為什么總是“獎勵”不信的人？讓再信一次的人屢次失望？

　　很多人都在抱怨，如果新聞發(fā)布會沒有猛料，還不如不開。

　　其實，棚改貨幣化、100萬套、4萬億等等，都不太重要，重要的是看清政策背后的兩層信號：

　　第一層信號：這是樓市政策刺激；但是第二層信號就有些不同了。

　　10月17日，財政部、央行、住建部的會議出來了，內(nèi)容有點兒不及市場預(yù)期，地產(chǎn)板塊大跌就是證據(jù)。

　　這個會議，專門針對樓市，預(yù)告的也比較早，大家的預(yù)期也比較高。很多人想著，前面財政部的會議沒給具體結(jié)果，這次會不會有什么大招？

　　結(jié)果出來了，樓市政策，還是像在擠牙膏。

　　我們關(guān)注的內(nèi)容有三個：

　　1、將通過貨幣化安置房方式新增100萬套城中村改造、危舊房改造。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續(xù)加大力度。

　　這句話的意思是，先增100萬套，效果好可以繼續(xù)加，但是加多少，沒說。

　　很明顯，這是在玩兒預(yù)期管理。但是，市場明顯不買賬，地產(chǎn)板塊大跌。

　　如何理解這個政策呢？

　　棚改貨幣化安置，就是拆遷給錢，然后老百姓拿著錢去買房。

　　這是2016年那波房價大漲的核心推動力量。

　　2018年以后，全國就叫停了棚改貨幣化，轉(zhuǎn)為實物安置，也就是拆遷不再給錢了，而是直接給房子或房票。

　　2020年樓市不行之后，以鄭州為首的各大城市又試圖重拾這個政策，但是這是地方政策，全靠地方財力去搞，而地方又沒錢，所以這政策也是雷聲大雨點小，絲毫沒擋住房價下跌。

　　現(xiàn)在又重啟棚改貨幣化，而且是全國層面，規(guī)模是100萬套。

　　先看貨幣化安置拆遷100萬套的能力。

　　發(fā)布會沒說這次棚改的100萬套誰出錢，如果地方出錢，那么這100萬套棚改貨幣化不太可能完成。地方都沒錢了嘛，咋可能有錢給老百姓拆遷？

　　當(dāng)然，后續(xù)中央政府加杠桿，置換地方債后，地方就又騰出了發(fā)債空間，可以融到錢，然后完成100萬套拆遷計劃。

　　如果用PSL，央行撥款給政策性銀行，政策性銀行把錢撥給地方，地方拿著“央行”的錢，這樣就能完成100萬套貨幣化安置。

　　我們再看看這100萬套的刺激作用。

　　假設(shè)能夠完成100萬套棚改貨幣化安置，就能刺激樓市了嗎？看看歷史：

　　2014年貨幣化安置比例僅9%（目標(biāo)470萬套），2015年升至29.9%（完成601萬套），2016年大幅升至48.5%（完成606萬套）；2017年600萬套。

　　2024年啥情況呢？僅在35個大中城市需要改造的城中村就有170萬套，其他城市也有改造需求；全國需要改造的危舊房有50萬套。

　　現(xiàn)在即便再增加100萬套，也頂多270萬套，這跟2016年的數(shù)量根本沒法比，甚至還不如2019年的規(guī)模（285萬套）。

　　這個規(guī)模的刺激，對2019年的樓市都沒作用，那么對2014年的樓市作用也有限。

　　2、年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。要將所有合格項目都納入“白名單”。

　　“白名單”項目信貸，這什么意思呢？

　　樓市下跌趨勢以來，開發(fā)商項目融資就很難了，畢竟銀行也不想搞那么多壞賬。

　　但是為了穩(wěn)樓市，以及保交樓，住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合搞了一個“白名單”項目。所以，項目進入這個白名單，開發(fā)商就可以方便的拿到銀行的信貸資金，確保項目完工。

　　當(dāng)然，關(guān)鍵還在規(guī)模，數(shù)字是增加到4萬億。

　　截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達(dá)到2.23萬億元。如果增加到4萬億的話，那么增量就是1.77萬億。

　　動輒幾萬億，這個數(shù)據(jù)老百姓看起來很大，很可怕，但是我們需要跟總體對比一下。

　　截止到二季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額已經(jīng)飆升到了14萬億左右，所以這額外增加的1.77萬億，占比只有10%左右。

　　這個規(guī)模也只能說中規(guī)中矩，不算太小，但是也并沒有讓人眼前一亮。

　　3、上面對樓市的判斷，以及當(dāng)前刺激政策節(jié)奏的含義。

　　住建部對當(dāng)前樓市的判斷是：中國房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年不斷調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底，10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會是積極樂觀的結(jié)果。

　　意識是樓市正在回暖，對近期樓市政策雖然不能說“滿意”，但至少是“肯定”的。

　　但是我們知道，最近幾年我們的樓市刺激政策和市場什么特征？

　　我們在《各種王炸政策后，樓市依然沒有太大起色》文章里介紹了：從2023年小陽春，到2024年5月份等實際情況看，政策大刺激來了，市場就會好轉(zhuǎn)，但是保質(zhì)期也就2個月，數(shù)據(jù)從第3個月就開始撲街。

　　意思是，這場大規(guī)模的樓市刺激政策出臺后，可能也會有兩個月的數(shù)據(jù)靚麗期，但是真正的考驗是，幾個月后的數(shù)據(jù)會是啥情況。

　　我們認(rèn)為，用最近一兩個月的數(shù)據(jù)來說樓市筑底，還為時過早。

　　對于近期樓市政策，我們總有一個感覺：擠牙膏。

　　在刺激規(guī)模上，中規(guī)中矩，甚至不及預(yù)期，搞得地產(chǎn)板塊大跌逾5%。

　　在其他政策方面，也有點兒“畏首畏尾”的感覺，典型的就是一線城市的政策。

　　比如，上面對樓市的政策口徑是，調(diào)降存量房貸利率，統(tǒng)調(diào)降房貸首付比例至15%，取消限購等等。

　　但是到一線城市執(zhí)行層面就自動減弱了：二套房首付比例沒有降低至15%而是定在20%；限購沒有取消，而是縮小限購區(qū)域，以及降低購房門檻等等。

　　一句話總結(jié)，當(dāng)下一線城市出臺的刺激樓市的具體細(xì)節(jié)，都非常保守，尺度不僅沒超過大口徑，甚至遠(yuǎn)不及大口徑。

　　還有就是對房地產(chǎn)的定調(diào)：“止跌企穩(wěn)”，而不是“止跌回升”。

　　“房住不炒”的理念仍然沒被廢除。

　　也就是說，剔除各種冗余信息，從政策執(zhí)行上看，房價上漲根本就不是上面的真正意圖。

　　樓市政策擠牙膏，說明什么？還是對樓市過熱有所警惕唄。

　　因此可以預(yù)測，如果房價又像之前那樣大漲了，那么一定還會出臺強硬的抑制性政策，按住房價上漲的勢頭。

　　總結(jié)一下：之前一系列樓市刺激政策釋放兩層信號：第一層信號是，要刺激樓市；第二層信號是，不要抱有太高且不切實際的預(yù)期。

　　一句話，不是政策太低，而是預(yù)期太高，市場就不該抱太高預(yù)期。

　　如果市場預(yù)期太高，那么市場就是錯的，怎么來的就一定怎么回去。