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上個周日的北京樓市，毫無疑問屬于朝陽豪宅。酒仙橋和前葦溝兩個項目同一天開盤，一個賣出61.5億，一個賣出22億。一天之內能夠銷售近百億元人民幣，最近幾年在北京樓市已經是難得一見的盛景了。

高興的不僅是項目自己，同業、購房人，甚至是競品項目都奔走相告。因為這事關信心：持續政策呵護之后，通過朝陽兩個項目上個周日的業績，同業開發商們看到了市場預期和風向正在轉變，購房人則看到信心正在回歸。

最關鍵的是，這兩個項目都是大戶型豪宅，他們的熱銷，意味著“有錢人“對樓市的信心正在回歸。

我們在上周日刊出《》之后，后臺留言很熱鬧。有朋友慨嘆信心終于回歸，也有粉絲理性分析市場后勢。還有一類，也頗有些代表性，要么懷疑這次兩個項目的業績有水分，要么擔心它們只是個案，不是趨勢，難以持續。

后一種擔心不是沒有道理，我們也一度有同樣疑問。因此，在最近幾日特別留意了市場的表現，發現這種擔心有些多余，“有錢人對樓市信心先回歸”的判斷沒有踩空。

衡量高凈值人群的市場信心是否回歸，典型新房銷售的業績是一方面，豪宅二手房的看房量也是一個重要指標。

有錢人朋友不缺房子住，也見慣了各種高端豪宅，他們去看房，大致是真的覺得可以看、可以買了——這是我問了身邊多位如此身價朋友之后，他們給出的一致回答。

我們找一些專做豪宅業務的中介公司要了數據，體現出的趨勢和朝陽這兩個豪宅的熱銷基本一致：

東山墅，北京豪宅毫無爭議的標桿社區之一。一套純地上面積400平方米的獨棟別墅出售，總價高達 5300萬，7天之內，14組客戶看了房。

新城國際，CBD核心區內的豪宅。296平方米，總價2850萬，7天之內，16組客戶看了房。

遠洋萬和公館，早年望京高端豪宅標桿之一，290平方米，2760萬，7天之內11組客戶看房。

有興趣的朋友可以到貝殼、安居客的網站、APP上，看看9、10月之交，以及之后半個月這幾個項目二手房成交的情況，就不會對“有錢人信心先回歸”這個判斷有什么擔憂了。

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這個勢頭還在延續。

望京一直是北京樓市風向的標桿區域，尤其是新房市場。望京國譽府近期的市場表現很能說明問題。

望京國譽府也是個不折不扣的豪宅項目，屬于北京樓市中最為稀缺的高端改善類產品類型，戶型面積以180平方米~220平方米的四居為主，總價在1500~2000萬元左右。

從國慶之前開始，望京國譽府的銷售團隊就明顯感受到市場開始起變化。現場人氣走高，成交量也開始攀升。這個態勢，一直保持至今，到十一長假之后也未有改變，甚至還有繼續攀高的態勢。

我們拿到的數據顯示，十一長假期間，望京國譽府現場到訪客戶到訪200組左右，長假結束后，現場到訪客戶持續走高，最高一天有50組客戶到訪，示范區現場人氣十足。

從成交情況看，十一長假前，望京國譽府成交10套，為近1個月以來的新高；十一長假及之后，成交穩步向前，但因好房源去化很快，出現了客戶爭搶同一套房子的態勢。

我們從渠道得到的一些數據也能從側面佐證這種狀況。

某家專門做豪宅業務的經紀公司告訴我們，十一之前，大約一個月內，望京國譽府通過他們渠道成交的房源，就有五套。從他所在的渠道同類新房項目的成交數量、成交速度看，都明顯提高。

“望京國譽府這個項目，十一之后我這里也還有四五套要進簽約流程”。這家渠道的一位朋友說。

如果說上周朝陽兩個項目揭開了“有錢人信心回歸”的“蓋子”，望京國譽府等其他高端豪宅項目的走勢給這個趨勢來了個“敲定”，“有錢人回來了”的趨勢是沒跑兒了。

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在給我們提供了一系列一手數據的同時，中介的朋友告訴我們，這些頂豪項目掛牌的業主中，超過6成有置換需求，也就是說，他們掛牌賣舊房，是為了換更好的新房，而望京是比較集中的區域之一。

這就是不折不扣高端改善需求，也是517、930等一系列房地產新政重點呵護、激發的需求類型。如此總價級別的舊房賣掉，形成的新房購買力毫無疑問十分可觀。這也是望京高端改善項目近期以來市場表現一直不錯的重要原因。

“雖然前一階段市場總體溫度比較低，但是大望京版塊的高端改善項目，基本上還能做到開一個火一個，不是個案。”雖然項目之間可能是競品關系，但是項目的操盤團隊對這一點，卻并不回避。

換句話說，大望京高端改善的需求一直在穩步釋放。

放在整個北京樓市層面，這也是真實寫照。無論是酒仙橋、前葦溝，還是望京國譽府，這些賣得好，勢頭好的項目，基本上都是有如下幾個共同的特點：

1. 位置、地段、環境好，開發商資信高，望京國譽府的開發商北京城建，是最重要的北京市屬責任國企之一。

2. 產品力足夠過硬。社區規劃、戶型設計，園林，建筑細節等方面，都有足夠優秀的表現，也就是說，信心的回歸，以項目優質為前提。其中，望京國譽府的容積率僅1.4。

3. 施工質量和交付水平足夠高。這一點說明市場已經進入一個新的理性階段，只有那些能把效果圖變為現實能力水平較高的開發商和項目，才能成為這一輪信心的落腳點。

有這樣的共性并不意外。高端改善需求，都不是首次甚至不是二次購房，對于住房功能與需求的匹配關系、產品層面的痛點等，都有非常直觀的感受和認知，產品不好，回歸的信心是落不到項目上的。

這說明，這一輪的信心回歸，不是普遍性的行業紅利，而會是一個優勝劣汰的過程，這是最大的不同。

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必須說明的是，我們能夠接觸、詳細了解的案例都說明：現在的“信心回歸”和當年的“恐慌性購買”有著本質的區別。

即便信心回來了，買方仍然非常理性，高端改善更是挑區域、挑項目、挑產品，三個都好，信心回歸的紅利，才能在項目層面兌現。

望京國譽府非常說明這一點。這個項目處于奶西版塊，從地理位置上最靠近傳統望京區域，可以享受一系列成熟的生活、消費配套，生活的便利度和品質感有足夠的保障。同時，奶西版塊有自己完整的產業規劃，同時采用先規劃、后發展的方式，這確保了生態資源與城市配套的完善。

更突出的優勢在于，望京國譽府出門即溫榆河公園，超低容積率以及超大的樓間距這兩點，就是同區域內很多項目所不具備的，畢竟能同時滿足熱門區域與生態環境兩者優勢的，實屬難得。

這也決定了在居住領域，門檻還是比較高的，在房地產領域，門檻高，就意味著圈層的純粹，也意味著未來居住環境的高水準。

從產品力上，望京國譽府也驗證了這樣的邏輯——細節更具“殺傷力”。

如今的高端豪宅，歸家動線以及連帶的規制、儀式感在打動購房者時，十分重要。望京國譽府在這一點上下的功夫，再次驗證了這種重要性。

在這種細節問題上，望京國譽府的操盤團隊是逐一下功夫做的，以確保每一個細節都是高水平。最近的例證，就是“府門”——以門為始，兼濟天下。

望京國譽府的府門整體高6.9米，采用三段式格局，是盛唐時期宮殿常采用的結構與規制，因此，盛唐之風明顯。府門整體寬31.2米，加上兩邊藍眼睛石材，整個大門的延展面達51米，以中軸對稱，門闊五間，利用地勢，用六級臺階將府門整體抬高1.2米，從而形成整體高大、雄偉的觀感，構成了業主歸家儀式感的起點。

這樣的手法，在北京樓市算不得多見，其空間尺度，更是難得，足見項目操盤團隊在這個產品細節上所下的心力。

府門不能是孤立的，須與“道”、“廳”相結合。在“道”上，望京國譽府采用丹陛御道串聯，臺階上植入“譽”字2.2米*2.4米漢白玉手敲銅，從規制上講，是沿襲的唐代皇家禮制；在“廳”上，采用三進式規制，以前廳、序廳、正廳構成府門的整體結構，將歸家的儀式感“做足”。

同時，門本身的細節也十分注重。主入口采用了銅門四扇對開設計，操盤團隊特意聘請了非物質文化遺產鏨刻大師孟徳仁與他的傳人陳明華先生打造，以傳統金屬鏨刻技藝，雋刻門板上的萬字紋。

以大家做細節，足見操盤團隊在品質上的認真。不過，我們覺得有一點同樣不容忽視，就是北京城建作為北京市屬國企的產品兌現力。如果沒有足夠的兌現力，再好的設計，也都只是一張圖紙，而這正是北京城建這個基因，之于望京國譽府這個項目最重要的意義和價值。

就在今天，望京國譽府的實境體驗區開放，府門、御道和藍眼睛石材都能“所見即所得”。特別是在石材的選用上，這基本是北京12萬+的項目才會用到。所以整個產品力的對標也是北京12萬+的豪宅。也正是在今天，攸克君看到了它優秀的兌現力。

北京城建大量參與國家和北京市重點工程的建設，其中不乏大量高難度、新技術應用，在這樣長期的實踐中，北京城建的建設施工團隊構建起了一整套高水平實現各類設計的施工兌現能力，因此，對于望京國譽府所有產品力的兌現，北京城建的基因和能力，是最大的保障。

這種保障，也是對信心的最好護航。而相比于交付的標準，目前望京國譽府的銷售指導價為8.9萬，所以當坐標朝陽奶西核心板塊，同時享受著12萬+的產品力，又能享受到更不到9萬的指導價格。對于高端改善的客戶來說，機會已經擺在眼前。

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