文/樂居新媒體 嚴(yán)明會(huì)

上海樓市新政發(fā)布后，還沒拿到預(yù)售證的南山璞縵突發(fā)計(jì)劃于10月1日開放售樓處和樣板房。

前一天下午，南山璞縵售樓處的綠色圍擋還沒拆除，施工人員正加班加點(diǎn)趕工。售樓處門外，花盆花籃等物料雜亂無章。

10月1號(hào)上午，南山璞縵營(yíng)銷中心首開大賞正式拉開帷幕，前來參觀的人把現(xiàn)場(chǎng)圍了個(gè)水泄不通。活動(dòng)開始，南山地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理?xiàng)钚蛋l(fā)言，表達(dá)了南山地產(chǎn)深耕嘉定的抱負(fù)與以縵奢品位賦能主城的決心。

兩個(gè)月前，南山地產(chǎn)在上海保利大劇院水景劇場(chǎng)來了一場(chǎng)以“縵奢歸璞 為嘉高定”為主題的造勢(shì)活動(dòng)，核心內(nèi)容是2024南山地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略暨嘉定南門項(xiàng)目案名發(fā)布。

南山璞縵的認(rèn)購期是10月16日上午九點(diǎn)至10月20日中午十二點(diǎn)，首開推出建面約105-123-143㎡的3-4房，共136套房源，均價(jià)44787元/㎡，最低單價(jià)34091元/㎡，總價(jià)361萬起，認(rèn)購金額30萬元整。

一般而言，第一天的認(rèn)籌最為集中。項(xiàng)目官方給出的數(shù)據(jù)是：首日認(rèn)購125組，認(rèn)購率達(dá)到了92%。10月1日當(dāng)天到訪量1000+，十一期間到訪量5000+。

但實(shí)際上，據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)，南山璞縵第一天認(rèn)籌實(shí)際不到50組，遠(yuǎn)低于銷售預(yù)期。于是，項(xiàng)目緊急開啟了分銷。有渠道商在社交平臺(tái)發(fā)布信息稱，每套傭金9.6萬元。

去年10月，蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“南山新吳”）以18億的總價(jià)拿到項(xiàng)目所在地塊，溢價(jià)率2.5%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)4.6萬元/㎡。

南山新吳由深圳市南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持有，后者由南山控股（SZ.002314）100%持有。南山地產(chǎn)上海公司的認(rèn)證主體為“上海南茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”，法定代表人為李昆，由南山新吳100%持有。李昆也是南山地產(chǎn)副總經(jīng)理、上海區(qū)域總經(jīng)理。

南山璞縵從拿地到開盤用了一年時(shí)間，有知情人士透露，這是因?yàn)槟仙皆诘却虾７砰_“7090”政策，項(xiàng)目可打造高端置換型產(chǎn)品。高端項(xiàng)目加持和市場(chǎng)回暖之下，南山璞縵并未開啟分銷渠道。

從項(xiàng)目本身來看，南山璞縵的定位是純改善平層大宅，號(hào)稱嘉定新房界“勞斯萊斯”，嘉定主城首個(gè)海派泳池會(huì)所大宅。戶型為建面105-198m2三房四房，容積率2.3，規(guī)劃有587套房源。地處嘉定老城較為核心的位置，原為嘉定汽車客運(yùn)中心，緊貼繁忙的滬宜公路，最大缺點(diǎn)就是沒有地鐵，11號(hào)線嘉定西站直線距離2.6公里，更適合本地改善客戶群體。

近期，上海發(fā)布了新一輪樓市放寬政策，放松限購、優(yōu)化信貸、買房降稅，疊加央行降首付、降利率等各項(xiàng)利好，外環(huán)外多個(gè)項(xiàng)目流速顯著提升。想借助這波利好的南山璞縵，首開卻不盡人意。

在這背后，與上海客戶對(duì)南山品牌和產(chǎn)品的不認(rèn)可有一定聯(lián)系。南山在上海的多個(gè)項(xiàng)目，都遭遇了維權(quán)。

2022年11月，位于嘉定南翔板塊的南山虹橋領(lǐng)峯（備案名：南山馨苑）在房子交付后，多被名業(yè)主投訴“貨不對(duì)板”，出現(xiàn)交付大門與宣傳不一致，外立面施工凹凸不平，樓梯間漏水等問題。2023年7月，虹橋領(lǐng)峯再次出現(xiàn)車庫違規(guī)銷售，多處積水等問題。該項(xiàng)目曾在2021年4月29日因違規(guī)認(rèn)購被上海房地產(chǎn)交易中心官方通告要求整改。

去年11月，招商南山虹橋璀璨領(lǐng)峯（備案名：南翔秀城虹云名庭）在預(yù)看房階段，有業(yè)主投訴稱前期宣傳星空頂車庫，結(jié)果只有車庫入口是星空頂、外立面施工凹凸不平、瀝青大路面一路鋪到底等問題。

位于嘉定江橋板塊的虹橋天璽領(lǐng)峯（備案名：悅虹名邸），業(yè)主在預(yù)看房時(shí)發(fā)現(xiàn)交付室內(nèi)窗與樣板間不符，采用殘次廉價(jià)硬裝材料，且陽臺(tái)窗戶未按規(guī)定采用三玻兩腔玻璃，涉嫌降標(biāo)交付等多項(xiàng)問題，另外還存在外墻滲水、全屋漏水、墻體歪斜、連廊欄桿過低等質(zhì)量問題和安全隱患。

南山馨苑最早于2021年7月13日開盤，房源總套數(shù)1344，目前可售總套數(shù)281。有1套房源合同撤銷。

虹橋璀璨領(lǐng)峯于2022年8月底首次開盤，總可售房源1273套，目前可售總套數(shù)為316。有6套房源合同撤銷。

悅虹名邸于2022年7月30日首次開盤，總可售房源916套，目前可售總套數(shù)為262。有1套房源合同撤銷。

今年5月，南山前灣拾縵項(xiàng)目因使用不合格保溫阻燃材料被閔行區(qū)建管委對(duì)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工總包單位等多方的約談處罰。

2024上半年，南山控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額28.6億元，同比下降71.2%，權(quán)益銷售金額16.8億元，同比下降74.4%，合并報(bào)表范圍內(nèi)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)并表口徑銷售金額11.4億元，同比下降77.2%。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.23億元，比上年同期減少65.54%；歸屬于上市公司股東的凈虧損1.18億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

銷售和業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，南山控股的財(cái)務(wù)總監(jiān)及副總等多名高管離任。

今年3月，沈啟盟因個(gè)人原因辭任南山控股董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)。沈啟盟是南山的老將，曾任中國南山集團(tuán)財(cái)務(wù)部助理總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理。此后，南山控股副總經(jīng)理朱濤、董事陳波、董事李鴻衛(wèi)、獨(dú)立董事張金隆、獨(dú)立董事袁宇輝都相繼離任。

為了適應(yīng)上述變動(dòng)，南山控股的董事會(huì)成員人數(shù)從12人調(diào)整為9人。