大家好，我是蘇北哥！豪不夸張的說，這次北哥對后市樓市ZC的預判很準！如果您不相信可以查看，北哥本周三的文章，有鏈接為證（明天“10點見”！樓市還將祭出ZC大招），這篇文章寫于10月17日ZY五部門新聞發布會的前一天，預測此次的ZC內容，其中取消限售一事無疑是精準預測的，相關內容在昨天的文章中（取消限售后房價會加速下跌？答案來了！）北哥也進行了展開闡述。

除了取消限售，北哥在周三文章中還預測到了即將進一步降息的事情，誰知道也是一語成讖，昨天真降息了！

01.

倒計時2天，南京房貸利至多降低25BP？YH還要擇機降準；新增100萬套城中村改造房屋，到底怎么玩法？

926ZYZZJ會議時，除了首次提出了要讓當房地產“止跌回穩”的要求，同時也提出要“有力度的降息”！可見此次降息浪潮來勢之迅猛，力度之強！

然而此次降息可以說一部分是可預見的，另一方面是ZC增量，目前尚不可預測，有可能超乎想象，帶來驚喜。

首先說可預見的降息！今年924，YH、國家金融監督管理總局、ZG證券監督管理委員會三部門舉行新聞發布會，宣布降準、降低逆回購利率、降低存量房貸利率。

其中YH降低7天逆回購操作利率0.2個百分點，相當于讓10月份LPR下降20BP，新發房貸利率即將再次下調。10月份的LPR即將于10月21日正式公布，此次降息幅度帶來的驚喜卻不只這么多！

昨天（10月18日），YH行長潘功勝在2024年金融結論壇年會上發表了題為《高質量發展與中國經濟動態平衡》的主題演講，潘功勝在演講中透露，下調公開市場7天逆回購操作利率0.2個百分點；中期借貸便利率下調0.3個百分點，21日公布的10月份貸款市場報價利率（LPR）會下行0.2-0.25個百分點。

也就是說，10月份LPR至多可以減少25BP，降至3.6%！按照目前南京新發房貸利率2.95%計算，10月21日之后，新利率有機會調整到2.7%，甚至比公積金貸款利率還低15個基點。

按照200萬貸款30年等額本息計算，調整之后，總還款額可再減少95865元；每月可再少還266.29元。

除此以外，YH行長潘功勝還表示，下一步YH還將擇機降準。9月27日YH已經下調存款準備金率0.5個百分點，預計年底前視市場流動情況，擇機進行下一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。

之前文章中，北哥已經透露過，國內房貸利率下調的底線大概會在2.3-2.6%左右，10月21日LPR公布之后，距離這個底線預計還有40BP左右的調降空間，究竟未來會否調整到這個底線，可以拭目以待。

有力度的降息，除了貸款方面，當然還包含存款方面，按照北哥之前的預測，國內未來存款利率的調降底線大概是1%左右，趕巧不巧，搶在21日LPR公布之前，國內六大銀行：工商、農業、中國、建設、交行、郵政儲蓄于昨天同時宣布下調存款利率，且從10月18日起立即執行。

本輪人民幣存款掛牌利率下調行動中，其中活期存量利率下調下調5個基點，從0.15%正式下調至0.1%；

三個月、六個月、一年、兩年、三年和五年期定期存款利率軍下調25個基點，分別調整至0.8%、1%、1.1%、1.2%、1.5%、1.55%。

7天期通知存款利率也同步下調25基點，至0.45%。

這比之前北哥的判斷下調的幅度還要大，三個月定期存款利率下限已經低至0.8%，而5年期定期存款利率已經下調至1.55%，比之前預測的1%存款利率目標，只差55個基點，預計很快就會調整到位。

據悉這次6大行下調存款利率，是繼7月份以后，時隔不到3個月再度下調存款利率。自2022年4月存款利率市場化調整機制建立以來，以大行為首進行的存款掛牌利率下調已經進行了5輪，時間節點分別在2022年9月、2023年6月、2023年9月、2023年12月和2024年7月。

說完了“有力度降息”的話題之后，咱們再把目光聚焦在本周四（10月17日）五部門召開的房地產平穩發展新聞發布會！會上有很多內容還需要進一步闡述和解釋。

下面我們來看會上的另一個重要話題，住建部部長倪虹談到的新增100萬套城中村改造和危舊房改造，且要通過貨幣化安置方式進行。這對于后續樓市會產生怎樣的影響呢？

首先必須明確的是，城中村改造是去年至今重點提及的“三大工程”之一，是加快建立房地產發展新模式的重要一環。那么貨幣化安置與城中村改造到結合到一起，可以大幅減少城市的新增房地產開發量，有效控制庫存量，同時也能從根本上激發改善型住房需求釋放。

那么城中村改造和貨幣化安置到底是如何結合的？其實在這項ZC發布之前，國內不少城市已經有了成功案例，不再大拆大建，而是采用“拆改結合”、“城市更新的方式進行”，合理撬動居民的購買力。

南京新街口附近的石榴新村就是“城中村改造與貨幣化安置”的典型成功案例。從房齡上百年的城中村危房， 變身成為4-11等的市中心洋房，南京石榴新村實現了“化腐朽為神奇”。

昔日的石榴新村

改造完成后的石榴新村

石榴新村原本共有23棟老舊危房，小區位于市中心。臨近朝天宮和南京市博物館，臨近地鐵1號、2號線新街口站，附近有石鼓路小學、南京五中等，配套豐富，煙火氣純熟，在此等地段拿地開發新房，放在今天的南京樓市簡直是天方夜譚，但是城中村改造卻能輕松實現。拆遷居民也更愿意“原拆原回”，貨幣化安置也就順理成章了。

據悉，石榴新村采取“原地重建、回遷安置”為主，“異地置換、貨幣回購、優先購買原地商用房屋”相結合，實現各方“皆大歡喜”。從今年7月25日，石榴新村進行了數輪的回遷戶選房工作，首輪選房就持續了三天，改造后的石榴新村洋房，戶型不僅比以前大了，而且還加裝了廁所和洗澡間，小區還有電梯和綠化。認購火爆是可以預想的結果。根據南京日報的統計數據，石榴新村45天內，簽約率達到97%。

石榴新村選房現場

據說，石榴新村的城中村改造房屋難度一點也不比開發一個新樓盤低，“設計方案經過約70輪修改，戶型經過20輪調整，最終形成由20個面積段、36種戶型平面相結合的改造設計方案”。此外，“方案制定、設計改造全過程中，僅居民議事會就組織了69場”。

其中主力戶型是47.5㎡、35㎡、30㎡左右的小戶型，這種設計戶型，總價低，更符合回遷戶貨幣化安置的實際需求。而且城中村改造危房，沒有增加住宅用地開發，也沒有增加城市新房庫存，可謂一舉多得！

不僅是南京的石榴新村，浙江杭州今年年初也出現一個城中村改造，貨幣化安置的成功范本。

浙工新村始建于1980年代，小區包含14棟多層住宅，其中建于2000年之前的有13棟，由于年代久遠這13棟住宅被鑒定為C級危房，符合拆除標準，而剩下的1棟則留下進行改造。

不僅拆除，而且重建，按照目前現行的建筑標準，在不改變容積率的基礎上，建造新房。其實某種程度上已經算是新房開發了，這樣做法既節省了土地資源、拍地費用，又加速了“新房市場運轉”

據說，浙工新村的13棟危房拆除后，將改建為11棟多層電梯洋房，實行人車分流，還配備地下車庫。

改造完成后，原本拆遷居民每戶可以擁有53㎡的基礎置換面積，而改建之后的浙工新村戶型變大了，最大擴建了20㎡，也就是說作為原小區居民，想要搬回去，多余的20㎡面積，要以現行的商品房市場價購買，目前初步擬定的市場均價是34520元/㎡（根據不同樓層、戶型、朝向等因素略有浮動）

原本的每戶53㎡基礎置換面積，也不是平進平出的，既然是重建了新房，當然也是要計算開發成本的，算下來每平方1350元。

整個小區的重建工程一共5億元，其中1億元由舊改、加梯、未來社區創建等政策性補貼予以解決，剩下的4億元由小區548戶居民公攤，戶均出資100萬元。除了實現“原址住新房”，每戶還搭配一個價值22萬的車位。

支付過程中，經濟困難的家庭，可由政府牽頭銀行提供貸款服務或者使用公積金支付。

更關鍵的是，浙工新村老小區改建完成后，新房源將按照現行商品房出售規則，實行“一房一價、搖號競得”開展。居民將通過抽簽等形式選中房源之后，再支付相對應的款項。

可以說，杭州浙工新村的改建工程是目前國內城中村改造“最高效、最先進”的一個版本

02.

成功案例在前，南京一大批城中村危房面臨動遷或改造！

南京石榴新村、杭州浙工新村“珠玉在前”，可見國內在城中村改造和更新方面已經有了非常成熟可靠的經驗。如果說去年的城中村改造還是在宣傳、嘗試階段，那么今年到明年，城中村改造就會進入正式實施階段。

更何況，此次10月17日五部門新聞發布會上，住建部負責人已經清楚的指出“通過貨幣化安置方式，新增100萬套城中村改造房屋”，這說明一場浩浩蕩蕩的城中村改造和更新工程即將山雨欲來！

這其中，南京作為去年GCH審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》面向21座超大城市和特大城市之一，自然也會例外。

近期南京城內一大批頗有歷史淵源的城中村，改造工程即將啟動，看看有沒有你家？

黃泥塘，江寧區最大的城中村已列入城市更新項目庫

位居江寧東山老城黃泥塘村算是南京最著名且現存的城中村之一，這里距離江寧萬達商圈僅600米，距離1號線河定橋站僅1.6公里，便捷的交通、配套與低廉的租金，讓黃泥塘村成為眾多外來務工人員的聚集地。

街邊小吃店、舊貨回收、廢品收購，組成了黃泥塘村雜亂不堪的街景。違建、棚戶、破敗不堪的民房就是這里廉價出租的房屋來源。

一直以來，江寧黃泥塘的更新改造是南京聚焦的重點問題之一，上次傳出動遷消息是2023年的11月，但最終沒有動靜。

近期有江寧網友咨詢江寧區ZF有關黃泥塘動遷問題時，得到了肯定的答復，黃泥塘動遷改造正式納入南京城市更新項目庫。

要到黃泥塘常住人口多達1100多戶，流動人口超過8000人，一旦正式動遷改造，無疑將給江寧主城帶來巨大利好。

鼓樓城河村，百年城中村面臨改造，預計原拆原回，改造方案制定中

9月11日南京規劃和自然資源局發布一份文件——《南京市鼓樓鐵北中央門片區控制性詳細規劃》，擁有百年歷史，早在2020年就傳出首度傳出整體改造消息的著名城中村——城河村終于迎來實質性進展。

城河村城市更新項目正式開展高度論證工作。此次調整，涉及用地性質、容積率、建筑高度、綠地率等，180余戶原住民或將面臨原拆原回，貨幣化安置。

據當地居民透露，“更新改造的方案，還沒定下來。最新情況據說是，我們家樓上樓下，每層100㎡，產權調 換后，每一層置換一定面積，不過都有一定的打折，另外自己付折舊費。”

涉及1800余戶，鼓樓北小市新村一大批老舊小區面臨拆遷。

鼓樓北、中央門火車站以北的小市新村也是南京著名的城中村，這里有新開發的樓盤小區，如葛洲壩招商紫郡籣園、復地新都國際、金基翠城等，但也有大批老舊小區、棚戶區等待更新改造。

因為上元門過江通道江南段的有序推進，小市新村征拆方案也即將出臺。

涉及80戶！寧蕪鐵路擴能改造項目，補償安置標準曝光。

10月初，雨花臺區人民政府官網發布《寧蕪鐵路擴能改造工程（雨花臺區）征地涉及房屋拆除及建筑垃圾外運項目招標公告》，這意味著，寧蕪鐵路擴能改造工程板橋段的建設已經進入了倒計時！

公告內容顯示，此次房屋拆除的地點位于柿子樹社區小董、后董、大柿、小柿；古雄街道板橋北村、輔機路等。預定工期：90日歷天。

項目征地共分為三批次，征地范圍位于鐵心橋街道、板橋街道、古雄街道等，涉及住宅房屋80戶，5家工企單位，涉及房屋補償面積40094㎡。

公示補償標準為，搬家費每平方12元，每戶不足2000元補足2000；過渡補助費按照房屋補償面積（不含環保節能獎勵面積）計算，13元/㎡/月，每戶月過渡補助費不足1400元的補足至1400元。被征收人放棄申購安置房僅領取貨幣補償的，一次性給予12個月的過渡補助費。

提前搬家獎勵費，自征收計獎期首日起至30日內，完成搬家并按照規定辦理房屋交接手續的，有350元/㎡的搬家獎勵，每戶不足5萬的補足至5萬；自31日起后完成搬家的，獎勵費會有扣減。

因征收造給部分人群造成不便，對符合條件的產權戶及相應自然戶給予一次性補助。對高齡老人搬家過渡存在特殊困難的，最高給予4萬元補助。

補償安置方式為貨幣補償，符合條件的住宅房屋被征收人可以申購征收安置房，地點位于綠洲南苑保障房和潘窯征收安置房，預計交付日期為2025年，申購價格為5200元/㎡。

1062戶獲益！棲霞高廟村將啟動大拆遷

近期，南京市棲霞區住房和建設局征收辦公室發布《高廟村城中村改造項目一期入戶調查通知》，高廟村城中村改造正式啟動！

改造實施位置：位于棲霞區新堯新城，四至范圍東北至堯佳路、西至新堯路，東至堯石二村東區邊界（含花林地塊），總占地面積約31.36公頃。項目擬拆遷住宅建筑面積約6.88萬方，涉及居民戶數1062戶，擬拆遷工企建筑面積約4.10萬方、15戶。

實際上，棲霞區今年預備啟動的城中村改造項目有兩個，除了高廟村，還有一個是棲霞山片區。

江寧土山機場片區，即將征地，總開發面積達到14.4平方公里

9月29日，南京公共采購信息網發布了“土山管辦2024-2025年度擬征收土地社會穩定風險評估服務競爭性磋商公告”。據顯示，該項目預算金額為48萬，購需求為社會穩定風險評估服務，采購人為南京市江寧區土山機場片區開發建設管理辦公室。

公告顯示，該項目合同履行期限為一年，如已啟動，地塊穩評報告未完成，服務期延長至穩評報告獲主管部門批復時間為準。

這標志著土山機場征地即將開始，土山機場搬遷將進入實質性階段。

土山機場片區范圍共約14.04平方公里，不僅包含東山，還涵蓋了青龍山片區的一部分，重點地區范圍約7平方公里，相當于一個微縮版的“南部新城”。

總面積超過79.41萬方，浦口百年“大廠”面臨動遷

近期，南京市浦口區官方發布《浦口區2021-03號土地征收成片開發調整方案征求意見稿》，內容顯示，南京百年超級“大廠”——中車浦鎮，很可能即將擴建！選址同步曝光，相關土地范圍內，即將迎來大規模拆遷。

涉及永寧街道侯沖社區、永寧社區，調整后的成片開發范圍總面積，達到79.14公頃（成片開發范圍以最終批復為準）。將通過貨幣安置、社保安置、搬遷安置相結合實現補償。于2021-2026年分批次啟動土地征收工作。

與此同時，南京主城還有很多更新難度大的老牌城中村，目前尚未傳來動遷改造消息。

秦淮老門西地區

老門西地區在哪兒呢？如果說中華門將南京的老城南一分為二，那么東邊的叫老門東，西邊就叫做老門西，如今老門東因為成功開發，已經與夫子廟齊名，而老門西還是原本的模樣。

低矮民房、棚戶遍地，阡陌小巷縱橫，很多房屋連廁所都沒有！老門西的范圍很大，包括釣魚臺、六角井、甘露巷、飲馬巷、小百花巷等上百條街道，這里有眾多的歷史遺存。

破敗的景象，豐富的歷史，讓老門西的城市改造難度很高，多年來南京市ZF對于這一片區提出了很多改造方案。

如今ZY“城中村”改造ZC吹來，老門西的改造很可能會快速啟動。

城東雙拜巷

位于城東孝陵衛附近的雙拜巷可謂是南京主城最繁華的城中村。這條巷子北臨中山門大街，與紫金山風景區距離不出2公里，大規模棚改時期，這里就是南京著名的動遷區，但如今這里仍然遺存眾多的低矮民房和棚戶，斷頭路也有不少，很多外來務工人員仍聚居于此。

鼓樓黃家圩

雨花臺區能仁里

今天文章的內容就是這些，如果各位粉絲對以上觀點感興趣，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。