實驗學校（集團）官田學校，將擴建為108個教學班。

最值得關注的，是距離約1km處的寶安中學（集團）石巖外國語學校，十二年一貫制學校，也是寶安中學（集團）面積最大學府，據說“寶中系”管理團隊領銜，自帶“寶中基因”。（注：具體學區劃分，以當年教育局公示為準）

換言之，成為言成云祥公館的業主，不用遠距離接送，省出來的時間家長可以多睡半小時、孩子可以多學半小時。

而且項目屬于高知圈層，據說一期有40%左右的業主是來自南山，比如有互聯網從業者、律師、醫生等，更加注重教育，孩子在這樣的氛圍中成長也受益更多。

至于商業，項目一二期自帶3000多㎡的風情商業街，滿足了日常生活所需。

若想擁有更多，可搭乘6號線5個站去到紅山6979商業中心，或是13號線5個站去到留仙洞萬科云城里。

如果對藝術感興趣，還有萬象天地的巨人展、深圳灣萬象城的巨型貓貓等你前去打卡，這些沿著13號線就能直達。

▲言成云祥公館商業效果圖

最后回到言成云祥公館本身，早在建設之初，項目就被定位為“石巖片區標桿項目”，作為標桿，不只是位置、交通、配套要好，還體現在建筑的品質上。

例如項目外立面采用Art Deco經典建筑風格，全屋配置信義雙層中空low-e玻璃，入戶大堂按照約4.2m挑高標準打造，高顏值下藏著滿滿的品質感。

同時，還有為孩童、成人、長者打造的專屬活動區，讓生活在這的每一個人都有自己的小天地。

▲言成云祥公館效果圖

據了解，此次項目推出建面約72-140㎡全生命周期戶型，滿足小太陽之家、四世同堂等不同人生階段居住需求。

▲項目戶型圖，點擊可放大

其中約99㎡戶型，有一個約6.5m長的南向景觀陽臺，近10㎡的空間不妨一半用來晾曬、一半用來休閑。

而且這個戶型剛好面向官田社區公園，無建筑遮擋，從客廳、主臥、次臥望出去是一整面生機勃勃的綠意。

值得一提的是，約99㎡戶型還可以看作是“3+1空間”，其中一間次臥因為空間足夠寬敞，后期是可以進行隔斷設計成兩個兒童房的，照顧到了二胎家庭的實際情況。

▲約99㎡樣板間，點擊可放大

約140㎡戶型，南北的通透設計，加上約6.6m長的景觀陽臺+同樣看官田社區公園，采光、通風與觀景視野特別棒。

且入戶處有一個多功能空間，用來做儲藏間，或是孩子的游樂天地、男女主人的辦公區也都沒問題。

另外入戶處的一間臥室，很適合做老人房，夫妻和父母的生活起居可以互不打擾。

往里走，餐廳區域還有一整面的飄窗，可以改造為餐邊柜，存放經常使用的小家電等。

▲ 約140㎡樣板間 ，點擊可放大

重點在室內精裝上，項目以歐派、老板、林內、科勒等國際品牌作為交付標準，滿足了業主輕松入住及高定居住的需求。

說實話，從片區未來發展潛力，到稀缺的山水公園，再到家門口配齊地鐵和學校，在言成云祥公館看到了工作與生活的最優平衡解，既能快速接軌中心，又實現了不卷生活、不卷教育，是科技園北最佳宜居之選。

據悉項目已于10月19日進行了實景樣開，目前火熱登記中，如果你也想沿著13號線置業，不妨到現場感受一番。

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