10月17日，萬眾矚目的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)如期舉行。

五大部門齊亮相，推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的政策組合拳，即“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。

市場(chǎng)解讀眾說紛紜，但是多數(shù)人沒看明白：樓市，真正的大招來了！

01

這些城市的核心區(qū)，房?jī)r(jià)穩(wěn)了

真正的大招是：通過貨幣化安置房方式新增100萬套城中村改造、危舊房改造。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續(xù)加大力度。

關(guān)鍵詞是：貨幣化安置，新增100萬套，可以繼續(xù)加大力度

為什么說這是“真正的大招”？

首先，通過貨幣化安置，政府不僅創(chuàng)造了新的購(gòu)房需求，更是在變相為樓市“定向印鈔”。如果前期工作開展順利，100萬套的目標(biāo)很可能只是一個(gè)起點(diǎn)，未來還有進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模的空間。

其次，今年6月自然資源部辦公廳印發(fā)的《城中村改造國(guó)土空間規(guī)劃政策指引》中再次強(qiáng)調(diào)了“凈地出讓”的概念。

這又意味著什么？簡(jiǎn)而言之，地方政府將承擔(dān)起土地使用權(quán)回收和拆遷補(bǔ)償?shù)闹厝危瑸楹罄m(xù)開發(fā)掃清障礙。

這種模式可以被視為“棚改2.0”，由于增加了征地和土地出讓環(huán)節(jié)，必將推動(dòng)城市核心區(qū)地價(jià)上漲。

那么，哪些城市將從中受益最多？答案顯而易見：8個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市。

但如果要進(jìn)一步細(xì)分，深圳可能成為最大受益者。

深圳作為一線城市中面積最小、開發(fā)度最高的城市，其城中村占據(jù)了住房供應(yīng)的半壁江山。截至2016年的數(shù)據(jù)顯示，在深圳約1067萬套（間）存量住房中，村民自建房占比高達(dá)47.8%，而真正意義上的商品住房?jī)H占17.0%。

這意味著深圳對(duì)城中村改造的需求是最大的，人均商品房自有率是最低的，如果全國(guó)購(gòu)房者涌入深圳市場(chǎng)，深圳存量商品房很快就會(huì)消耗完畢。

因此，在新一輪房地產(chǎn)周期中，我們更看好深圳的核心區(qū)。

02

深圳還有不限購(gòu)的核心區(qū)

9.29新政后，深圳優(yōu)化限購(gòu)政策：外地客戶可在深圳非核心區(qū)購(gòu)買一套商品房，而在核心區(qū)，仍需1年社保。

新政后，深圳樓市一夜爆火。正如前文所說，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)盤子不大，當(dāng)熱錢涌入后，市場(chǎng)變化往往是一瞬間發(fā)生的。

10月13日，位于龍華的深業(yè)上城學(xué)府開盤，超744批客戶搶332套房，3個(gè)多小時(shí)售罄。

而同一天，西部沙井大盤鴻榮源最新組團(tuán)珈譽(yù)玖璽開盤選房，當(dāng)天去化9成，成績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。

10月19日，光明區(qū)再現(xiàn)“日光盤”。還有消息稱北方客戶來深圳西部“進(jìn)貨”，一家人購(gòu)買了多套房源。

據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳熱門樓盤中，外地客成交占比已高達(dá)20%。

深圳樓市很火，但火爆的同時(shí)，外地購(gòu)房者往往被現(xiàn)場(chǎng)氛圍、銷售情況和豪華的樣板房所迷惑，不了解深圳的人很容易買錯(cuò)片區(qū)，買錯(cuò)項(xiàng)目。

那么，在這場(chǎng)核心資產(chǎn)搶購(gòu)熱潮中，深圳真正的“核心區(qū)”究竟在哪里？許多購(gòu)房者可能還不知道，深圳竟然還有“不限購(gòu)的核心區(qū)”。

從城市規(guī)劃角度，深圳確實(shí)存在“不限購(gòu)的核心區(qū)”：

10月10日，深圳市政府新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》的有關(guān)情況。

最值得關(guān)注的是深圳都市核心區(qū)再擴(kuò)容：在原有福田-羅湖中心、南山-前海中心的基礎(chǔ)上擴(kuò)大范圍，將寶安區(qū)（新安、西鄉(xiāng)街道）、龍華區(qū)（民治、龍華街道）、龍崗區(qū)（坂田、布吉、吉華、南灣街道）部分街道及前海擴(kuò)區(qū)后的范圍整體納入，形成都市核心區(qū)。

新政后，深圳涌現(xiàn)一批“不限購(gòu)的核心區(qū)”。而在這些“不限購(gòu)的核心區(qū)”，我們更看好龍華民治街道。

從城市發(fā)展角度，深圳“一路向西”出現(xiàn)拐點(diǎn)，回歸價(jià)值中心——龍華民治街道。

近幾年，深圳開始構(gòu)建全新發(fā)展格局，“三條軸線”南北貫穿深圳，并且慢慢有回歸中軸價(jià)值的跡象。

過去的深圳中軸，僅僅是會(huì)展中心、平安金融中心、市民中心、蓮花山公園、鄧小平雕像連城的軸線。

現(xiàn)在的深圳中軸，獲得了強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)強(qiáng)！

以河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)為起點(diǎn)，打造香蜜湖風(fēng)投創(chuàng)投街區(qū)，改造升級(jí)梅林關(guān)進(jìn)化為“大灣區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心引領(lǐng)區(qū)”，中軸持續(xù)向北延伸。

在此背景下，民治街道梅林關(guān)躍升為深圳“地理中心+價(jià)值中心”，正通過交通強(qiáng)化+城市更新+產(chǎn)業(yè)賦能實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。

梅林關(guān)占據(jù)了深港科技創(chuàng)新中軸中部，既是龍華區(qū)形象的“南大門”，也是福田CBD北拓的第一站。

這里擁有顯著的交通優(yōu)勢(shì)，片區(qū)規(guī)劃共有4條地鐵、1條城際，其中地鐵4號(hào)線、6號(hào)線已建成。

規(guī)劃建設(shè)21號(hào)線、22號(hào)線，以及規(guī)劃廣深中軸城際可使片區(qū)30分鐘內(nèi)快速連接前海、河套、留仙洞、光明等重點(diǎn)區(qū)域。從梅林關(guān)出發(fā)，去深圳哪里都近，都方便。

示意圖

除了交通，梅林關(guān)的地位、產(chǎn)業(yè)、城市面貌也正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的蛻變。

去年7月，梅林關(guān)搖身一變成為龍華第七個(gè)重點(diǎn)片區(qū)。深圳市政府也明確提出將梅林關(guān)片區(qū)打造成“世界級(jí)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心區(qū)”的發(fā)展目標(biāo)。

建面近百萬的“華南數(shù)字超級(jí)總部基地”，已吸引超過40家優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，包括世界500強(qiáng)企業(yè)海克斯康，這些企業(yè)將成為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的強(qiáng)勁引擎。

梅林關(guān)的城市界面也將全面煥新，市規(guī)劃和自然資源局已啟動(dòng)《梅林關(guān)片區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢》，優(yōu)勝獎(jiǎng)方案以“產(chǎn)城融合、山城共生、交匯樞紐、城市門戶”為核心理念，旨在打造一個(gè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的現(xiàn)代化城市區(qū)域。

效果圖

選擇梅林關(guān)，就是擁抱這座城市的未來。它占據(jù)深圳都市核心區(qū)+地理中心+交通樞紐+中軸中點(diǎn)，交通、產(chǎn)業(yè)、城市界面全面革新，是當(dāng)下最高性價(jià)比買入深圳最高潛力資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

03

深圳買房，今年必看項(xiàng)目

上面詳細(xì)分析了深圳買房，應(yīng)該如何甄選核心片區(qū)。接下來，我們深入談?wù)劗a(chǎn)品，什么樣的產(chǎn)品才是好產(chǎn)品。

不管是外地購(gòu)房者還是本地購(gòu)房者，如果你計(jì)劃今年在深圳買房，一定要看完這個(gè)項(xiàng)目再做決定。

它就是位于深圳核心區(qū)梅林關(guān)，由中建壹品與湖北文旅兩大國(guó)央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造的——鵬宸云筑。

從產(chǎn)品角度來看，鵬宸云筑的優(yōu)勢(shì)有：

第一，作為兩家知名國(guó)企合作開發(fā)項(xiàng)目，其品牌實(shí)力值得信賴，尤其為不熟悉深圳的客戶提供了額外的保障。

第二，該項(xiàng)目是深圳新規(guī)后推出的首批純新規(guī)單位，戶型設(shè)計(jì)堪稱無敵，產(chǎn)品力十分突出。

第三，項(xiàng)目坐落于核心區(qū)域的非限購(gòu)區(qū)，既保證了較高的投資價(jià)值，又不受限購(gòu)政策的影響。

這個(gè)項(xiàng)目不僅代表了城市發(fā)展的新高度，更是都市新貴們追求品質(zhì)生活的理想之選。

效果圖

鵬宸云筑背后的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，堪稱行業(yè)中的“隱形冠軍”。

中建壹品作為中國(guó)建筑的重要成員，四十余年來參與建設(shè)了深圳地王大廈、平安金融中心等2200多個(gè)地標(biāo)和民生工程，總建筑面積逾3億平方米。他們與深圳共同成長(zhǎng)，見證了這座城市的每一次蛻變。

與之?dāng)y手的湖北文旅，雖根植于楚地，卻早已放眼全國(guó)。連續(xù)6年躋身全國(guó)旅游集團(tuán)20強(qiáng)，擁有神農(nóng)架、恩施大峽谷等3000平方公里的旅游資源。近年來，他們更是加快了在北京、廣州等一線城市的布局。

這兩家底蘊(yùn)深厚的國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，一個(gè)精通建筑，一個(gè)擅長(zhǎng)文旅，在深圳這片熱土上的首次合作，無疑令人充滿期待。作為他們?cè)谏钲诘氖讉€(gè)高端商品房項(xiàng)目，鵬宸云筑必將傾注全部心血和智慧。

最基本的，從項(xiàng)目的戶型上就和市面上大部分產(chǎn)品拉開身位，做到得房率超100%。

以建面約79平方米戶型為例，設(shè)計(jì)師巧妙地將其打造成2+1房2衛(wèi)的布局。這在當(dāng)前市場(chǎng)上可謂獨(dú)樹一幟，市面上同面積段只能做到2房或1衛(wèi)。

建面約88平方米的戶型更是讓人眼前一亮。2+2房2衛(wèi)的設(shè)計(jì)在這個(gè)面積段可謂是前所未有。設(shè)計(jì)師們仿佛施展了魔法，不僅實(shí)現(xiàn)了功能分區(qū)的最大化，還通過雙飄窗設(shè)計(jì)增加了12平米的可用面積。

步入建面約100平方米的戶型，一個(gè)寬敞的3+1房2衛(wèi)大橫廳映入眼簾。這里的亮點(diǎn)不僅在于多出的一個(gè)房間，更在于那開間達(dá)5.9米的客廳，為家人創(chuàng)造了一個(gè)舒適的公共活動(dòng)空間。而玄關(guān)和餐廳的飄窗設(shè)計(jì)，更是為日常生活增添了幾分精致與實(shí)用。

對(duì)于追求生活品質(zhì)的改善型家庭，建面約121平方米的3+1房2衛(wèi)橫廳無疑是最佳選擇。從入戶的獨(dú)立鞋帽間，到主臥的專屬衣帽間，再到那個(gè)可以變身超級(jí)客廳的6.3米開間陽(yáng)臺(tái)，每一處細(xì)節(jié)都彰顯著設(shè)計(jì)師對(duì)生活品質(zhì)的深刻理解。

社區(qū)的建筑布局更加巧妙，每一棟建筑都經(jīng)過精心排列，所有住宅均采用朝南設(shè)計(jì)，站在不同樓層，仿佛置身于一幅立體的山水畫卷中。

低區(qū)居民可以盡情欣賞精心打造的園林景致，中區(qū)住戶的視線可以越過層層綠意，直達(dá)波光粼粼的民治水庫(kù)，而高區(qū)業(yè)主則能將整個(gè)銀湖山的壯麗景色盡收眼底。這種層次分明的景觀設(shè)計(jì)，不僅滿足了不同住戶的觀景需求，更為整個(gè)社區(qū)增添了無限生機(jī)與活力。

民治水庫(kù)實(shí)景圖

步入園區(qū)，濃郁的嶺南風(fēng)情撲面而來。設(shè)計(jì)師巧妙地將嶺南建筑美學(xué)與現(xiàn)代都市元素相融合，打造出一個(gè)既典雅又時(shí)尚的生活空間。漫步其中，仿佛置身于一座現(xiàn)代化的嶺南園林，每一步都是一幅新的景致，每一個(gè)轉(zhuǎn)角都有驚喜等待發(fā)現(xiàn)。

園林效果圖

然而，鵬宸云筑的魅力不僅僅在于其美學(xué)價(jià)值。項(xiàng)目充分考慮到了不同年齡段居民的需求，精心設(shè)置了兒童活動(dòng)區(qū)和老年康養(yǎng)花園等實(shí)用空間。這種全方位的考慮，使得整個(gè)社區(qū)既富有詩(shī)意，又貼近生活。

項(xiàng)目對(duì)生活品質(zhì)的考量已經(jīng)從社區(qū)硬件延伸到整體定位和居住氛圍的營(yíng)造上，鵬宸云筑是無公租房、無保障房、無人才房的純商品房社區(qū)。

這意味著，未來的業(yè)主們將享受到一個(gè)更為統(tǒng)一、穩(wěn)定的居住環(huán)境，無需擔(dān)心因混合居住帶來的各種潛在問題。

從價(jià)格角度來看，項(xiàng)目周邊的新建樓盤，如龍岸君粼、天湖島、深國(guó)際項(xiàng)目等，售價(jià)普遍在6.6萬至8.1萬/平米之間。而鵬宸云筑的預(yù)期價(jià)格僅為5.5萬左右/平米。考慮到項(xiàng)目超過100%的使用率，實(shí)際價(jià)格優(yōu)勢(shì)更為明顯，與周邊新房相比，每平米可能低2-3萬元。

即便與成熟的二手房市場(chǎng)相比，鵬宸云筑的價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然顯著。在素有“龍華老錢聚集區(qū)”之稱的梅林關(guān)片區(qū)，周邊樓盤如龍岸花園、星河銀湖谷的掛牌價(jià)普遍在7萬至8萬以上。而像星河丹堤、圣莫麗斯、萊蒙水榭山等豪宅項(xiàng)目，價(jià)格更是高不可攀。

隨著新一輪房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，深圳樓市迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。在這波利好中，梅林關(guān)作為深圳新興的核心區(qū)域，無疑將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

而鵬宸云筑，憑借其優(yōu)越的地理位置、卓越的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，為購(gòu)房者提供了一個(gè)融入城市核心、享受品質(zhì)生活的絕佳選擇。

把握當(dāng)下，選擇鵬宸云筑，就是選擇了一個(gè)更美好的未來。