9月末中央救市，提出“止跌回穩(wěn)”的同時還強調(diào)“嚴控增量”。
因為供應量對房價的影響，很大。

房子便宜大碗的根源

蔚藍在中提到重慶正在經(jīng)歷消化天量供應的后遺癥。

天量供應正是導致重慶房子便宜大碗的罪魁禍首。

本文，蔚藍用案例來舉證天量供應對樓市的傷害有多深。

覆巢之下的“完卵”

2021年6月后，重慶各個板塊的房價均在下行。

但卻有少量樓盤表現(xiàn)非常亮眼。

比如約克郡悅水岸，為什么價格能一直扛住不跌？

蔚藍認為是因為產(chǎn)品足夠稀缺：商圈+軌道+品質(zhì)湖景洋房。

這一條件，已將大部分樓盤篩掉。

樓盤稀缺度評判標準

①樓盤自身供應稀缺

以悅水岸為例，貝殼總掛牌僅34套，142㎡四房，只有10套在售。

②同類競品稀少

有300萬+預算的購房者，是在意品質(zhì)的。

約克郡悅水岸周邊同價位、同檔次競品非常少。

下文再細說。

同圈不同命

悅水岸周邊約克郡其它樓盤，命運就不同了，例如約克郡汀蘭。

相比悅水岸，約克郡汀蘭離光環(huán)更近，學校配套更好，然而房價明顯回調(diào)。

根本原因，就在于供應量。

約克郡汀蘭現(xiàn)有124套房在售，而且周邊還有其它競品樓盤：

光約克郡禧悅就不少房子。

業(yè)態(tài)稀缺成贏家

光環(huán)商圈還有一個樓盤扛跌能力也很強：北大資源蘭庭序。

這個樓盤就是悅水岸的競品， 能成為對手，它必然有兩把刷子 。

蘭庭序小區(qū)品質(zhì)雖不如悅水岸，但有其獨特優(yōu)勢：

低密板式橫廳大平層 + 商圈學區(qū)地鐵房。

這種稀有業(yè)態(tài)，使它在照母山大殺四方，導致周邊競品只剩洋房和別墅。

本小區(qū)的供應量也比較有限，大平層+別墅總掛牌僅有32套。

而隔壁的北大資源博雅系列樓盤，扛跌能力就遜色很多。

控制房價的密碼：供應量

約克郡系列樓盤或北大資源系列樓盤：

屬于同地段、同配套、同開發(fā)商、同物業(yè)，且樓齡差距小。

在排除了這些常見的影響房價的變量因素后，可以發(fā)現(xiàn)：

房價表現(xiàn)，主要取決于供應量。

正例說完，就輪到反例了。

海量供應區(qū)樓盤慘狀

2020年，李靜150萬買了套御璟悅來的洋房三房。

目前小區(qū)同戶型成交價大概105萬，光房價就虧了45萬。

9月，李靜問蔚藍，房子到底該不該狠心割肉。

她工作調(diào)動，100%確定不會去住了。

蔚藍的建議是：賣。

原因主要有兩個：

①供應量巨大

當時御璟悅來掛售的房子有395套，類似戶型的房子近50套。

并且，悅來板塊供應量太大，周邊同類型在售的二手房很多。

附近保利新盤在打折銷售，二手房被新盤打得毫無還手之力。

更可怕的是，保利這幾個新盤賣完之后，周邊還有好幾個地塊要開發(fā)，新盤供應源源不斷。

②戶型不占優(yōu)勢

李靜的房子是三房單衛(wèi)，98㎡。

當年她買房的時候，同價格區(qū)間，類似面積的三房雙衛(wèi)產(chǎn)品不多。

現(xiàn)在同價位段，同面積的三房雙衛(wèi)已成了主流產(chǎn)品。

偏偏李靜買的又是洋房，對于改善房來說，三房單衛(wèi)，著實有點不夠看。

悅來是新區(qū)，入住率低，這意味著，裝修出租，也不好租。

即使行情好轉(zhuǎn)，這個區(qū)域的房價，短期也很難有大起色。

高稀缺性=難以替代

天量供應使重慶房產(chǎn)泛濫 。

購入房產(chǎn)，盡量挑選稀缺度高的樓盤。

只有高度稀缺性，才能讓房產(chǎn)在經(jīng)歷漫長歲月后，依然保值。

蔚藍重申一句：重慶根本不缺房子，只缺好房子。

那種一抓一大把的樓盤，在激烈競爭中，很容易落入下風，甚至成交冰封。

重慶有不少小區(qū)已是成交冰封的狀態(tài)，一年難得成交一套房。